国六条从调整住房结构入手，进一步规范了行业和市场秩序。在政府一步步规范行业和市场时，商业地产的利润仍远远高于住宅开发。新政后，开发商转型商业地产的机会有多少?如果仅仅是为了高利润，而缺乏专业的操作能力，带来的风险将会更大
国六条的颁布从调整住房结构入手，进一步规范了行业和市场秩序。这是自1980年以来，以开发商的出现为标志，中国花了26年时间进行房地产市场化的转轨与探索。但在市场化转轨尚未完全融洽的现今，开发商队伍已经面临一重生死考验。对于住宅开发来说只有练好内功，加强专业开发能力，才能找到明天的奶酪。而对另一部分开发商来说，商业地产的高收益、高回报吸引其向商业地产的转型，一时间商业地产成了开发商的另一块奶酪。但是，如果仅仅是为了高利润而缺乏专业的操作能力，必将给企业带来更大的风险。以下以大型购物中心为例来解析商业地产在开发、招商与运营中存在的问题。
商业地产在开发中遇到的困惑
不分城市，规模越做越大
目前我国一些地方政府不顾当地的实际经济发展状况，一味地积极推动，已经出现了盲目求大的商业地产政绩工程，这些商业设施已经对中小商业企业带来了巨大的生存压力，而且过于重视城市景观要求，忽视了商业功能的开发，致使项目陷入招商难的尴尬境地。如安徽蚌埠，一个仅50万人口的城市规划了一个53万平方米的商业项目，安徽桐城就出现了30万平方米的超大商业项目，10万平方米左右的购物中心在县级市也屡见不鲜。
在一些大城市，商圈的辐射力远远没有计算中的理想。按照理想状态计算的核心商圈、次级商圈辐射范围，往往会因为自身的商业定位、政府整体的商业规划或者竞争对手的出现，而偏离原来的商圈辐射范围。如东莞华南购物中心，在设计时，将商圈最多设定在了整个珠三角近1000万人口的范围。但是实际上，因为商业资源的重复，并没有什么特定的理由让周边的人特意来此消费。因此，开发商盲目追求规模，必将引起失败。
部分地区空置率居高不下
招商资源的馈乏、空置率的高居不下，与本身物业设计的硬伤有极大的关系。开发商往往不了解商家的需求，在停车场、人流动线、层高、楼板承重等方面往往达不到商家的需求，即使拥有很好的区位，商家也不愿进来，最终也会造成空置。
盲目性、重复性建设
商务部公布的资料显示，东部沿海地区社会消费品零售总额占全国的比重为36％，商业网点占全国商业网点的比重高达62％；西部地区消费品零售总额占全国的比重为17％，零售网点占全国零售网点的比重不足16％。此外，农村、城乡结合部和新建居民区的商业设施严重不足，市中心区热而社区及边缘区冷等现象比较普遍。在商业地产的投资业态结构上，普遍热衷于追捧底商、大型购物中心和商业街。尚没有形成以新型业态为主体的现代流通业态体系，商业地产的投资业态不尽合理。
先开发后招商
一些商业地产开发商仍然采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点。有的还出现了影响交通、破坏环境等一系列问题。
产权分散
产权分散是一个痛之又痛却难以解决的问题。前两年大多数地产商都抱着“卖完就走”的经营思路，以售代租，尽量缩短开发周期，这既不可能进行完善细致的商业地产规划，同时也将风险完全留给了中小投资者。特别是底商和商铺，由于缺乏整体的经营主体，开发商只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金，中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营，不可避免地出现了混乱的局面，开发前的规划被打乱。
有的开发商则承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地说，返租作为一种营销策略在收益性物业销售中确实能起一定的作用，从某种程度上是发展商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握。但我国内地商业地产市场仍不成熟，这种策略一旦不能兑现时，将给个人投资者造成巨大损失；同时对开发商的伤害也相当大。因为“返租”形式可以在短期内聚集大量的资金，但资金成本高，经营压力大。返租的承诺不能兑现，不仅信誉和形象受到伤害，还可能被告上法庭，承担经济责任等。
商业地产发展的瓶颈
资金实力瓶颈
商业地产问题的出现表面上看起来是开发商的不成熟。开发商仍然用住宅销售的模式来推广商业项目，建好之后力求尽快出手。所谓住宅销售模式就是“讲故事”，为消费者和投资人描绘一种生活方式和居住空间。商业项目是实在的，投资人在拿不到租金之后的心理反差是可想而知的。不过，更深的背景却是金融体系的不完善，融资渠道的单一化。
目前的困难是开发商缺乏资金，以至于无法长期持有发展商业项目，解决的办法只有尽快出手回笼资金，将风险转嫁给投资者。而投资者积累的资金在没有更多可选的投资产品情况下，只有选择直接投资商品房。因为地产产品的交易额大，难以变现，而投资保障只有依靠金融系统的标准化来解决。
商业资源馈乏与重复的瓶颈
百货公司及大型超市等主力店对购物中心的支持必不可少，而目前国内这类商家有两类：一是大型国企，如北京王府井、上海百联、广州友谊之类，他们拥有历史底蕴、政府资源、供应商渠道及消费者信誉，但受体制局限，激励不足，保守有余，开店比较审慎；二是知名外资零售商，如沃尔玛、家乐福及百安居等商业零售巨头多选择自立门户，通常不会进入购物中心经营。吉之岛、百盛、太平洋、新世界等百货公司开店数量有限，且集中布局于少数大城市，而且此类外资零售商投资决策谨慎，对租金水平、建筑标准要求又非常苛刻，对它们给购物中心的支持不能估计过高。此外，近年本土民营零售企业成长遇到了某些瓶颈，总体上不够强大和成熟，也令购物中心与主力店之间“僧多粥少”的局面短时间难以改变。
经营人才瓶颈
随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序，对经营人才和经营团队的需求也就更显而易见。
商业地产开发的最高境界是通过对土地资源、专业资源及商业资源的最佳组合，建设可长期运营的商业及地产组合体。通过专业的商业管理技能及团队充分发挥商业潜力，使商业物业的价值在开发及运营的各个阶段最大化。
由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，社区商业将呈现出较大发展潜力。今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。由于购物的比例有所下降，出现了餐饮聚合体、家庭娱乐聚合体等一些新型的业态组合形式。
众所周知，商业地产的开发较住宅更为复杂和复合，它需要商业与地产的互动与沟通，需要这样一个资源平台，才能促进商业与地产的共赢。
