青岛房地产市场的六大板块概述
伴随着青岛房地产市场的不断发展，大青岛的蓝图进一步清晰，新的地产市场格局正逐渐由狭窄拓为广阔，由模糊走向明朗———六大板块构筑青岛房地产市场
对任何城市而言，生产力的变化将推动它的发展，发展进而会带动格局的改变。最终，城市格局的改变必然引起人们在居住理念上的变革。
青岛也同样。
上个世纪九十年代前，在很多人的心目中，真正的青岛市区只是包括市南、市北、台东、沧口等在内范围很小的一个区域，对于居住，“宁要市南一张床，不要北部一间房”的观念，植根于大多数青岛人心中。
而今，随着1992年市政府的东迁和十多年来陆续推出的经营城市的策略，极大地拓展了青岛市区的地域轮廓，一个囊括周边县市的“大青岛”蓝图蔚然呈现在人们眼前。西移北进、东西快速路、海湾大桥……一系列举措从思想、实际等方面实现和保障了青岛格局变化带给人们居住理念的变迁。
正是在这样的城市发展大环境下，自1998年开始，青岛的房地产市场也在日新月异发生着变化，一个新的大青岛地产格局逐渐由狭窄拓为广阔，由模糊走向明朗。
地产板块划分应运而生
随着青岛地产格局的发展和变化，一系列的问题摆在了房地产市场构成两大要素———开发企业和消费人群面前。
对开发企业而言，如何把握项目在该区域的发展定位，如何确定项目的购买人群，已经成为公司在进行项目开发建设之前必须进行的市场调研；对消费者来说，如何确定地产项目在同一区域中的地位，如何确定其产品在未来的发展潜力，也已成为决定其是否购买的主要因素。
如何才能更好的解决这些问题，一个轮廓式的区域划分是必须的。作为一种颇具逻辑性的思考模式，地产板块的划分，对无论是开发、销售还是购买，都将提供一种很好的分类依据。
六大地产板块的构成
如何对青岛房地产市场进行一个比较确切的板块划分？毋庸置疑，对于以“地段、地段，还是地段”为传统思维的房地产而言，按照地域来切分地产板块无疑在当前是最为合适的。
众所周知，青岛的地形地貌较为特殊，三面环海，一面通向陆地，这一特色决定了青岛地产在板块划分时必须要考虑的因素。同样，市政府进行的环胶州湾高速公路以及滨海大道等种种基础设施建设，也在一定程度为地产板块的划分提供了依据。
必须要说明的是，六大板块的划分只是根据当前青岛房地产市场的地域发展进行的概括性的划分，而随着城市建设开发的进一步深入，开发层次的进一步提升，开发理念的进一步成熟，对市场的进一步细化，板块的概念和划分将越来越细致。但有一点需要说明，再细致的划分也带有明显的局限性，更何况，如果板块的划分过于细致，从某种意义上就等于没有板块。
根据青岛的地理位置和房地产发展状况，我们将青岛房地产市场划分为六大板块。其中包括由市南区和市北区构成的青岛市区南部地产板块；由四方区和李沧区构成青岛市区北部地产板块；同时拥有海岸线以及崂山的崂山区和即墨市，随着滨海大道的建设和崂山隧道的动工，二者更加紧密联系在一起的兄弟区域———青岛东海岸地产板块；在胶州湾北部扇形区域展开，包括城阳区和胶州市的胶州湾北部地产板块；地处黄海之滨、胶州湾西海岸，背依环渤海经济圈，包括青岛经济技术开发区和胶南市的青岛西海岸地产板块；以及位于山东半岛咽喉腹地，处于青岛、潍坊、烟台和威海四城市中间位置的莱西市和平度市，构成了青岛北部地产板块。
六大板块特色各异
地理位置、房地产发展状况、生产力布局以及政府决策等种种不同的因素，决定了六大地产板块的房地产市场
2007年上半年青岛市房地产市场分析及投资咨询报告
报告目录
报告目录 1
图表目录 5
第一章 房地产概述 7
1.1 房地产概述 7
1.1.1 房地产的定义 7
1.1.2 房地产的类型 8
1.1.3 房地产业的主要涵盖领域 9
1.2 房地产的形态与特点 9
1.2.1 房地产的自然形态 9
1.2.2 房地产行业的特点 9
1.3 影响房地产价值的因素 10
1.3.1 影响房地产价格的一般因素 10
1.3.2 影响房地产价格的个别因素 13
1.4 房地产市场分析的内容和特点 14
1.4.1 房地产市场分析的层次 14
1.4.2 房地产市场分析的内容 14
1.4.3 房产地市场分析的特点 15
1.4.4 提高房地产市场分析有效性的途径 16
第二章 中国房地产行业发展分析 17
2.1 中国房地产行业发展回顾 17
2.1.1 中国房地产市场发展概况 17
2.1.2 2005中国房地产市场发展综述 21
2.1.3 2006年中国房地产发展形式分析 31
2.2 中国房地产业发展现状分析 42
2.2.1 2007年1－2月房地产市场分析 42
2.2.2 2007年第一季度中国房地产市场运行分析 47
2.2.3 2007年1－4月中国房地产开发投资情况 49
2.2.4 2007年5月中国房地产景气指数情况 50
2.2.5 2007上半年中国房地产市场价格走势分析 53
2.3 2007年中国房地产业发展的前景预测 57
2.3.1 2007年中国房地产业将步入良性循环 57
2.3.2 2007年中国房地产市场发展分析 60
2.3.3 2007年下半年房产市场走势分析 61
2.3.4 2007年下半年房地产市场趋势分析 64
第三章 青岛市房地产行业经济环境分析 66
3.1 青岛整体经济环境分析 66
3.1.1 2006年青岛市国民经济和社会发展情况 66
3.1.2 2007年第一季度青岛市经济运行情况 72
3.1.3 2007年上半年青岛市经济运行情况 74
3.1.4 2007年上半年青岛市完成建筑业产值89亿元 76
3.2 青岛市深化经济体制改革规划 77
3.2.1 “十五期间”经济体制改革取得的成就 77
3.2.2 深化经济体制改革面临的挑战 79
3.2.3 深化经济体制改革面临的机遇 81
3.2.4 “十一五”期间深化经济体制改革的目标 82
3.3 青岛市产业结构规划 83
3.3.1 青岛调整产业结构加快重大项目建设 83
3.3.2 青岛市经济结构调整的目标 86
3.3.3 青岛建设创新型城市思路 86
第四章 青岛房地产行业分析 89
4.1 青岛房地产行业发展回顾 89
4.1.1 2005年青岛房地产市场的整体情况 89
4.1.2 2006年青岛房地产市场景气指数总体运行平稳 93
4.1.3 2006年青岛房地产开发投资平稳发展 94
4.2 青岛房地产行业现状分析 96
4.2.1 2007年第一季度青岛房地产景气指数情况 96
4.2.2 2007年前4月青岛房地产开发投资情况 97
4.2.3 2007年上半年青岛房地产市场的特点 98
4.3 青岛房地产六大地域板块分析 99
4.3.1 青岛房地产市场的六大板块概述 99
4.3.2 北部板块 101
4.3.3 胶州湾北部板块 102
4.3.4 东海岸板块 103
4.3.5 西海岸板块 104
4.3.6 市区北部板块 105
4.3.7 市区南部板块 106
4.4 青岛房地产市场发展分析 108
4.4.1 2007年青岛楼盘值得关注的五大板块 108
4.4.2 2007年青岛房地产市场走势分析 109
4.4.3 2007年青岛和谐地产助推老城区改造 115
第五章 青岛土地市场 117
5.1 土地市场的相关概念 117
5.1.1 城市土地市场供应的概念与特点 117
5.1.2 土地市场的特殊性 120
5.1.3 房价与土地成本 120
5.2 2007年青岛土地市场供应情况 122
5.2.1 青岛首次推出三块限价房土地 122
5.2.2 2007年4月青岛9宗土地出让建限价房 123
5.2.3 2007年上半年青岛土地市场表现活跃 123
5.3 2007年青岛土地市场发展形势分析 124
5.3.1 青岛土地出让净收益15%将用于廉租房 124
5.3.2 2007年度青岛市加强土地节约集约利用 125
5.3.3 2007年青岛市土地市场稳中变奏 125
第六章 青岛市住宅市场 126
6.1 住宅行业的相关概述 126
6.1.1 住宅产业的定义 126
6.1.2 住宅产业的特点 126
6.1.3 住宅产业的发展 127
6.2 2007年青岛市住宅市场分析 128
6.2.1 2007年1、2月青岛住宅市场现状分析 128
6.2.2 2007年3月青岛住宅市场分析 134
6.2.3 2007年4月青岛住宅市场分析 139
6.2.4 2007年5月青岛住宅市场分析 145
6.2.5 2007年6月青岛住宅市场分析 150
6.3 2007年青岛住宅现状分析 155
6.3.1 青岛建立首个租赁小区解决住房问题 155
6.3.2 青岛中楼市成交总量小户型占七成 156
6.3.3 2007年6月青岛楼市回暖 156
第七章 青岛市别墅市场 157
7.1 别墅概述 157
7.1.1 别墅的定义 157
7.1.2 新派别墅的特点 158
7.1.3 生态环境上的特点 158
7.1.4 建筑设计上的特点 159
7.1.5 户型设计的特点 159
7.1.6 影响别墅品质的因素分析 159
7.2 2007年青岛别墅市场发展现状 160
7.2.1 青岛别墅的特色 160
7.2.2 青岛禁止向“别墅”供地 161
7.2.3 青岛类别墅在禁令中热销 162
7.2.4 青岛别墅发展迎来稀缺时期 163
7.3 青岛老别墅的发展 164
7.3.1 青岛早期城市别墅区的划分及类型 164
7.3.2 青岛别墅特点及著名别墅介绍 165
7.3.3 青岛老别墅的现状与保护 167
7.4 青岛别墅市场发展趋势分析 170
7.4.1 青岛山海别墅发展分析 170
7.4.2 青岛山海墅墅创新分析 172
第八章 青岛市商业地产 173
8.1 商业地产相关概念 173
8.1.1 商业地产 173
8.1.2 Mall 173
8.1.3 空置率 173
8.1.4 商业地产发展历程 173
8.2 中国商业地产发展状况 176
8.2.1 2006年中国商业地产交易位列亚太第三 176
8.2.2 2007年外资对中国投资扩大至商业地产 176
8.2.3 中国商业地产证券化分析 177
8.3 2007年青岛商业地产发展现状 179
8.3.1 青岛商业地产迅速扩张 179
8.3.2 青岛持有型商业物业在增多 180
8.3.3 2007年青岛北部商圈进行改造 181
8.4 重庆市商业地产发展趋势分析 182
8.4.1 2007年全国商业地产发展趋势 182
8.4.2 商业地产的开发操作趋势分析 183
第九章 青岛市写字楼市场 185
9.1 写字楼营销与市场调研相关概述 185
9.1.1 写字楼营销概述 185
9.1.2 写字楼一般销售方式 186
9.1.3 字楼市场调研概述 189
9.2 青岛写字楼市场现状分析 193
9.2.1 2007年第一季度青岛写字楼市场简析 193
9.2.2 青岛四大写字楼区域解析 195
9.2.3 青岛高端写字楼项目扎堆入市 196
9.3 2007年写字楼市场发展趋势分析 198
9.3.1 2007年中国写字楼市场趋势 198
9.3.2 写字楼经营趋势分析 202
9.3.3 写字楼未来发展方向 203
第十章 青岛市二手房市场 205
10.1 二手房概述 205
10.1.1 二手房的概念及种类 205
10.1.2 二手房专有名词的概念 205
10.1.3 二手房市场五大优势 206
10.2 青岛二手房市场现状 207
10.2.1 一季度青岛二手中小户型房热销 207
10.2.2 青岛二手房市场拆迁拉动大量需求 208
10.2.3 青岛二手房市场浮现黄金片区 209
10.2.4 上半年青岛二手市场先冷后暖 210
10.3 青岛市二手房市场发展趋势分析 212
10.3.1 2007年青岛二手房市场6大看点 212
10.3.2 2007年内青岛二手房上网避免中介吃差价 214
10.3.3 2007年二手房市场趋势分析 215
10.3.4 2007年房地产中介业发展趋势分析 215
第十一章 重点企业分析 217
11.1 青岛海信房地产股份有限公司 217
11.1.1 公司简介 217
11.1.2 海信地产全面启动人才战略 218
11.1.2 海信科技引领居住新时代 220
11.2 青岛百通城市建设集团股份有限公司 222
11.2.1 公司简介 222
11.2.2 企业荣获 223
11.2.3 百通兴隆家园项目获“广厦奖”桂冠 224
11.3 青岛银盛泰集团有限公司 224
11.3.1 公司简介 224
11.3.2 银盛泰发展历程 225
11.3.3 银盛泰开发业绩 226
11.4 青岛华侨房地产开发有限公司 227
11.4.1 公司简介 227
11.4.2 华侨地产发展史 227
11.4.3 瑞纳鳌园喜获“广厦奖?青岛”大奖 229
第十二章 房地产政策法规分析 229
12.1 房地产宏观调控走向 229
12.1.1 2007年上半年房地产政策迭出 229
12.1.2 《物权法》出台将有四大利好助力房地产开发 230
12.1.3 2007年中国房地产业的政策落实年 232
12.1.4 2007年中国人民银行三次上调人民币存款基准利率 233
12.2 2007年中国房地产市场宏观调控政策分析 235
12.2.1 房地产的可持续发展的正确舆论导向 235
12.2.2 土地政策增值税调节房地产市场可行分析 235
12.2.3 加强银行贷款的管理控制房地产融资的分析 237
12.2.4 完善房地产保障体系缓住房供需矛盾的分析 238
12.3 房地产政策法规介绍 240
12.3.1 房地产市场秩序专项整治工作方案 240
12.3.2 中华人民共和国物权法 243
12.3.3 第二次全国土地调查总体方案】 265
12.3.4 国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定 274
12.3.5 山东省经济适用住房管理办法 276
12.3.6 青岛市物业服务收费管理暂行办法 282
12.3.7 青岛市住宅物业服务分等收费标准 287
图表目录
图表 1：2005年全国房地产投资总额情况 24
图表 2：2005年全国房地产投资总额情况 25
图表 3：2005年全国房地产投资总额趋势 26
图表 4：2005年全国投资完成额度同比增长表 26
图表 5：2005年全国住宅投资完成额情况 27
图表 6：2005年全国各地区投资情况 27
图表 7：2005年全国购置土地面积增幅回落表 28
图表 8：2005年全国购置土地面积趋势图 29
图表 9：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势表 29
图表 10：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势图 30
图表 11：2005年全国主要城市价格同比上涨情况（%） 31
图表 12：2005、2006年全国房地产开发分类指数趋势图 34
图表 13：2006年全国房地产开发投资完成额几同比增长情况 34
图表 14：2003—2006年全国房地产开发投资当月完成额度及累计同比增长率对比 35
图表 15：2003年—2006年全国购置土地面积及同比增长率对比情况 36
图表 16：2006年全国购置土地面积及同比增长情况 36
图表 17：2006年全国完成土地开发面积及同比增展情况 36
图表 18：2003—2006全国完成土地开发面积及同比增长率对比情况 37
图表 19：2004—2006全国购置与开发完成土地面积及同比增长情况 37
图表 20：2006年商品房销售额及同比增长情况 38
图表 21：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 38
图表 22：2006年商品房销售面积及同比增长情况 38
图表 23：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 39
图表 24：2004—2006年全国商品住宅竣工面积及同比增长率对比情况 39
图表 25：2006年东部地区房地产投资完成额及同比增长情况 40
图表 26：2004—2006年全国商品房销售额及同比增长率对比情况 40
图表 27：全国中部地区房地产投资完成额度及同比增长情况 41
图表 28：2003—2006年全国中部地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 41
图表 29：2006年全国西部地区房地产完成投资额及同比增长情况 41
图表 30：2006年全国商品房销售价格增长同比前十名的城市 42
图表 31：2006年全国商品销售价格同比增长后五名的城市 42
图表 32：2006年全国重点新建商品房住房价格指数同比增幅趋势图 42
图表 33：2005年至20072月年房地产开发投资额及其增长情况 43
图表 34：2004-2007年2月中国住宅投资完成额及同比增长情况 44
图表 35：2007年1-2月全国房地产开发投资资金来源情况 44
图表 36：2005-2007年2月全国完成土地开发投资情况 45
图表 37：2005－2007年2月全国商品房销售、竣工情况 46
图表 38：2007年1－2月全国区域商品房交易价格比较分析图 46
图表 39：2007年2月全国商品销售房价格同比增幅前十名的城市 47
图表 40：2007年2月商品销售房价格同比后五名的城市 47
图表 41：2007年2月部分重点城市新建商品住房价格指数同比增幅对比分析图 47
图表 42：2007年1月份四大城市二手房均价情况 48
图表 43：2007年5月全国房地产开发景气指数趋势 51
图表 44：2007年5月全国70个大中城市房屋销售价格指数 52
图表 45：2007年6月全国房地产开发景气指数趋势图 54
图表 46：2007年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数 55
图表 47：2006年青岛主要农产品产量情况 68
图表 48：2006年青岛市主要浓畜产品产量情况 68
图表 49：2006年重庆市规模以上工业主要产品产量情况 69
图表 50：2006年青岛市固定资产投资新增主要生产能力和效益 70
图表 51：206年青岛市各种运输方式完成运输量情况 70
图表 52：2005年青岛商品房销售情况 91
图表 53：2005年青岛市区商品房销售对象分类 92
图表 54：2006年青岛市房地产景气指数同比情况 94
图表 55：2007年第一季度青岛房地产景气指数同比况 97
图表 56：2007年1－2月青岛住宅价格指数走势图 130
图表 57：2006—2007年1－2月青岛市内四区成交量走势图 131
图表 58：2006—2007年1－2月青岛市内四区成交均价走势图 131
图表 59：2007年1－2月青岛样板住宅项目成交均价走势图 132
图表 60：2007年3月青岛住宅价格指数走势 135
图表 61：2007年3月样本住宅项目成交均价图 135
图表 62：2007年青岛住宅成交均价走势图 136
图表 63：2007年3月青岛市内四区成交量走势图 137
图表 64：2007年3月青岛市内四区成交均价走势图 137
图表 65：2007年4月青岛住宅价格指数走势图 141
图表 66：2007年4月青岛市住宅项目成交均价图 141
图表 67：2007年4月青岛样板住宅项目成交均价走势图 142
图表 68：2007年4月青岛市内四区成交量走势图 143
图表 69：2007年4月青岛市内四区成交均价走势图 143
图表 70：2007年5月青岛住宅价格指数走势图 146
图表 71：2007年1－5月青岛市内四区住宅成交均价走势 147
图表 72：2007年5月青岛市内四区住宅成交量走势图 147
图表 73：2007年5月青岛市内四区成交户型面积百分比情况 148
图表 74：2007年青岛市内四区成交均价走势图 149
图表 75：2007年6月青岛市住宅区域成交量走势图 152
图表 76：2007年6月青岛市内四区住宅成交量走势图 152
图表 77：2007年6月青岛住宅销售面积段分布图 153
图表 78：2007年7月央行存贷款基准利率调整表 235
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