“2008 年上半年北京的二手房交易总量环比降幅高达35.62%”，6 月，地产经纪机构我爱我家发布的报告让人们对二手房市场的前景再次蒙上了一层阴影。

根据我爱我家市场研究中心的统计资料，2008 年上半年北京二手房的交易总量为35276 套，与去年同期相比向下回落9.80%；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达35.62%。

　　更值得注意的是，一、二手房价格“倒挂”、投资客低价抛房等现象也开始在北京的二手房市场上演，而这些正是深圳等地的市场发生剧变时的明显特征，这让不少人担心北京房地产市场的调整力度，甚至担心会步深圳的后尘。

市场持续低迷“别说成交，最近就连看房子的人都比较少了”， 某二手中介连锁机构的业务员向记者大倒苦水。而根据记者近日走访的多家房产中介来看，这些中介机构也都是“门庭冷落”，基本上看不到客户，生意显得很冷清。

我爱我家市场研究中心的统计显示，上半年北京二手房的交易总量同比回落近10%，环比降幅超过1/3。中大恒基市场部调查则显示，北京的郊区二手房成交更为低迷，回龙观、通州、大兴三个地区的二手房成交量今年前4 个月比去年同期分别下滑了28%、18% 和25%。

5月，北京二手房市场表现稍微有所回升，但链家地产市场研发中心的统计数据表明，5 月二手房成交量也只是相比4 月份环比上涨4.3% 而已，与去年同期已经无法相比。

虽然数据表明二手房市场的表现比一手新房表现要出色很多，自从2008 年春节以来至5 月份，北京市连续4 个月二手房交易量均超过一手商品住宅，正逐步在取代以往一手楼市称霸的局面。据我爱我家市场研究中心的统计，综合一手房的市场状况，今年前半年一、二手房总体成交比例维持在1：1.05 左右，而去年全年这一数字大概在1：1.5 左右。但是，无论是从交易统计数据，还是从实际的市场表现来看，二手房的成交量下滑确实成了不争的事实。

对此，我爱我家副总裁胡景晖认为，二手房的交易量低迷的主要原因是“由于受到‘拐点’论和购房客群观望情绪的影响导致交易量持续下滑”。

胡景晖表示，造成今年上半年北京市场的疲软走势，主要与去年年底开始的货币紧缩政策有关，而目前市场上的“拐点”论以及观望情绪基本都是基于这一原因。再加上去年二套房贷、6 次加息、居民消费指数的一路向上以及存款准备金率的不断上调，进一步造成了银根的紧缩，间接地抑制了购房人群数量的增多。

此外，开发商因恐惧资金链断裂，进而疯狂打折促销；奥运后地产价格的走向依旧并不明朗以及伴随着部分限价房的封顶开售，这些因素都在很大程度上左右着二手房市场中的购买者意愿，部分购房者也受限于此选择观望，影响了市场的整体交易状况。

价格出现“倒挂”

尽管市场走势疲软，交易量持续下滑，但我爱我家的统计数据表明，今年上半年北京二手房交易均价依然达到了9757 元/ 平方米，同比上涨9.14%，环比上涨了近4%。

从城八区的二手房买卖市场来看，上半年城八区的二手房销售均价为11576 元/ 平方米，较之去年同期的9436 元/ 平方米，上涨了2140 元，涨幅为22.67%。

链家地产市场研发中心统计数据也表明，2008 年5 月北京二手房成交平均价格为9697 元/ 平方米， 环比涨幅为0.13%，基本持平。

两者的数据都清晰地表达了同样的观点—上半年北京二手房市场的交易均价仍旧处于高位，只不过价格涨幅在明显放缓。

但是，在新房市场，价格的下跌趋势却十分明显。北京近期入市交易的新盘基本全部采取低价销售、打折和赠送等变相降价手段，这使得5 月份北京住宅销售均价为13222 元/ 平方米，环比4 月均价下降2%，是今年以来首次出现来的均价下降局面。

一面是部分一手楼盘价格下降，另一面是同地带的二手楼盘的价格却只升不降。于是，一、二手房价的“倒挂”现象便出现了。

“新房比二手房还便宜。”一位打算购买中海城的购房者最近发现，中海城三期圣朝菲开盘均价不到每平方米13000 元，但是中海城一套北向42 平方米1 居室，业主报价却高达每平方米16100 元，一套156 平方米4 居室，业主则报价每平方米13800 元。

类似的“倒挂”现象还有不少。金地格林6 期，开发商推出特价房价格每平方米9500 元，而二手房价则平均每平方米达到12000 元。珠江帝景一套137 平方米的3 居室，业主报价每平方米23000 元，而开发商现在的优惠价在每平方米22000 元左右。

据我爱我家提供的数据显示，以东三环到东四环之间的几处楼盘为例，美景东方三期即优品国际公寓，开盘时的价格在18000元/ 平米，由于受市场因素的影响，目前的价格已经降到了17000 元/ 平米左右，禧福汇也从20000 元/ 平米降到18000 元/ 平米。

而据了解，同一区域山水文园的二手市场买卖均价已经达到23000 元/ 平米。

在越来越多新楼盘降价促销的局面下，一、二手房价格出现的倒挂，使得二手房市场面临不小的尴尬。自住型的和不急着用钱的二手房业主，抱着可卖可不卖的心态，原则是价格必须合适，否则宁愿转为租赁；但对于大量的投资客来说，如何加快出手速度就成为了新课题。

投资客“顶不住了”

于是，“急售，可议价”、“业主急售，房价可面谈!”这样的“急售”、“便宜”、“价格可以商量”等字眼，终于也开始出现在了北京的二手房出售信息中。尽管这样的“急售”

没有像深圳那样的铺天盖地，但是市场隐约闻了一丝不乐观的味道。

市场人士表示，面对交易量不断萎缩的市场，房主再死扛价格不具有任何意义。随着新盘市场供应日益充足，小户型日益增多，高档二手房市场受到了极大的挤压，加上奥运会的临近，房主必须加快出手速度，避免收益不保。

　　而央视一则“温州炒房客狂甩北京楼盘”的报道，更是把北京的二手房市场推向了风口浪尖。

报道称，某温州炒房客老高，与其善于投资的老乡在2005 年的时候买下了北京美景东方150 多套房子，其中老高自己有28 套。

两年之内，其房价节节攀升，从开始买入的7000 元涨到2007 年10 月份的1.5 万元，然后价格就再也不涨了，房子也卖不动了。老高隐隐地嗅出房地产市场的危险，并判断房价已经“涨到头了，停止了”。但是，想出手的老高却发现，进入2008 年后，他一个买卖也没有谈成，连跟他打听价格的人都很少。

心慌的老高去中介公司委托出售，以广撒网捞大鱼，但结果中介公司只给出了1.3 万元的建议价格，因为现在要出手的房子太多了，投资客们觉得房价到顶了，要纷纷出手抛盘，仅在他们的内部网站上，美景东方这个楼盘就有400 多套房子等待出手，而美景东方总共才有2000 多套现房。对于这个结局，老高无奈地表示，如果实在没有办法就只能降价卖房了，“着急啊，要是真的卖不了，就掉价卖。”

事实上，从多家中介公司了解到，面对低迷的市场，二手房市场出现了许多业主降价出售的现象。据了解，这些急于出售的房源以短线投资客居多，他们手中往往有多套二手房。一业内人士指出：“在还贷压力加大及未来二手房市场走向尚不明朗的情况下，许多炒家急于抛售现有房产，以求落袋为安。”

而房源挂牌量的增加，又使得业主的收益预期顺势微调，由此导致买卖双方的议价空间得以进一步扩大；另一方面，一手楼盘促销打折势头的愈演愈烈也开始波及到二手房交易市场，两者间交易价格的收缩也迫使二手房业主报价的相应调整。

中大恒基市场部日前对百余位登记出售房价在150 万元以上的高档二手房业主进行了回访，其中82.5% 的业主表示降价求售，而降价幅度平均更是达到了3.5%。以150万元为例，挂牌价下降5.25 万元，远远高出5000 元-1 万元的正常议价空间。其中更有30% 左右的房主愿意全部或大部分承担交易税费，最高降幅达5%。筑家地产数据则显示，2008 年1 月，150 万元以上二手房成交量比重为21.6%，随后逐月下降，到5 月其成交量比重仅为14.7%。

危机能否带来新机会？

在买方市场挥之不散的观望情绪之下，前半年二手房市场的成交状况始终未能出现突破性进展，但是从倒挂到投机客的开始离场，再到二手房价的松动，对于二手房市场来说，带来的并非只是危机。

二手房市场正逐步在取代以往一手楼市称霸的局面，今年前半年一、二手房1：1.05的总体成交比例，说明二手房在整个房地产市场中的地位得以进一步提升。即使下半年一手房市场低迷的销售态势将有所改观，但二手房争夺市场主导地位的机会已经来临。

比如，二手房中的次新房就可能因此迎来更好的机会。链家地产副总经理金育松表示，商品房市场的严重观望情绪，使部分刚性需求转移到房产品质相差不大的次新房市场上；其次，商品房价格的居高不下及较好地段供应量的伐善可陈，再次使得部分特定的刚性需求退而求其次，选择可替代性产品，北京5 月份五年内次新房成交量环比上涨两成左右就是最好的证明。

而对于二手房市场的前景，胡景晖认为，“对于刚性需求始终客观存在的自住型群体而言，价格的合理调整更加有利于未来二手房市场的回暖趋势。”在他看来，目前二手房的购买者，绝大多数都是有比较迫切自住需求的人，如“80 后”的婚育群体，此类人群的购方诉求已经迫在眉睫，市场交易价格的涨幅放缓也为日后成交回暖提供了支撑。

此外，我爱我家市场研究中心还认为，由于受到紧缩性宏观经济环境的影响，前半年各家银行均采取趋紧的房贷审批政策，而随着公积金贷款政策的利好频传和加息预期的弱化，下半年的信贷市场有望迎来适度从宽的发展动向。有鉴于上述原因的作用，预计下半年的二手房市场成交的爆发点将在奥运会之后尤其是10 月份出现，“但是，面对全球性的经济衰退、房贷和CPI 的高企，想通过二手房来获利的空间已经受到明显的抑制。