在一轮轮针对住宅市场的宏观调控政策之后，众多的开发商以及投资者都将重金“押”在了商业地产上面，而商业开发过热、商业投资过热之声也随之接踵而至。《精品购物指南》联合多家商业行业协会成立的精品商家俱乐部初衷之一就是为了维护和促进商业地产市场健康有序的发展。为此我们邀请了目前北京商业地产一线的操盘手，请他们为开发商以及投资者，从实际操作的角度解析目前北京的商业地产市场。

成功的购物中心胜在对消费文脉的把握

第一太平戴维斯项目策划部总经理　徐伟成

北京的商业地产市场局部有些过热，如百子湾地区。就目前的商业氛围来看最为适合的业态应该是社区底商，以满足社区居民需求为主，但是目前却一下涌出大量的商业面积，虽然未来这一区域的居住人口将非常庞大，但商业面积的消化以及形成相当规模的消费氛围尚需一段时日。

成功的购物中心，需要有准确的定位与规划，完善的招商与租赁，还有很重要的一点就是对于消费文脉的把握，将引导消费群体的消费行为发生变化。并不是这里有了一个商场，就会吸引大量的消费人群。消费人群都有一定的消费习惯，购物中心的经营者要善于把握并且引导消费人群。并且一个好的商业，要具备便利性、多样性、娱乐性、魅力、能量、成熟以及可持续性等多项特性，才能吸引消费人流并且留住这些消费群体。

目前北京商业地产的开发商以及以后的经营者，没有真正的做好一个经营者的角色，或者说没有能力做好一个经营者的角色，没有在合适的时间用合适的人去做合适的事情。现在的开发商也基本都认识到了后期经营的重要性，但是往往还是虎头蛇尾，无法坚持下去。

从目前北京的商业地产发展的现状来看，在整个产业链中需要一个平台，整合各方面的资源。《精品购物指南》本身拥有庞大的消费群体，对于消费人群、消费理念的引导上有非常大的优势。最重要的是能充分利用好手中的资源，做好开发与经营之间的对接，对于北京商业地产市场来说应该是一件相得益彰的美事。

开发商亦要注重“零售商访谈”工作

戴德梁行商业地产项目策划顾问负责人 张家鹏

北京商铺面积大量集中供应，同期招商，而作为需求方的零售商在短期内开店扩张计划未能达到与供应相匹配的高速度，因此造成阶段的供需失调，导致了一定面积商铺的空置。

诸多项目在设计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，实际上不同业态商家可能在层商、柱距、荷载等方面都有不同的要求，在设计时未能做出针对性预留，则在后期招商时就难以成功，即使位置再为优越可能零售商也无法接受，因此就造成了空置现象。

之前在北京市场商铺供应面积一直相对较少，在商铺投资回报相对较高的背景下，更多的人受到了鼓舞，从客观大环境上促成了对商铺投资的需求。目前商铺投资者大部分还是不够理性，并且部分地产商以强大的资金实力为背景，掌握了更多的话语权，便投资者没有更多可了解商铺投资真象的信息，使投资行为变得更为盲目，由此造成了商铺分散销售，大量商铺产权分散的现象，对统一控制经营形成了障碍，使得经营难以成功，因而形成空置。

开发商在进行商业项目开发时要请专业的团队理性分析判断项目的可行性及可发展规模，在分析判断过程中除了要针对区域商业市场、消费者、现有商业项目进行深入分析外，亦要注重“零售商访谈”工作——即就项目之定位及具体业态布局与零售商进行沟通，了解其入驻项目意向，并按照需求可消化的面积，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目发展规模，如此可增加项目招商的确定性，避免空置风险。

商业运营一直沿袭过去的商业模式，缺乏创新

高力国际专业咨询部经理 杨清

目前北京房地产市场商业面积放量比较大，并且大多都分布在北京三环或者四环的环路周边。最主要的面临着两个问题：前期招商和后期经营管理。

从招商的角度讲，只要项目定位准确，找准市场的需求点，招商应该相对还是比较容易的。但是定位时不仅要考虑消费者的需求，同时也要考虑商家的需求。比如那些国际一线品牌店，可能在一个城市最多也就开一到两家店。如果商业走高端路线，就要考虑这些店在这个城市是否已经饱和。

经营管理来看，目前北京精通商业运营的专业人才非常少，现在很多商业项目的管理者很多都是从台湾、香港那边过来的。他们的商业运作相对来说领先我们现在大概10年，现在北京商业市场要走的路他们很多已经走过了。商业运营的公司也非常少，大家都在抢。一个商业项目要想运作得好，离不开专业的人才以及专业的团队。

北京目前的商业市场其实已经很发达了，但是问题在于商业运营一直在沿袭过去的商业模式，没有创新，创新度不够。根据北京市城市规划，北京应该形成多个商业中心，目前来看望京还有奥林匹克公园应该最具有发展潜力。但是商业一定要有持久战的准备，一个商业从开业到培育成熟正常的周期大概需要5～6年的时间，就连东方广场也是经过了相当长的培育期。

现在的社会分工越来越细致，开发商开发一个商业应该从项目评估阶段就开始找专业的顾问公司参与项目的规划设计，充分利用别人的专长，不要想着什么都自己包办，遇到困难了才想到找专业的公司。反过来讲，精品商家俱乐部最为主要的是找准市场的需求，整合利用好自己的资源优势。

商业物业的价值最主要在后期的经营管理

北京万利仁行总经理 王文利

从目前商业业态的受欢迎程度来看，地铺（临街一层的商铺）这一部门目前来看有些供不应求。毕竟这种商铺需要临街，所以总体来说资源有限，这种临街的商铺售价或者租金一般能达到楼上面积的2～3倍。

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