伴着国家在房地产开发领域一系列新政的出台，随着欢乐谷超大主题公园社区在北京的隆重“上演”，旅游地产一度成为了许多房地产开发商关注的焦点。那么，究竟中国目前的旅游地产已经发展到什么程度?存在哪些问题?今后的发展趋势如何?

主题旅游度假社区将成中国旅游地产的发展趋势

目前中国旅游房地产开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。其中，休闲度假住宅是指依托旅游度假区或城郊风景区开发的住宅式房屋，产权酒店是指将酒店的客房按房地产的模式进行出售，购买者获得客房产权后再委托给酒店的管理方进行统一经营获利的一种投资性房产；时权酒店是一种从国际上引入的一种创新模式，是将旅游房产按使用权进行分拆销售的模式；高尔夫别墅是建设在高尔夫球场周遍的高档度假房屋。

主题旅游度假社区是近年来有些开发商对旅游房地产发展有了一定认识以后，围绕旅游资源而量身打造，具有一定主题概念的休闲旅游度假社区，与居住性房产来比，更加突出了其专业性、人文性，整个社区基本上以休闲、度假为核心，形成一个综合旅游服务体系，这种形态将是中国未来旅游房地产的发展趋势。

中国距离真正的旅游地产还有一定的距离

旅游房地产尽管在国内蓬勃兴起，但依然属于起步阶段，在这样一个发展过程中，出现一些问题是不可避免的。从站在行业发展的角度来看，目前中国距离真正的旅游地产还有一定距离。

投资与投机并存，沿袭城市地产的运作模式，房地产的炒做边缘化、城郊化、普遍化，许多个人购买者依然按照城市地产的赢利模式操作旅游地产，因此，造成部分地区项目出现房价虚高，如三亚、杭州、江浙等个别城市，这种操作也使有的人“炒房炒成了房东”。还有个别开发商心态不够平衡，以未来虚假预测、高额回报来误导购买者等。

有的开发商在分时度假产品的产品模式设计上不合理，在销售环节上存在对消费者信息不对称的重大误导，甚至欺骗行为，这种情况的长期存在，将会影响整个行业的发展，积极倡导诚信自律，打击欺诈是行业健康发展的基本保障；在整个行业来看，缺乏产业化运作模式，政府相关的政策规范和管理法规缺失对行业的发展极为不利。

由于前期的盲目开发，造成许多地区的旅游房地产出现积压和售后空置，这种“售后空置”是房地产的最大泡沫，比如现在三亚、北海和一些比较好的旅游度假地区，都存在这种情况，大量新开发的房地产项目闲置，造成土地、能源、人力管理资源的很大浪费。出现这些问题首先是由于新一轮地产热的拉动造成的结果，同时也存在于产品定位的不准确而产生的不良后果，致使形成目前的尴尬局面。

目前旅游地产在整个房地产行业所占的比重不大，并且依然属于一个刚刚起步上升的板块。因此，以上这些存在的问题对房地产行业发展尚不会构成负面影响。相对而言，如果政府能正确引导，对房地产行业则会起到一个正面积极的推动作用。因此，只有有关政府部门加强研究未来旅游地产的发展规律，顺应趋势，规范管理，满足市场需要，中国旅游房地产就才会有一个长足、健康发展的未来。

发展旅游房地产是一个战略国策，利国利民

记得2003年底，笔者在浙江大学给房地产EMBA班讲课的时候曾指出：“政府对房地产行业的宏观调控将是周期性的，发展是必然”。因此，目前国家出台地产“新政”非常正常，因为，已经到了一个需要调整的阶段，调控的目的最终还是为了更好地发展。

但是，目前的“新政”对旅游房地产而言，存在着“一刀切”的情况。因为，旅游房地产与城乡住宅房地产以及城市商业地产(如写字楼、商业铺面)的发展是不同步的，目前旅游地产发展并不充分，而且两者的规律也不相同，城市地产面临“节约用地”、“抑制房价涨幅过快”、“解决经济适用房”、“三农”等一系列社会综合问题。而过度调控房地产这个支柱性产业，对各行各业都是“触一发而动全身”的矛盾体系，因此，深浅不得、左右为难。

而相反，旅游房地产并不涉及这些政府最为头痛的问题，如果运用得当，还可以转化矛盾，变不利因素为有利因素。比如，旅游房地产并不需要占用农田，旅游房地产与城市地产的市场需求错位不存在拉动城市房价的问题，强大的休闲度假需求可以使房地产公司可持续发展，旅游地产的发展将会大力拉动地方经济，增加税源，旅游行业投资主体的多元化将进一步拉动第三产业发展、增加就业机会，旅游地产的发展有助于社会主义新农村建设、缩小城乡差距并减少城市压力逐步实现城乡一体化，城市居民购买旅游房地产可以化解银行的巨额存贷金融风险等等。由此可见，发展旅游房地产是一个战略国策，可以利国利民。

旅游地产的休闲度假时代即将到来

旅游地产是房地产行业中的一个新兴市场，是市场细分与深化的结果。目前在全国各地已经开发和正在开发的旅游地产项目近千家，也可以说，中国旅游地产已经起步，而且将快速发展，发展前景广阔，但发展最关键是产业模式。

随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，并成为不可逆转的消费趋势。现在我们应该可以看到，目前推行的“黄金周”这种原始的、低层面、甚至是破坏性假日消费模式，对经济发展已经产生巨大的负面影响：

首先是黄金周一前一后“两周”，老外不来了，境外高端客户减少了，直接影响了外汇收入；其次，黄金周消费价格畸形，国内高端游客被逼出国门；第三，大部分人由于旅游环境恶劣而不愿在“黄金周”出门旅游了，正常的消费被受到抑制；第四，各景区景点人满为患，对旅游资源造成巨大破坏；第五，极端的消费峰值，使许多项目要不“撑死”、要不就“饿死”，极其不利于旅游服务产业的水平提高与平稳发展；第六，“黄金周”人为制造了交通阻塞、安全隐患重重，不利于和谐社会的建立。

由此可见，将“黄金周”改为均衡休闲度假消费的“带薪休假”制度，将对国民经济增长产生巨大的拉动作用。国际发展成功的经验表明，当旅游需求又观光旅游转化为度假旅游时，对度假房产的购买需求必然产生。因此，休闲度假时代的到来，必将对旅游房地产发展产生巨大的推动作用。

但是，当休闲度假带来对旅游房产的强大需求时，对中国一个人多地少的国家来讲，是不能引导老百姓都去购买独家别墅或度假房产，这样将消耗大量土地、造成很多的关联性浪费，那么什么样的模式适合中国即将来临的旅游地产消费高潮呢?科学的产业模式非常重要，要在构建节约型和谐社会和保证旅游房地产行业健康、具有可持续发展这个基本准则的基础上，要少盖房，盖好房，保护环境、美化山河，打造具有中国特色的旅游地产创新模式，才能更好地利用旅游消费拉动社会经济发展，这也正是目前要深入研究的问题。