上海试点限外政策地方细则已初现端倪：浦东等个别区县正在试点限制境外人士购房。此外，“境外投资机构不能直接参与土地等竞拍、需先注册并对资本金明确规定”的限制政策也已公布。

限外政策在一定程度上改变了高档物业开发商对后市投资者消化能力的乐观，部分项目出现不同程度的延期。

 “会德丰广场(静安区)、和平金融中心(陆家嘴)等项目在今年第二季度之后相继延迟了竣工日期。预计2009年上海办公楼将出现供应高峰，将有117万平方米的新供应量入市。”

仲量联行区域董事陈立民分析，办公楼项目部分延期上市反而有利于延续目前上海办公楼市场的上涨势头，至少可以延长一年，直到2009年。

18亿美元放量收购

 “要进来的还是会有各种办法进来，某种程度上，仅是手续更加规范而已。比如就在一个月前，一家在美国管理着一些知名物业的境外机构，已经在上海设立了办事处，而他们的第一个计划就是收购数十栋高档物业用以经营管理。”知情人士透露。

截至9月份，上海已经有15项整栋物业收购交易，涉及总金额超过18亿美金，其中包括摩根士丹利及其合作伙伴收购东海广场、花旗集团一分支机构收购大宁生活中心的办公空间。

日前，继腾飞大厦之后，新加坡的腾飞集团又以1.66亿美元的价格收购了上海海洋大厦，该物业位于浙江中路、延安路口，共24层，总建筑面积约5万平方米。

另外，“锁定在上海位置适中、近期租金稳步上涨的酒店式服务公寓楼”成为今年机构投资的一大特点，在这15套售出的整栋物业中，有7套为高档酒店服务式公寓楼或由高档住宅改成的酒店式服务公寓楼。

仲量联行中国区投资部总裁邓文杰表示，预计年底前还会有不少成交案例逐步浮出水面。

机构投资者看重的仍是高档物业经营现状及未来的收益预期。

第三季度，上海甲级办公楼需求持续走高，浦西空置率从5.0％降到4.7％；浦东则因一栋6万平方米的甲级写字楼新落成，使浦东的空置率从3.5％上升至9.3％，但若排除该项目，浦东空置率实际已降至3.0％。

 “以浦西即将在今年年底交付使用的恒隆二期为例，目前该项目的预租率高达70％，预计在年底交付使用时，可能创下上市即满租的上海甲级写字楼租赁记录。”陈立民透露。

开发商求变

随着宏观调控效果显现，国内开发商期望机构投资者尤其是境外投行整体收购项目的不在少数。

 “正是看好投资者对高档物业的青睐，我们在徐家汇的一个酒店商务共同体项目即将上市，前期市场调查反应良好。”上海华中房地产开发有限公司(以下简称“华中房地产”)总经理杨德荣说。

据知情人士透露，嘉汇国际广场投资方除了开发腾飞大厦的上海康华投资有限公司外，还有开发飞洲国际广场的上海飞洲集团。公开资料还显示，前者为“港澳台商投资者合资经营”。

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