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    “三十年河东，三十年河西”，这句俗语意为世事无常，三十年左右就是一个演变期，放在中国住宅市场身上一样适用，只是在经济和社会发展节奏加快的当代，周期已大为缩短。中国住房制度和住宅市场正在发生嬗变，市场体系中诸多产品类型的地位及前景呈现此起彼伏之态。

住宅租赁市场的发展趋势

众所周知，在福利化分房时代，我国实行的是低租金的公房租赁制度，市场机制缺席。住房体制改革启动之后，尤其是1998年“23号文”颁布之后，住房租赁市场渐渐发展起来。推动因素有四：一是公房迅速私有化(即房改房)，存量公房剧减；二是房价持续快速增长，买房难成为社会问题；三是城市化速度加快，每年新增城镇人口达 2000万左右；四是住房保障滞后，通过市场购买或租赁住房成为中低收入阶层的无奈之选。

在住宅市场化、房价增长非理性化、人口城市化大潮的背景下，住房租赁市场必然获得快速发展。而且，这一市场发展的内在结构并不均衡。高端租赁市场份额较小，因为高收入阶层会选择购房，租赁需求源于境外、省外的中期驻留的商务人士，市场呈稳定发展态势。中端租赁市场需求者多属白领阶层，暂时承受不了高房价退而租房，这一市场发展较快；低端租赁市场最为繁荣，在深圳等地的城中村，村民不断将楼层加高以扩大出租面积，以及近两年上海闹得沸沸扬扬、屡禁不止的群租房，都反映了中低端租赁需求巨大。

从市场供应来看，近几年出现一种现象，那就是投资住宅蔚然成风，这既跟不动产是天然投资品的属性有关，也与房价高企、民间投资渠道狭窄有涉。当然，这其中通过物业价格上涨获益的短线投机的成份不少，但寻求租金收益的也大有人在。据大概推算，近几年我国住宅销售中的10％～15％属投资用途，上海、深圳等热点城市的此类需求高达20％～30％；这些投资性用房(不包括投机)多数形成了租赁住房供应，另外，买了新房后把旧房租出去的现象更为普遍。从现实情况看，我国已售房屋空置率较低(官方的空置率是指在一定时间段内应售而未售出的新房)，也即租赁市场供求旺盛。

从租金水平分析，我国目前的住房租金水平与住房价格水平相当不对称。主要原因是近几年我国房价增速远高于租金增速，这自然导致投资住宅的租金收益率处于偏低水平。由于目前尚无全国性房屋租赁数据，笔者仅以上海数据佐证，拿2007年12月同比2006年 12月，上海房屋租赁指数(租赁价格)增长12．5％，而同期上海市二手房指数 (销售价格)却大增35．4％，房价增幅几乎是房租增幅的两倍。

国际上常用租售比——房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值——来衡量房地产投资价值的大小，一般的经验认为，其正常范围应该在100～230之间，而我国一线城市和部分二线城市目前多在300～500左右。换算成投资回报率，即2．5％～4％。严格地说，租金回报率还没银行定期存款利率高，但长期来看，若把物业保值增值因素考虑在内，投资住宅用于出租，仍是不错的选择。若从另一个角度分析，房价脱离租金水平，说明房价已呈非理性繁荣之态，因为房租水平是住宅市场最基本、最真实的需求表现。

从住房租赁的细分市场来看，不同档次住宅租金收益还存在差别。高档住宅的租金回报率较高，约在5％～6％左右，尤其是高端服务式公寓和豪宅(包括别墅)，因为其房客比较富有，对高租金不甚敏感，尤其是大部分境外高管都由公司提供租房津贴，高租金对他们而言根本就不是问题。但问题在于，由于市场容量较小，高端住宅的空置率偏高，普通住宅，或称中低端住宅租金收益率偏低，而由于需求量巨大，比较容易出租，空租期较短。

住宅租赁市场欲“变脸”

在政策导向的重大转变之下，我国住宅租赁市场正在蓄谋“变脸”。目前国家正大力变革和加强住房保障制度。首先，针对低收入群体的廉租房和经适用房已大面积铺开，据各地近期公布的《2008年住房建设计划》，此两类产品占年度住宅供应的20％左右，多数城市的规模比之前增加一倍以上。其次，针对中等收入群体的限价房和经济租赁房已在少数城市试点，中央已开始引导和推进这两类产品的筹设。还有，针对外来务工人员，更多的企业(尤其是用工量较大的)将被要求建设员工宿舍。

研究市场，首重需求。上述政策对现有的租赁需求格局必将产生冲击。针对低收入群体的住房保障属于“铁律”，两年内效果就会凸显，这部分租赁需求将很快从市场上消减，对低端租赁市场影响较大。很多城市已开始考虑限价房，北京、广州、成都等积极推进，这将使部分白领阶层由租转买，从而使中端租赁市场需求减小。经济租赁房目前仅有福建等个别地方在实施，但在建设部的倡导下，很多城市可能会跟进，其对租赁市场的冲击是非常直接的，这部分租客届时很有可能直接从散户房东那里搬进政府或企业运营的租赁房中(如人才公寓、公务员宿舍等)。民工住宿多由企业解决，自然使低端租赁需求流失。

现阶段，我国住宅政策对于中低端住房租赁市场来说，基本上属于利空，未来租金收益率甚至还将下滑。但对于高端租赁市场，却是一种利好。一方面，“90·70”政策导致大户型供应量减小，可资用于租赁的住宅增量随之缩减；另一方面，高收入群体只能通过市场购房和租房，其需求不会发生明显变化。总而言之，保障性和政策性住房产品在越来越多地惠及中低收入群体的同时，也将改变我国住房租赁市场的形态；中低档一手住宅和房龄偏大旧房未来的租金收益不容乐观，从投资理财的角度考量，还得首先考虑高端住宅。