2007年上半年石家庄房地产市场分析及投资咨询报告

92个图表 287页 27.7万字
家庄商业地产发展趋势
从几年前国际城沿街商铺热销，到南三条升级改造项目金亿城不可思议的销售奇迹，石家庄商业地产的巨大潜力就充分暴露在了市场面前。无论是投资者还是开发商都对商业地产的投资和开发热情巨大。
商业地产虽然机遇大、利润高，但快速的发展也带来了很多问题。商业地产所面临的形式日新月异、变换莫测。其市场的模式也不是一成不变的。这种背景下，商业地产比住宅地产更需要通过不断升级来满足商户的经营需求和消费者的购买便利。更能体现出物竞天择，适者生存的“进化论”。
2007年，随着整个省会地产市场快速发展，商业地产也更加活跃。新源发商贸城、正定国际小商品市场、华北五金机电城等各种配套更优，环境更佳的商业地产项目纷纷出现。
同时，随着地产项目越来越多的向郊区发展，住宅底商和商业中心的外延也成为了商业地产发展的另一种“进化”。如果说，升级改造是产品种类和数量发展的必然结果的话。那么，社区底商和新商业中心的增加就是城市扩张的必然结果，是城市发展进程中不可缺少元素。
作为二线城市，石家庄商业地产巨大的需求和少量供给之间的差距也让投资商业地产成为了投资者眼中的“肥肉”。尤其是其中的社区底商，拥有投资风险小，资金回笼快等众多优势，已经成为商业地产开发中最受关注的热点产品。经过几年的发展，2007已被公认为是石家庄的城市功能进一步明确的一年，也是石家庄商业地产发展的关键一年。
商业地产是房地产中最具活力、最有新闻、最为出彩的一个分支。近几年，省会的商业地产可以说是风光无限，众多大型的商业地产项目一个个粉墨登场，先天下（查看地图）广场、金亿城、军创国际商务花园（查看地图）、中华商务中心（查看地图）等多个项目都取得了不俗的销售业绩。
而今时光迈进了2007年，在众多投资者的关注下，经过宏观调控之后的商业地产将发生何种蜕变？投资者能够从中得到哪些启示呢？
在此，我们通过今年亮相的万象天成、东方明珠商业街、金正?沃尔玛商圈等商业地产“大腕”，总结出了今年省会的商业地产具有五大全新的趋势。
区域商圈多点开花
在很多人的印象中，省会的商业中心是中山路。尽管其商业核心地位是不容否认的，但近年来，怀特商圈、益友商圈等都正在不知不觉中形成具有自己特色的区域性商圈，而且聚集了不少人气，并且这一现象在未来几年还要蔓延。
事实上，业内人士早把商圈分为辐射全市型和辐射区域型两个层次。辐射全市型商圈的建立比辐射区域型商圈难度大，需要一定的形成时间，更需要市场和消费者的认可。像北国商圈、东购商圈的形成都非一蹴而就。
但任何一个稍大一点的城市，都不会只有一个核心商圈，据业内人士分析，从近几年的发展看，随着城市的扩张，很多城市都会在市民居住集中的地方产生出一个个新的商圈。尽管中心商圈的销售作用不会逐渐弱化，但区域商圈却越来越多地吸引起本地人的目光。
从2007年的情况看，打造区域商圈依然成为不少项目的定位。如金正?缔景城的商业组团定位为金正?沃尔玛商圈的最重要组成部分，联邦?东方明珠的商业部分与众美?凤凰城的商业部分也都成为构建东南商

 

报告目录
报告目录 1
图表目录 5
第一章房地产相关概念 5
1.1 房地产业的定义及分类 5
1.1.  房地产定义 5
1.1.2  房地产的分类 6
1.1.3  房地产业主要涵盖的领域 7
1.2 房地产市场的基本概念 7
1.2.1  房地产市场的组成部分 7
1.2.2  房地产行业对经济和生活的影响 8
1.2.3  中国房地产市场的特点 11
1.2.4  房地产行业管理的职责 13
1.3 房地产市场分析的内容和特点 15
1.3.1  房地产市场分析的层次 15
1.3.2  房地产市场分析的内容 16
1.3.3  房产地市场分析的特点 16
1.3.4  提高房地产市场分析有效性的途径 17
第二章 中国房地产行业发展分析 18
2.1 中国房地产行业发展回顾 18
2.1.1  中国房地产市场发展概况 18
2.1.2  2005中国房地产市场发展综述 22
2.1.3  2006年中国房地产发展形式分析 32
2.2 中国房地产业发展现状分析 43
2.2.1  2007年1－2月房地产市场分析 43
2.2.2　2007年第一季度中国房地产市场运行分析 48
2.2.3  2007年1－4月中国房地产开发投资情况 50
2.2.4  2007年5月中国房地产景气指数情况 51
2.2.5  2007年6月中国房地产景气指数情况 54
2.3 从宏观经济角度看中国房地产业 55
2.3.1  宏观经济与房地产业二者相互影响 55
2.3.2  中国独有的增长模式将影响房地产业发展 56
2.3.3  宏观参数的调整将对房地产影响巨大 57
2.4  2007年中国房地产业发展的前景预测 57
2.4.1  2007年中国房地产业将步入良性循环 57
2.4.2  2007年中国房地产市场发展分析 59
2.4.3  2007年下半年房产市场走势分析 61
2.4.4  2007年下半年房地产市场趋势分析 63
第三章石家庄房地产业的宏观环境 65
3.1 石家庄房地产业的宏观经济状况 65
3.1.1  2006年石家庄经济运行和社会发展情况 65
3.1.2  2007年第一季度石家庄市经济运行情况 74
3.1.3  2007年1－4月石家庄市固定资产完成投资情况 78
3.1.4  2007年上半年石家庄市固定资产投资情况 79
3.2 石家庄市加快转变经济增长方式 80
3.2.1  把结构调整作为主线 80
3.2.2  积极发展循环经济 80
3.2.3  加大生态环境保护力度 81
3.2.4  提高消费对经济增长的拉动作用 83
3.3 石家庄市城市建设规划 83
3.3.1  石家庄市域城镇体系规划 83
3.3.2  石家庄市主城圈规划 84
3.3.3  石家庄市旧城改造和远景规划设想 86
3.3.4  2020年石家庄将达到国家生态市建设标准 86
第四章 石家庄市房地产市场概况 89
4.1  2006年石家庄房地产市场回顾 89
4.1.1  2006年石家庄市房地产市场运行情况 89
4.1.2  2006年石家庄房地产市场特点 89
4.1.3 2006年石家庄房地产市场分析 91
4.2 石家庄房地产市场现状分析 95
4.2.1  2007年2月石家庄市房地产市场分析 95
4.2.2  2007年第一季度石家庄市房地产市场分析 98
4.2.3  2007年1－4月石家庄房地产市场分析 103
4.2.4  2007年上半年石家庄房地产市场特点 107
4.3 石家庄房地产市场发展分析 108
4.3.1  2007年石家庄房地产市场发展分析 108
4.3.2  2007年石家庄房地产市场发展趋势 109
第五章 石家庄房地产市场土地供给分析 112
5.1 土地市场的相关概念 112
5.1.1  城市土地市场供应的概念与特点 112
5.1.2  土地市场的特殊性 115
5.1.3  房价与土地成本 115
5.2 中国土地市场状况 117
5.2.1  中国土地市场的特点 117
5.2.2  2005年中国土地市场综述 117
5.2.3  2006年中国土地市场综述 121
5.2.4  2006年中国城市地价状况分析 123
5.3  2007年上半年石家庄土地市场情况 130
5.3.1  石家庄土地市场发展变迁 130
5.3.2  石家庄土地交易市场出现天价地块 132
5.3.3  石家庄土地市场出现天价地的思考 134
5.3.4  石家庄市搭建土地储备运营平台 135
5.3.5  石家庄土地供应闸门收紧 135
5.4 中国土地制度的特征及其对住宅市场的影响 136
5.4.1  中国土地制度概述 136
5.4.2  土地使用收益分配的利益关系分析 136
5.4.3  现行土地制度对住宅市场的影响 138
第六章 石家庄住宅市场 140
6.1 石家庄概念住宅的概念确定 140
6.1.1  健康住宅概念 140
6.1.2  节能概念 140
6.2 石家庄住宅市场概况 141
6.2.1  2007年石家庄小户型热潮提前涌现楼市 141
6.2.1  2007年第一季度石家庄住宅市场平稳增长 141
6.2.3  五月石家庄住宅市场理性回归 142
6.2.4  2007年上半年石家庄住宅市场区域情况 143
6.3 石家庄住宅市场发展概况 146
6.3.1  2007年石家庄市以道路为轴线发展片区住宅市场 146
6.3.2  石家庄市住宅第二居所的品质时代 147
6.3.3  石家庄楼市进入服务至上时代 149
6.4 石家庄市房地产市场板块概况 150
6.4.1  裕华区 150
6.4.2  东开发区 151
6.4.3  长安区 152
6.4.4  桥东区 153
6.4.5  桥西区 153
6.4.6  新华区 154
第七章 石家庄商业地产 155
7.1 中国商业地产发展状况 155
7.1.1  2006年中国商业地产交易位列亚太第三 155
7.1.2  2007年外资对中国投资扩大至商业地产 155
7.1.3  中国商业地产证券化分析 156
7.2  2007年石家庄商业地产发展状况 158
7.2.1  石家庄商业地产进入市场细分 158
7.2.2  第四商圈重塑石家庄商业地产格局 159
7.2.3  2007石家庄商业地产市场三大亮点 160
7.2.4  石家庄商业地产市场多元化升级 161
7.3 石家庄市社区商业地产发展分析 163
7.3.1  石家庄市市区内社区商业发展现状 163
7.3.2  石家庄社区商业发展存在的问题 164
7.3.3  石家庄市社区商业发展的思路 164
7.3.4  加快石家庄市社区商业发展的几点建议 165
7.4 石家庄商业地产发展分析 166
7.4.1  外资提速进驻石家庄商业地产带来新机遇 166
7.4.2  2007年石家庄商业地产发展趋势 168
7.4.3  2007年石家庄市商业地产发展特点 169
第八章 石家庄写字楼市场 171
8.1 写字楼营销与市场调研相关概述 171
8.1.1　写字楼营销概述 171
8.1.2　写字楼一般销售方式 172
8.1.3  字楼市场调研概述 174
8.2 石家庄写字楼市场回顾 178
8.2.1  新政推动石家庄写字楼市场发展 178
8.2.2  2006石家庄写字楼市场特点 179
8.2.3  2006年石家庄写字楼市场受宠 181
8.3 石家庄写字楼市场发展现状 181
8.3.1  石家庄写字楼市场销售平淡 181
8.3.2  石家庄写字楼进入产品竞争时代 182
8.3.3  石家庄桥西区写字楼异军突起 183
8.4 石家庄写字楼趋势预测 185
8.4.1  2007年中国写字楼市场趋势 185
8.4.2  2007年石家庄写字楼市场进入专业时代 189
8.4.3  石家庄写字楼 "差异化"经营将成主流 191
第九章 石家庄二手房市场 192
9.1 二手房概述 192
9.1.1  二手房定义及种类 192
9.1.2  二手房市场名词解释 193
9.1.3  二手房市场五大优势 194
9.2 石家庄二手房发展分析 194
9.2.1  石家庄二手房价格接近新房涨势凶猛 194
9.2.2  石家庄二手房交易单价超标要缴税 195
9.2.3  石家庄二手房经济适用房集资房暂停交易 195
9.2.4  2007年上半年石家庄房地产市场特点 196
9.3 石家庄市房地产中介企业发展状况及思考 198
9.3.1  石家庄市房地产中介服务业的状况 198
9.3.2  石家庄市房地产中介服务业存在的问题 199
9.3.3  石家庄市房地产中介服务业的发展对策 199
9.4 二手放市场发展趋势 200
9.4.1  2007年房地产中介发展趋势分析 200
9.4.2  2007年二手房市场发展趋势分析 202
第十章 重要企业 203
10.1  房地产企业 203
10.1.1  内地房地产企业现状分析 203
10.1.2  内地房地产企业的市场机会描述 204
10.1.3  中国房地产开发企业面临的问题 205
10.1.4  中国房地产开发企业的发展趋势分析 206
10.2 石家庄企业介绍 207
10.2.1  亚太集团公司简介 207
10.2.2  卓达集团公司简介 208
10.2.3  兴达建工集团公司简介 208
10.2.4  宏达房地产开发有限公司公司简介 209
10.3　房地产企业提升自身竞争力的对策 209
10.3.1　房地产企业提升自身竞争力的具体措施 209
10.3.2　房地产企业提升核心竞争力的对策 214
10.3.3　房地产企业提升资本竞争力的对策 220
10.3.4　打造房地产品牌的要点 223
10.3.5　中小型房地产企业的竞争对策分析 224
第十一章　房地产政策法规分析 226
11.1　房地产宏观调控走向 226
11.1.1　2007年上半年房地产政策迭出 226
11.1.2　《物权法》出台将有四大利好助力房地产开发 227
11.1.3　2007年中国房地产业的政策落实年 229
11.1.4　2007年中国人民银行三次上调人民币存款基准利率 230
11.2　2007年中国房地产市场宏观调控政策分析 232
11.2.1　房地产的可持续发展的正确舆论导向 232
11.2.2　土地政策增值税调节房地产市场可行分析 232
11.2.3　加强银行贷款的管理控制房地产融资的分析 234
11.2.4　完善房地产保障体系缓住房供需矛盾的分析 235
11.3  房地产政策法规介绍 237
11.3.1  房地产市场秩序专项整治工作方案 237
11.3.2　中华人民共和国物权法 240
11.3.3　第二次全国土地调查总体方案 262
11.3.4　国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定 271
11.3.5  石家庄市新建住宅交付使用管理办法 273
11.3.6  石家庄市物业管理条例 276
11.3.7  石家庄市人民政府关于开展第二次土地调查的通知 280
11.3.8  石家石家庄市城市房屋拆迁估价实施意见的通知 282

图表目录
图表 1：房地产市场的组成部分图 11
图表 2：房地产行业与经济的影响 12
图表 3：房地产行业对生活的影响情况 13
图表 4：房地产行业中的公共利益 18
图表 5：2005年全国房地产投资总额情况 27
图表 6：2005年全国房地产投资总额情况 28
图表 7：2005年全国房地产投资总额趋势 29
图表 8：2005年全国投资完成额度同比增长表 29
图表 9：2005年全国住宅投资完成额情况 30
图表 10：2005年全国各地区投资情况 30
图表 11：2005年全国购置土地面积增幅回落表 31
图表 12：2005年全国购置土地面积趋势图 32
图表 13：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势表 32
图表 14：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势图 33
图表 15：2005年全国主要城市价格同比上涨情况（%） 34
图表 16：2005、2006年全国房地产开发分类指数趋势图 37
图表 17：2006年全国房地产开发投资完成额几同比增长情况 37
图表 18：2003—2006年全国房地产开发投资当月完成额度及累计同比增长率对比 38
图表 19：2003年—2006年全国购置土地面积及同比增长率对比情况 39
图表 20：2006年全国购置土地面积及同比增长情况 39
图表 21：2006年全国完成土地开发面积及同比增展情况 39
图表 22：2003—2006全国完成土地开发面积及同比增长率对比情况 40
图表 23：2004—2006全国购置与开发完成土地面积及同比增长情况 40
图表 24：2006年商品房销售额及同比增长情况 41
图表 25：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 41
图表 26：2006年商品房销售面积及同比增长情况 41
图表 27：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 42
图表 28：2004—2006年全国商品住宅竣工面积及同比增长率对比情况 42
图表 29：2006年东部地区房地产投资完成额及同比增长情况 43
图表 30：2004—2006年全国商品房销售额及同比增长率对比情况 43
图表 31：全国中部地区房地产投资完成额度及同比增长情况 44
图表 32：2003—2006年全国中部地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 44
图表 33：2006年全国西部地区房地产完成投资额及同比增长情况 44
图表 34：2006年全国商品房销售价格增长同比前十名的城市 45
图表 35：2006年全国商品销售价格同比增长后五名的城市 45
图表 36：2006年全国重点新建商品房住房价格指数同比增幅趋势图 45
图表 37：2005年至20072月年房地产开发投资额及其增长情况 46
图表 38：2004-2007年2月中国住宅投资完成额及同比增长情况 47
图表 39：2007年1-2月全国房地产开发投资资金来源情况 47
图表 40：2005-2007年2月全国完成土地开发投资情况 48
图表 41：2005－2007年2月全国商品房销售、竣工情况 49
图表 42：2007年1－2月全国区域商品房交易价格比较分析图 49
图表 43：2007年2月全国商品销售房价格同比增幅前十名的城市 50
图表 44：2007年2月商品销售房价格同比后五名的城市 50
图表 45：2007年2月部分重点城市新建商品住房价格指数同比增幅对比分析图 50
图表 46：2007年1月份四大城市二手房均价情况 51
图表 47：2007年5月全国房地产开发景气指数趋势 54
图表 48：2007年5月全国70个大中城市房屋销售价格指数 55
图表 49：2007年6月全国房地产开发景气指数趋势图 57
图表 50：2001—2006年石家庄市生产总值增长情况 69
图表 51：2006年石家庄市农林牧渔业总产值增加值 70
图表 52：2006年石家庄市农产品产量同比增幅情况 70
图表 53：2006年石家庄市规模以上工业增加值和利税情况 71
图表 54：2006年石家庄市工业产值同比增幅情况 71
图表 55：2006年石家庄市全社会固定资产投资和动定资产投资情况 72
图表 56：2006年石家庄市社会消费品零售总额 73
图表 57：2006年石家庄市居民消费价格涨幅情况 73
图表 58：2006年石家庄市出口总值情况 74
图表 59：2006年石家庄市财政收入情况 75
图表 60：2006年石家庄市城市居民和农民纯收入情况 77
图表 61：2007年1－4月石家庄市各地区投资完成额度及同比情况 81
图表 62：2006年石家庄房地产开发投资同比情况 94
图表 63：2006年石家庄市房地产开发及个人住房贷款余额情况 95
图表 64：2006年石家庄市商品房预售备案情况表 95
图表 65：2006年石家庄市商品住房均价趋势 96
图表 66：2006年石家庄市商品住房购买对象分类情况 98
图表 67：2007年2月石家庄市商品房面积供需基本情况 99
图表 68：2007年2月石家庄市商品房面积供需基本情况表 99
图表 69：2007年2月石家庄市不同套型新建商品住房面积供求结构表 99
图表 70：2007年2月石家庄市不同套型新建商品住房面积供求结构图 100
图表 71：2007年2月石家庄不同价位新建商品住房面积供求结构表 100
图表 72：2007年2月石家庄商品住房购买对象分类表 101
图表 73：2007年一季度石家庄市商品房供需基本情况 102
图表 74：2007年一季度石家庄市商品房供需基本情况表 102
图表 75：2007年一季度石家庄市不同套行商品住房面积供求结构图 103
图表 76：2007年一季度石家庄市不同套行新建商品住房面积供求结构表 104
图表 77：2007年一季度石家庄不同价位新建商品住房面积供求结构图 105
图表 78：2007年一季度石家庄不同价位新建商品住房面积供求结构表 105
图表 79：2007年一季度石家庄市商品住房购买对象分类图 106
图表 80：2007年1－4月石家庄市商品房面积供需基本情况 107
图表 81：2007年1－4月石家庄市商品房面积供需基本情况表 107
图表 82：2007年1－4月石家庄市不同套行新建商品住房面积供求结构图 108
图表 83：2007年1－4月不同套行新建商品住房面积供求结构表 108
图表 84：2007年1－4月石家庄市不同价位新建商品房面积供求结构表： 109
图表 85：2007年1－4月石家庄不同价位新建商品房面积供求结构图 109
图表 86：2007年1－4月石家庄市商品住房购买对象分类表 110
图表 87：全国城市平均综合地价增长率历年比较 127
图表 88：2006年全国分区域不同用途地价增长率比较 128
图表 89：2006年全国重点地区不同用途地价增长率比较（%） 129
图表 90：全国分用途地价增长率历年情况比较 130
图表 91：全国各分区综合地价季度环比增长率 131
图表 92：2007年7月央行存贷款基准利率调整表 234

 

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