2006年7月，一纸个人住房转让征税通知出台，对个人购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，并开征个人所得税。二手房市场颇为震动。

    有了政策，似乎必有对策。随着税赋的加重，一些交易者削尖脑袋，试图通过先租后卖、虚假赠与等新方式逃避税收。于是，最近国税总局又下发了一则新通知，要对“住房赠与”的行为加强税收征管。

    这项新规定是不是能让“假赠与”逃税彻底落空，会对房产交易产生什么新的影响？

    特邀点评：上海联业律师事务所律师王展董君明

    政策解读

    文件名称：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）

    关键条款1：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

    律师解读：这条规定能对二手房交易中的“假赠与”行为起到震慑作用。对于卖房者来说，“假赠与”可以免交营业税；对于买房者来说，卖房者逃脱赋税后自然会把房价降一点下来。可有了这条规定后，买房者恐怕不敢再接收“赠与”的房子。因为无论多少年之后，只要把房子转让，就得额外承担一笔数额不小的个人所得税。

    该条款也有瑕疵。“有关合理费用”的含义过于笼统，哪些费用是合理的，哪些不合理？没有明确的标准，具体操作中恐面临较大的困难。

    关键条款2：对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。

    律师解读：这条规定明确了房产交易“假赠与”是违法行为，一经发现，要承担严重后果。尽管“假赠与”的双方存在默契，但只要发生纠纷，马脚马上就会露出来。

    关键条款3：个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料。

    律师解读：赠与、继承、遗赠是三个内涵和外延并不相同的法律概念，不能以赠与将继承、遗赠等行为涵盖起来。否则，不仅会造成概念上的混乱，而且会引起法律适用上的混乱。这也许是整篇通知中最让人困惑的部分，如果对赠与、继承、遗赠等行为统统征收个人所得税，便意味着国家已经开始变相开征不动产遗产税，这可是一个重大举措。

    时下流行的避税方法

    “阴阳合同”

    今年8月，吕先生把两年前以72万元购得的一套房屋以100万元卖给王先生。如果按照实际交易价格办理登记，吕先生需要缴纳5.5万元营业税、1万元个人所得税（按售房收入×1%计算）；王先生也需缴纳1.5万元的契税。双方为了避税，将合同价改为72万元，吕先生只需缴纳3.96

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