中国城市商业网点建设管理联合会、商业地产联盟在北京世纪金源酒店联合发布《2006中国商业地产发展报告》，对商业地产的走向及存在的问题作了阐述。报告指出，2005年全国商业地产依然保持快速发展的势头，全国商业营业用房投资额接近2000亿元，增长率为16%。2006年商业地产将继续增长。报告同时援引国家统计局的数字称，截至2005年底，全国商业营业用房空置面积达到3872万平方米，同比增加23.2%。对此，商务部有关负责人多次表示，部分城市商业地产项目空置情况严重。

    商业地产危机蛰伏?

　　今年以来，随着国家宏观政策对住宅市场的大力调控与整治，房地产行业的资本大军大量涌入商业地产开发领域。随着商业地产投资的不断升温，商业地产面临的问题日益显露。世博控股集团董事长金锡顺女士日前接受记者采访时表示，商业地产在飞速发展的同时，也面临着空置严重、模仿抄袭、业态重复、经营管理不力等诸多危机，目前，差异化的市场定位将成为商业地产突围的关键。

　　“一些城市中心地区的‘商场扎堆’，确实带来了商家‘贴身肉搏’恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。”中国商业地产联盟秘书长王永平深表忧虑。

　　商业地产市场的模仿、抄袭现象导致项目缺乏特色，并造成了商圈功能的重复，使得竞争恶性化。同时，“产权式商铺”模式是引起经营混乱、进而带来危机的重要因素。

　　易居中国房地产研究院副院长丁祖昱认为，商业地产市场中彼此都是投资者，大家都关心把物业转让给下一家以获得差价，过于追求短期利益。“产权式商铺”的后果是开发商无法控制科学的业态配比，无权对商铺进行统一经营管理，进而使得整个商铺发展方向失控，有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化，更不利于商业氛围的培育。

　　世博控股集团董事长金锡顺女士认为，落后的开发理念、运营管理模式、缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，是导致商业地产出现危机的主要原因。正是看到了这些危机，世博控股在开发京西四季青桥畔旗舰性项目马奈草地时，深入分析了京西地区的商业业态现状，精心研究了京西数百万高知人群对于高端消费的旺盛需求，从而打造了全新运营管理模式的国内首家文化情境商业，从规划、建筑、业态、经营模式等方面都在探索突破性的创新。

　　差异化定位谋求突围

　　随着竞争的加剧，商业地产商机与危机并存，差异化定位已经成为趋利避害的法宝。

　　最近，由世博控股集团推出的马奈草地项目已在客户定位上寻找差异化的突围策略。马奈草地所处的京西地区的商业绝大多数为百货商场、中低档餐饮，高端商业供给严重缺失。为了弥补这一市场空白，马奈草地定位为高端文化情景商业，旨在为高端人士提供集餐饮、休闲、娱乐、康体为一体的一站式体验商业配套。据世博控股集团董事长金锡顺女士表示，这种基于客户群差异化的高端定位具体表现在业态、自然环境、建筑设计、消费环境等方面。在业态上，马奈草地集中了极致西餐、咖啡书苑、艺术展品等业态。同时，马奈草地位于500亩的城市绿地之中，有着优美的自然环境。此外，建筑设计上洋溢着厚重的文化气息。值得一提的是，在消费环境的营造上，马奈草地不仅强调室内的幽雅、浪漫、经典，还为消费者奉献草地音乐会、名家讲堂等文化活动。

　　马奈草地准确的市场定位受到了众多品牌商家的追捧。在近期召开的招商会上，圣淘沙的代表表示：“我之所以看好马奈草地，不仅是因为看好这个项目的尊贵地段以及京西巨大的消费力，以及马奈草地统一规划、统一招商、统一经营、统一管理，更主要的是因为马奈草地高端文化情景商业的差异化定位，在商业定位上非常准确。这些让投资者有信心，能够确保商场的永续经营和广阔的盈利空间。”