10月中旬 号称世界最大的购物公园——华南mall 在完成地产和部分商铺的出售工作后 投资方东莞三元盈晖投资发展有限公司以20亿元的价格向北京北大方正集团出让控股权。
这样 一项投资不到四年时间的商业地产项目 尽管目前仍在市场培育的亏损期 而其投资老板已经顺利实现至少10亿元的套现。
20亿甩卖华南MALL
10月23日 记者来到位于东莞市万江区的华南mall 老"房客"铜锣湾百货已经人去楼空 宣称今年国庆开业的荷兰自愿连锁品牌SPAR嘉荣超市也没有如期开业 空楼里面没有装修的迹象 剩下的阿玛百货、百安居和麦德龙里面异常冷清。
"公司正在进行人事调整 童总和张总都已经离开公司了。"三元盈晖大厦一楼 华南mall前台的保安透露 "新来的领导班子是从北大方正集团过来的。"上述的"童总"和"张总"分别为华南mall营运副总裁童锐和总经理张炳光 二人皆为华南mall的创始者。
面对引进投资方方正集团这个问题 三元盈晖副总经理朱永平表示现在不方便作任何表态。但据知情人士透露 方正将以20亿获得华南mall较高的控股权 但是具体股权数还未最后确定 目前方正集团已经派出团队进驻华南mall 以进一步掌握经营状况与财务状况。
这个今年4月还被美国<新闻周刊>评为"世界七大奇迹"之一的华南mall创造了多个国内乃至世界纪录。
然而它的售价却仅仅等于广州正佳广场所传出60亿元售价的1/3。
华南mall项目于2002年启动建设 位于广东东莞郊区万江 占地面积43万平方米 建筑面积89万平方米 商业面积40万平方米 停车位8000个 总投资25到30亿元 2003年7月 华南mall开盘售铺 2005年5月1日正式营业。
按照三元盈晖的最初设想 华南MALL将引动三级商圈:第一级覆盖东莞大部分地区、广州黄埔区和增城市35个镇 人口约800万-900万 GDP近1600亿元人民币;第二级覆盖广州、深圳两个国际大都市及顺德等8个地县级市的大部分地区 74个镇 人口约2800万 GDP近5000亿元人民币;第三商圈覆盖珠三角几乎全部中型以上县级市 158个镇 4000万人口 GDP近7000亿元人民币。以此拓展珠三角的消费市场。
到目前为止 投入运营过的主力店有铜锣湾百货、阿玛百货、麦德龙、百安居、欢乐天地、BBC的天线宝宝、
麦当劳、肯德基等。但记者调查发现 经营情况并不理想。
今年9月 铜锣湾因资金投入计划搁浅而撤出华南mall 据了解铜锣湾在华南mall共经营了近两年的时间 一直都处于亏损状态。目前阿玛百货和麦德龙也未扭亏。
一位商业企业人士认为 广州市社会消费零售总额比深圳、东莞要多出几百亿元 而占据广州消费制高点的天河城建筑面积仅16万平方米 日最高客流量是60万人 而东莞华南MALL建筑规模相当于广州5个以上的天河城 其目前的人流量远远无法满足销售需求。
"以华南mall的市场资质条件 市场培育期至少都在5年以上 如果投资方没有足够的经济实力支撑 只能趁早出手套现。"该人士说。
投资方套现10亿
去年年中 商务部曾就全国
商业地产建设情况进行调研 在广东专程考察广州正佳广场和东莞的华南mall 并点名指出华南mall经营状况不容乐观。
由此 华南mall开始受到政府及银行等各方关注。
据三元盈晖前任副总裁童锐介绍 华南mall的的资金来自三个渠道:一是利用公司自有的10亿元资金 当时使用土地已用去5.1个亿 剩下4个多亿将用于后续开发经营;二是农业银行东莞分行已为华南mall提供了10亿元的授信额度;三是预售华南mall12%的商铺 以回笼资金。
记者调查发现 三元盈晖原以工业制造业为主 总资产约10多个亿。农业银行东莞分行在华南mall启动时曾提供的10亿授信额度目前约使用了1亿多元 据了解这1个多亿的资金已经被农业银行东莞分行记入
不良资产。
除华南mall之外 还在对面取得了大片土地 开发成"盛世华南"楼盘 总建筑面积为20万平方米 去年已经卖完 每平方米的平均售价为3800元 套现约8亿元。
按计划 铺位销售为4.8万平方米 每平方米均价在1.2万-1.3万元 主要集中在阿玛百货后面A区和D区 去年也已经卖完 回收约6亿资金。
其余88%的商铺用来出租 但是在市场培育期 大多租户目前并没有上交实质性的租金。
"照此计算 对华南mall投入的25亿多开发资金中 售楼收入是循环投资 银行借款仍然记在华南mall的财务里 三元盈晖主要投入就是10亿元的自有资金 即使只卖20亿 仍然可以套现至少10亿。"上述地产界人士估计。
同时 上述商业人士也认为 事实上 三元盈晖对华南mall的投入也主要在购地和建设上 招商工作主要以大商场、百货为主 招商对象基本上都是全国连锁品牌 珠三角每个城市都到处充斥着同样的产品 在广州或在深圳的消费者完全可以就地消费 根本不需要跑东莞万江镇去。
"两年来 三元盈晖在华南mall的商业营运上投入资金非常少 去年完成’华南盛世’和商业店铺的销售后 就开始考虑引进战略投资方了。"该人士说。
