2006年，国家加大了对房地产市场的宏观调控力度。随着国办发[2005]26号、国办发[2006]37号文件确定的调控措施逐步落实到位，房地产市场正在朝着预期的目标发展。根据国家统计局今年一季度房地产开发投资统计快报数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：
    一、房地产开发投资增速有所加快
    今年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%,增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%，其中:河南省和安徽省同比分别增长59.1%和52.4%,同比加快19.4和32.4个百分点。

2007年上半年 房地产市场分析及投资咨询报告

456页36万字247个图表

 

第一章　房地产相关概况 
1.1　  房地产概述 
1.1.1　房地产的定义 
房地产是指、建筑物及其他地上定着物。其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。

1.1.2　房地产的类型 
（1）按用途分类。有居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。
（2）按开发程度分类。有生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)。
（3）按是否产生收益分类。有收益性房地产和非收益性房地产。其中收益性房地产有：住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等，非收益性房地产有：高级私人宅邸、未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。考生需要注意的是，收益性房地产、非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
（4）按经营使用方式分类。有销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产。

1.1.3　房地产业的特点 
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。

1.2　  房地产的形态与特点 
1.2.1  房地产的自然形态
1、作为实物形态的房地产
作为实物形态的房地产是指土地、建筑物以及固着在土地，建筑物上的不可分割的部分。
2、作为财产形式的房地产
房地产作为财产被称为不动产，即不能移动的财产。一般是指位置固定，不可移动的房地产，这主要是针对动产，即可以转移的财产而言。

1.2.1　房地产行业的特点 
1、房地产行业的专业技术、资金要求较高，行业进入门槛较高。
2、一些企业已经在市场中建立了自己的品牌。
3、有自己的土地储备，具有可持续发展的能力。
4、国民经济快速增长，人民生活水平提高，为房地产行业提供了良好的经营环境。
5、房地产行业保持较高的增长率，行业的增长率在30%以上。
6、中国人口众多，对需求强烈。
7、房地产企业规模普遍偏小，抗风险能力较弱。
8、管理比较粗放，产品研发能力较弱。
9、竞争越来越激烈，其他产业资金和国外房地产公司的进入。
10、受经济周期的影响比较大。
11、受国家政策的影响比较大。

1.3　  中国房地产行业特征与发展历程 
1.3.1　中国房地产行业的特征分析 
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平,无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。

1.3.2　中国房地产行业的发展历程 
我国房地产业自改革开放以来从无到有二十多年的发展建设，经历了从单一追求数量到数量与质量并举、从零敲碎打到规模化发展、从产品结构单一到向多元化迈进的发展历程，并有力地带动了相关配套产业的发展。
随着房地产开发相关政策法规的不断完善，加之日趋激烈的市场竞争，我国房地产业在淘汰与整合中逐渐向规范化方向发展。国家通过房改政策、住房供应政策、住房二级市场政策、税费政策、金融政策等多项政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，带动了全社会住宅建设投资的稳步增长，使住宅建设逐渐形成产业化。
房地产业广阔的发展空间也吸引了实力雄厚的港台房地产开发商大举进军大陆房地产市场，这些开发商在资金实力、规划设计、开发规模、楼盘品牌、产品营销等方面具有明显优势，必将大大加剧国内房地产业的竞争与重新洗牌。
中国经过这些年来由计划经济向市场经济的转型，房地产行业基本完成了从大起大落的幼稚期到相对稳定和理性的成长期之转变。
目前的房地产行业正在朝“住宅产业化、土地市场化、管理规范化、企业品牌化”的方向发展，并已呈现业内整合、规范发展的新局面。
在中国经济持续高速增长，国家对住房消费相关鼓励政策出台，到住宅一级市场和二级交易市场的相继建立，都为房地产行业的重新洗牌和良性发展提供了较好的外部环境。
我国房地产业发展的几个阶段
1、1997-2002年的扩张性政策阶段
从1998年下半年开始，我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。货币化分房推进了商品房交易的市场化进程，普通居民的潜在购房需求被释放出来，房地产业开始进入新一轮上升周期。
在强大的购房需求的推动下，从1998年开始，投向房地产业的资金一直以两位数的速度递增。如：2002年房地产投资增长接近30%，2003年则高达34.9%。
2、2003-2004年的收缩性政策阶段
自2002年下半年以来，部分地区已经出现了房地产过热倾向。房地产投资过热的出现，也导致钢铁、水泥等中间产品的价格上涨和投资快速增长。
2003年6月13日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，该通知意在抬高房贷“门槛”，抑制房地产投资过热现象。
进入2004年，不少地方投资欲望仍然较强，城镇建设投资增幅依然偏高，商品房供应结构不合理的问题仍然突出。

1.3.3  房地产行业在国民经济中的地位 
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平,无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。

第二章　房地产行业发展概况 
2.1　  国际房地产市场发展状况 
2.1.1　全球性房地产市场过热概况 
全球性的房地产市场过热，一些发达国家尤为显著。从2001年到2004年，发达国家房地产总体增值约20万亿美元。房价普遍上扬，据中信证券的数据显示，从2002到2005短短三年间，美国的地产指数上涨了39%，英国上涨了42%，法国上涨了66%，西班牙上涨了128%。
全球性的房地产市场过热，已经引起了国际银行界的担忧。欧洲中央银行行长特里谢认为，目前的房地产市场过热，已经到了必须密切监控的程度。
背景　对于房地产业过热的全球背景
在经济全球化的大背景下，世界贸易组织的推动和非市场经济国家的转型，制造业和IT业导致的物流、配送效率大大提高，使得普通工业品非常便宜，居民的消费结构发生了很大变化。
房地产价格取决于土地的价格，而且房地产价格中最大的部分是土地价格。经济越发达，土地价格所占的比例越大。随着经济发展水平的提高，土地的创造力和产出能力随之提高，土地的价值也随之提高。因此，现在全世界房地产比较热的国家也是经济比较发达的国家，由于土地的创造力不断提高，再加上消费者需求结构的变化，消费者能够承受房屋价格上升的能力也在提高。
这种大的背景，使得各国的消费者能够承受更贵的房地产，这是现在房地产价格上涨的主要原因，而房屋价格的上升同时会诱发投资行为。
出现全球性的房地产市场过热，是房地产市场的过热跟资本的逐利性和房地产行业本身的高利润有关。房地产作为一种不动产，长期来讲，具有升值的趋势。资本总是涌向投资收益率最高的行业。纵观全球的各个行业，房地产市场一直给各国的投资者以丰厚的利润。房地产开发的边际利润率远高于制造业的边际利润率。因此，正常的钱大量涌入房地产，一些热钱、投机性的资金也大量流入房地产行业。房地产的过度投资很难避免。
对经济产生的影响
这场全球性的房地产市场过热，并不是所有国家和地区都过热，只是一些能对全球经济产生一定影响的重点国家和重点地区产生了过热。虽然不能预言全球是否会出现房地产泡沫，但从数据上看，已经出现了全球房地产市场泡沫的苗头，如果继续过热，高烧不退，肯定会出现泡沫。泡沫产生之后，如果超过了该国家和地区的承受能力，就一定会破灭。”孙飞说。
在全球经济一体化，各国经济联系越来越紧密的今天，如果房地产市场出现了全球性的泡沫破裂，或者世界上一些主要的经济大国出现房地产业崩盘，会对世界经济产生很强的破坏作用。比如美国、加拿大的房地产业出现衰退，全球性的经济危机都有可能出现，这绝不是危言耸听。因为这些国家的经济对世界经济的影响之深刻，使之完全具有了影响全球经济的能量。
一个市场有轻微的泡沫，可以鼓舞投资者的热情，指引投资的方向，对活跃市场有好处。但如果市场泡沫过大，房地产的供给和真实需求远远相脱节，泡沫就会破裂，对经济造成一种颠覆性的打击。这是因为房地产业的泡沫破灭以后，房地产、房屋的价格会一路狂降，这不仅对房地产业本身造成致命的打击，还会导致相关的行业也被拖垮，比如建材业、水泥业、钢铁业，甚至金融业、服务业等。因为这些行业都是与房地产业有前向或者后向联系，或者为其服务的，它们都是同一个产业链上的一个环节，其中一环脱落，整个链条都将土崩瓦解。如此多的行业受其牵连，整个国民经济的衰退将再所难免。消费需求不旺，投资需求减缓，GDP下降，个人财富缩水，国家、个人都将成为房地产过热的受害者。
这场过热还会持续多久？
这场全球性的房地产过热现象已经持续了两三年，不会再持续太长时间。因为无论从正面还是从负面来讲，这种过热的现象都必将会结束。
从负面来讲，如果继续过度过热，房地产泡沫就会破裂，破裂以后房地产业将被迫自动大幅回调，在造成很大破坏的严重后果下，房地产市场将逐步走回平衡发展的轨道。但这并不是我们所期待的。我们期待的是正面的主动出击。即我们常说的房地产市场的理性回归。在房地产过热时，施以政策规范、制度的调控，乃至舆论的引导，早一点的小幅回调，有利于这个国家房地产行业和整个国民经济的优化发展。
应对之策
现在的全球房地产市场已经有很严重的泡沫化倾向。据经合组织统计，目前占全世界为数众多的国家存在房地产过热现象，这些国家在世界上具有重要的影响，它们的GDP占世界GDP总量的65%以上。其中，存在房地产泡沫的国家有澳大利亚、英国、韩国、西班牙、荷兰和南非等，达到泡沫警戒线的包括美国、加拿大、法国、瑞典、意大利等。
这些国家虽然都是完全的市场经济的国家，但是，中央银行、政府和其它机构不会坐视不理，定然会采取相应的措施来抑制房地产泡沫的继续扩大。因此，各国应通过货币政策、税收政策、土地政策等包括市场自发调节与宏观调控相结合的措施来抑制房地产市场过热，让它平稳理性的增长。此外，各国还应该针对自己本国的特色以及本国的市场化程度采取相应的对策，使房地产市场理性回归到正常的增长水平。
全球房地产过热对中国的影响
在全球经济一体化，中国加入WTO的时代背景下，全球性的房地产过热必然会对中国房地产业产生重大的影响。资本的趋利性，导致全球性

 

目录
第一章　房地产相关概况 13
1.1　  房地产概述 13
1.1.1　房地产的定义 13
1.1.2　房地产的类型 13
1.1.3　房地产业的特点 14
1.2　  房地产的形态与特点 14
1.2.1  房地产的自然形态 14
1.2.1　房地产行业的特点 14
1.3　  中国房地产行业特征与发展历程 15
1.3.1　中国房地产行业的特征分析 15
1.3.2　中国房地产行业的发展历程 15
1.3.3  房地产行业在国民经济中的地位 16
第二章　房地产行业发展概况 17
2.1　  国际房地产市场发展状况 17
2.1.1　全球性房地产市场过热概况 17
2.1.2　美国及全球房地产市场调整的主要风险 19
2.1.3　世界大多国家房价增速放缓 20
2.2　  中国房地产行业发展回顾 21
2.2.1　中国房地产行业发展史 21
2.2.2　2006中国房地产市场总体回顾 26
2.2.3  2007年1—4月房地产市场运行回顾 32
2.2.4　2007年下半房地产市场展望分析 33
2.3　  房地产业发展中出现的问题与对策分析 38
2.3.1　中国房地产业发展过程中出现的问题 38
2.3.2　中国房产市场四大问题分析 42
2.3.3　房地产开发过程中的不确定性因素 48
第三章　广州市房地产行业经济环境分析 49
3.1　  2006年广州市经济情况分析 49
3.1.1　综合经济分析 49
3.1.2　主要行业经济指标 51
3.1.3　城市建设和管理 56
3.1.4　所有制结构调整及对外开放 58
3.1.5　社会事业情况 59
3.1.6　人口、就业、人民生活问题分析 62
3.2　  2007年一季度广州市区域经济运行情况 64
3.2.1　中部片区经济规模保持优势，越秀、天河总量领先 64
3.2.2　中部片区三产发达，东部片区二产突出 64
3.2.3　南部片区经济增长最快，南沙GDP增幅最高 65
3.2.4  中部片区对全市经济增长贡献最高，天河对全市经济拉动最大 66
3.3　  广州市产业结构规划 67
3.3.1　广州产业结构变动的基本情况 67
3.3.2　广州产业结构调整的主要经验与启示 68
第四章　广州市房地产行业分析 69
4.1    广州房地产市场开发投资分析 69
4.1.1  2006年广州房地产市场开发投资分析 69
4.1.2 2007年一季度广州房地产市场开发投资分析 72
4.2    广州市房地产市场分析 74
4.2.1  2006年广州房地产市场总体运行特点 74
4.2.2　2007年一季度广州房地产市场运行情况 80
4.2.3　2007年广州房地产市场维持平稳 81
4.3　  广州市空置商品房市场分析 82
4.3.1　空置商品房定义 82
4.4.2　2007年广州市空置商品房下降 83
4.4.3　广州商品房空置量明显下降的原因 84
4.4.4　解决广州空置房的建议 86
第五章　广州房地产土地市场分析 89
5.1　  广州市土地市场分析 89
5.1.1　2006年广州市土地市场分析 89
5.1.2　2007年广州市土地市场分析 93
5.1.3　2007年广州土地供应充足 93
5.1.4　2007年广州市土地资源及评价 94
5.2　土地利用机制与城镇化发展分析 96
5.2.1　城镇化的涵义 96
5.2.2　约束中国城镇化进程的土地问题 97
5.2.3　城镇化土地问题的解决措施 99
第六章　广州市住宅市场 101
6.1　住宅行业的相关概述 101
6.1.1　住宅产业的定义 101
6.1.2　住宅产业的特点 102
6.1.3　我国住宅产业化的必由之路——绿色生态住宅 102
6.2　  2006年广州楼市分析 105
6.2.1　2006年广州商品房市场分析 105
6.2.2　2006年广州二手住宅市场分析 112
6.2.3  2006年广州市住宅市场价格分析 114
6.3　  2007年广州典型住宅指数分析 118
6.3.1　2007年1月广州典型住宅指数分析 118
6.3.2　2007年2月广州典型住宅指数分析 122
6.3.3　2007年3月广州典型住宅指数分析 125
6.3.4　2007年4月广州典型住宅指数分析 129
6.4    2007年广州各板房价分析 132
6.4.1　2007年1月广州各板房价分析 132
6.4.2　2007年2月广州各板房价分析 135
6.4.3　2007年3月广州各板房价分析 140
6.4.4　2007年4月广州各板房价分析 144
6.5　  2007年广州普通住宅租赁价格分析 149
6.5.1　2007年1月广州普通住宅租赁价格分析 149
6.5.2　2007年2月广州普通住宅租赁价格分析 156
6.5.3　2007年3月广州普通住宅租赁价格分析 163
6.5.4　2007年4月广州普通住宅租赁价格分析 170
第七章　广州市公寓市场 177
7.1　公寓相关概述 177
7.1.1　公寓的概念 177
7.1.2　公寓的分类 178
7.1.3　公寓的特点分析 178
7.2　酒店式公寓 179
7.2.1　酒店式公寓的定义 179
7.2.2  酒店式公寓的起源 179
7.2.3  酒店式公寓的特点 179
7.2.4　酒店式公寓的发展优势及投资前景 179
7.3　广州商务公寓市场 181
7.3.1　广州公寓（商务/服务）市场的发展回顾 181
7.3.2　广州公寓的产生发展的原因及其特点分析 181
7.3.3　广州商务公寓市场的四大发展区域 183
7.3.4　广州商务公寓的优势分析 184
第八章　广州市写字楼市场 184
8.1　写字楼投资 184
8.1.1　写字楼投资的原则 184
8.1.2　写字楼投资要素分析 185
8.1.3　写字楼投资的不利因素 185
8.2　中国写字楼市场分析 186
8.2.1　2006中国写字楼地产趋势 186
8.2.2　中国写字楼市场投资正当时 189
8.2.3　写字楼市场多元化发展 191
8.3　广州市写字楼市场分析 192
8.3.1　广州写字楼市场回顾 192
8.3.2　2007年广州写字楼租赁市场竞争加剧 194
8.3.3　2007年广州写字楼市场看好 195
8.3.4　2007年广州写字楼需求大增 196
8.3.5　2007年第一季度广州写字楼租售两旺 196
8.4　  2007年第一季度广州写字楼市场分析 197
8.4.1　宏观环境分析 197
8.4.2　写字楼物业市场 198
8.4.3  2007年5月老城区写字楼集中上市 202
第九章　广州市别墅市场 203
9.1　别墅的定义与特点 203
9.1.1　别墅的定义 203
9.1.2　新派别墅的特点 204
9.1.3　生态环境上的特点 204
9.1.4　建筑设计上的特点 205
9.1.5　户型设计的特点 205
9.2　别墅市场需求特征分析 205
9.2.1　别墅认知分析 205
9.2.2　别墅市场未来呈现三大趋势 206
9.2.3　别墅适应市场孕育新模式 206
9.3　  广州市别墅市场分析 207
9.3.1  广州别墅市场调查分析 207
9.3.2　广州别墅市场开发的四个误区 210
9.3.3　广州与上海别墅市场比较分析 212
9.3.4　2007年广州别墅广州别墅价缓升 214
9.3.5　2007广州别墅重回盛世年代 215
第十章　广州市商业地产市场 216
10.1　  国内商业地产市场现状 216
10.1.1  国内商业地产历史沿革 216
10.1.2　国内商业地产六大新特征 219
10.1.3　2006年中国商业地产回顾 220
10.2　  广州商业地产现状分析 222
10.2.1　2006年广州商业地产回顾 222
10.2.2　广州商业区域分布详析 227
10.3　广州商业地产细分的现状及特点 229
10.3.1　商业街 229
10.3.2　建材超市 231
10.3.3　批发市场 232
10.3.4　购物中心 232
10.4　  商业地产的现状与发展建议 233
10.4.1　商业地产的现实情况 233
10.4.2　商业地产的四大误区 234
10.4.3　商业地产发展的四点建议 235
第十一章　广州市商铺地产市场 236
11.1　商铺概述 236
11.1.1　商铺的定义 236
11.1.2　市场类商铺的概念 237
11.1.3　商业街商铺的概念 237
11.1.4　产权式商铺概述 238
11.2　商铺投资 238
11.2.1　商铺投资的概述 238
11.2.2　商铺投资12项价值因素 238
11.2.3　商铺投资的六项注意 239
11.2.4　四类商铺投资攻略 241
11.2.5　投资商铺八要素 242
11.2.6  商铺投资十二“技巧” 242
11.3　广州社区商铺回顾 244
11.3.1　投资主要特点 244
11.3.2　2006年广州社区商铺回顾 245
11.3.3　投资社区商铺的建议 247
11.3.4  社区商铺可投资性分析 248
11.5　广州市商铺市场现状及发展趋势 251
11.5.1　广州商铺发展历程 251
11.5.2　广州市商铺市场现状 252
11.5.3 2007年一季度广州商铺市场分析 252
第十二章　广州市二手房市场 255
12.1　二手房概述 255
12.1.1　二手房的概念及种类 255
12.1.2　二手房专有名词的概念 255
12.1.3　分析二手房升值的特点 257
12.2　中国二手房市场分析 257
12.2.1　中国二手房市场的特点 257
12.2.2　二手房市场五大优势 260
12.2.3　2007年中国二手房市场四大现象 261
12.3　  2007年1-4月广州二手房市场分析 262
12.3.1　2007年1月广州二手房市场分析 262
12.3.2　2007年2月广州二手房市场分析 264
12.3.3　2007年3月广州二手房市场分析 268
12.3.4　2007年4月广州二手房市场分析 273
12.4　  2007年1-5月广州二手房价格指数分析 278
12.4.1　2007年1月广州二手房价格指数分析 278
12.4.2 2007年2月广州二手房价格指数分析 288
12.4.3  2007年3月广州二手房价格指数分析 296
12.4.4  2007年4月广州二手房价格指数分析 305
12.4.5  2007年5月广州二手房价格指数分析 314
第十三章　广州市房地产重点企业介绍 322
13.1　广州恒大 322
13.1.1　恒大简介 322
13.1.2　恒大地产集团的发展历程 323
13.1.3　恒大地产在经营中的问题及措施 324
13.1.4  2007年广州恒大五大高端新品共舞金猪年 324
13.2　合生创展 327
13.2.1　合生创展简介 327
13.2.2　合生创展的可调控发展 327
13.2.3　合生创展企业全国扩张计划概述 330
13.2.4　2007年合生创展香港发债18亿元 331
13.3　富力地产 333
13.3.1　公司简介 333
13.3.2　富力地产成长轨迹 334
13.3.3　2007年富力地产投资15亿挺进酒店业新项目 334
13.4　广州珠江实业集团有限公司 335
13.4.1　珠江实业简介 335
13.4.2　珠江实业未来面临的主要风险及对策 337
13.4.3　地产龙头 后来居上 337
13.5　保利房地产（集团）股份有限公司 339
13.5.1　公司简介 339
13.5.2　2007年保利地产全面进入新的增长期 340
第十四章　广州市房地产市场渠道策略投资分析 344
14.1　房地产市场销售渠道 344
14.1.1　直接销售渠道 344
14.1.2　间接销售渠道 344
14.2　物业管理 345
14.2.1　物业管理的概念、类型及法律关系 345
14.2.2　房地产与物业管理的关系 346
14.2.3　中国物业管理发展现状 347
14.2.4　约束物业管理发展的立法缺陷 347
14.2.5  物业管理方式的借鉴 350
14.3　广州市房地产投资分析 353
14.3.1　房地产不同投资方式的比较 353
14.3.2　中国房地产行业投资发展趋势 354
14.3.3　2007年广州首季房地产开发投资情况 355
14.4　广州市房地产投资风险分析 356
14.4.1　房地产行业的投资风险 356
14.4.2　我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 357
14.4.3　各类房地产投资风险的差异 358
14.4.4　规避风险 长线投资 广州房地产商试水旅游业 359
14.5　投资建议 362
14.5.1　房地产行业个人投资动机分析 362
14.5.2　房地产投资策略建议 362
14.5.3　国内房地产投资策略分析 364
14.5.4 政策调控下的房地产投资策略 367
第十五章　房地产行业融资分析 369
15.1　   中国房地产行业融资现状概括 369
15.1.1　 中国房地产开发的融资模式分析 369
15.1.2　 中国房地产行业的融资方向 369
15.2　   房地产信贷分析 370
15.2.1　 中国房地产信贷政策分析 370
15.2.2　 中国房地产信贷面临的风险分析 370
15.3　   中国REITs融资分析 371
15.3.1　 我国房地产信托的主要类型 371
15.3.2　 我国房地产信托法律规范的现状 373
15.3.3　 我国房地产信托的发展趋势 375
15.3.4　 REITs得到发展的优势分析 375
15.3.5　 我国发展REITs的必要性和可行性分析 377
第十六章　房地产行业政策背景分析 378
16.1　中国房地产业的国家调控分析 378
16.1.1　国务院提出八项措施引导调控房地产市场 378
16.1.2　《关于做好稳定住房价格工作的意见》 379
16.1.3　中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 382
16.2　  2007年中国房地产新政策 383
16.2.1　2006年房产土地政策回顾 383
16.2.2　《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》 386
16.2.3　《关于住房公积金贷款有关问题的通知》 389
16.2.4　《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》 389
16.2.5　 房地产市场秩序专项整治工作方案 391
16.3　政策法规介绍 394
16.3.1　中华人民共和国土地管理法 394
16.3.2　中华人民共和国城市房地产管理法 407
16.3.3　经济适用住房开发贷款管理暂行规定 415
16.3.4　商业银行房地产贷款风险管理指引 420
16.3.5　中华人民共和国招标投标法 425
16.3.6　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 425
16.3.7　协议出让国有土地使用权规定 441
16.3.8　广州市国有土地使用权基准地价调整公布规则 443
16.3.9　广州市商品房预售管理实施办法 444
16.3.10 广州市全面深化国土房地产管理体制改革方案操作办法 448

图表 1   2003-2006年12月国房景气指数及主要分类指数运行趋势 26
图表 2   2004年1月-2006年12月房地产开发投资完成额及同比增长情况 27
图表 3   2005年7月-2006年12月房地产开发企业资金来源种类运行趋势 28
图表 4   2004年-2006年12月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 29
图表 5   2004年-2006年12月全国商品房销售面积及同比增长情况 30
图表 6   2004年-2006年12月全国商品房销售额及同比增长情况 30
图表 7   某市收费项目一览表 44
图表 8   企业贷款利率一览表 45
图表 9    2006年城乡居民消费价格指数           单位：% 49
图表 10   2006年主要农牧渔业产品产量 51
图表 11   2006年工业总产值主要分类情况         单位：亿元 51
图表 12   规模以上工业企业主要工业产品产量 52
图表 13   2006年各种运输方式完成货物运输量 53
图表 14   2006年各种运输方式完成旅客运输量 53
图表 15    2006年全部金融机构存贷款情况 55
图表 16    2006年进出口主要分类情况      单位：亿美元 57
图表 17   2006年城乡居民家庭平均每百户耐用消费品拥有量 61
图表 18   广州市分区域经济总量 63
图表 19   广州市分区域产业结构 63
图表 20   广州市分区域GDP增长速度  单位% 64
图表 21   广州市分区域GDP增量、贡献率和拉动百分点 65
图表 22   2006年各季度房地产开发投资情况 69
图表 23   2006年广州市房地产开发投资额与各主要城市比较情况 69
图表 24   2006年广州市商品房销售均价走势  单位：元/平方米、% 70
图表 25   2006年广州市商品房销售均价（按区域层次分）单位：元/平方米、% 70
图表 26   2007年第一季度房地产开发完成投资情况  单位：亿元、% 71
图表 27   2007年1-3月各用途商品房批准预售情况  面积单位：万㎡ 72
图表 28   2006年广州十区房地产市场成交情况 74
图表 29   2001-2006年广州原十区房屋成交情况 74
图表 30   2001-2006年广州原十区房屋成交面积同比情况 74
图表 31   2006年广州十区土地出让市场情况 75
图表 32   2006年及近年广州原十区新建商品房市场吸纳情况 75
图表 33   2001-2006年广州原十区存量房屋成交情况 76
图表 34   2001-2006年广州原十区存量房屋成交面积同比情况 76
图表 35   2005年2006年广州原十区楼市季度成交均价走势 77
图表 36   2005、2006年广州原十区一手住宅季度成交情况 77
图表 37   2005、2006年广州原十区一手住宅成交面积同比情况 78
图表 38   2005、2006年广州原十区二手住宅季度成交情况 78
图表 39   2005、2006年广州原十区二手住宅成交面积同比情况 78
图表 40   2006年广州十区商业物业市场成交情况 78
图表 41   2006年花都、白云区住宅市场成交情况 79
图表 42   1998-2005年度广州市商品住宅价格走势 84
图表 43   2001-2006年广州市近几年土地一级市场公开出让情况 88
图表 44   2002-2006年广州市近年土地一级市场交易价格发展趋势 89
图表 45   广州市各区域板块楼面地价同比情况 90
图表 46   2006年广州市各区土地用地面积出让情况 90
图表 47   2006年广州各区土地用地宗教出让情况 91
图表 48   2001-2006年广州市商品房预售、成交对比 104
图表 49   2005与2006年广州各月商品房成交对比 105
图表 50   2001-2006年商品住宅预售成交情况 106
图表 51   2006年1-12月各月商品住宅供求情况 106
图表 52   2005与2006年广州各月商品住宅成交对比 107
图表 53   2005-2006年广州商品住宅成交面积、均价对比 107
图表 54   2001-2006年广州市商品住宅成交均价情况 108
图表 55   2006年1-12月广州市面上商品住宅均价走势 108
图表 56   广州市各区域商品住宅成交对比 109
图表 57   2001-2006年广州市写字楼成交情况 110
图表 58   2006年广州各区写字楼成交比例 110
图表 59   2001-2006年广州商铺成交情况 111
图表 60   2006年广州各区商铺成交比例 111
图表 61   2001-2006年广州二手住宅成交面积 112
图表 62   2001-2006年广州市二手住宅成交均价 112
图表 63   2002-2006年广州二手房住宅成交面积、市场份额（单位：万平方米） 113
图表 64   2006年广州市存量住宅市场季度交易走势（单位：万平方米） 114
图表 65   2006年广州市存量住宅成交均价走势 （单位：元/平方米） 115
图表 66   2006年广州七区存量住宅成交均价同比表 115
图表 67   2006年广州存量住宅成交面积分布情况 116
图表 68   2006年广州存量住宅成交总价分布情况 117
图表 69   2007年1月广州典型住宅指数 117
图表 70   2006-2007年1月广州典型住宅指数走势图 117
图表 71   2007年1月31日广州各区商品住宅可售情况 118
图表 72   2007年1月31日广州各区商品住宅新增量情况 118
图表 73   2007年1月广州中心城区商品住宅签约套数(套)及环比情况 119
图表 74   2007年1月广州近郊四区商品住宅签约套数(套)及环比情况 120
图表 75   2007年1月广州中心城区商品住宅签约均价及环比值(元/平方米) 120
图表 76   2007年1月广州城郊四区商品住宅签约均价及环比值 (元/平方米) 121
图表 77   2007年2月广州典型住宅指数 121
图表 78   2007年2月28日广州各区商品住宅可售情况 122
图表 79   2007年2月28日广州各区商品住宅新增量情况 122
图表 80   2007年2月广州中心城区商品住宅签约套数(套)及环比情况 123
图表 81   2007年2月广州近郊四区商品住宅签约套数(套)及环比情况 123
图表 82   2007年2月广州中心城区商品住宅签约均价及环比值(元/平方米) 124
图表 83   2007年2月广州城郊四区商品住宅签约均价及环比值 (元/平方米) 124
图表 84   2007年3月广州典型住宅指数 124
图表 85   2007年3月31日广州各区商品住宅可售情况 125
图表 86   2007年3月31日广州各区商品住宅新增量情况 125
图表 87   2007年3月广州中心城区商品住宅签约套数(套)及环比情况 126
图表 88   2007年3月广州近郊四区商品住宅签约套数(套)及环比情况 126
图表 89   2007年3月广州中心城区商品住宅签约均价及环比值(元/平方米) 127
图表 90   2007年3月广州城郊四区商品住宅签约均价及环比值 (元/平方米) 127
图表 91   2007年4月广州典型住宅指数 128
图表 92   2007年4月31日广州各区商品住宅可售情况 128
图表 93   2007年4月31日广州各区商品住宅新增量情况 129
图表 94   2007年4月广州中心城区商品住宅签约套数(套)及环比情况 129
图表 95   2007年4月广州近郊四区商品住宅签约套数(套)及环比情况 130
图表 96   4月广州中心城区商品住宅签约均价及环比值(元/平方米) 130
图表 97   2007年4月广州城郊四区商品住宅签约均价及环比值 (元/平方米) 131
图表 98   2004年5月-2007年1月广州指数月度走势图 131
图表 99   2005年9月-2007年1月广州环比增长情况 132
图表 100   2007年2月广州各区域二手指数环比增长情况 132
图表 101   2006年6月-2007年1月广州区域指数表 133
图表 102   广州全市各区域、板块均价（单位：元/平方米） 133
图表 103   2004年5月-2007年2月广州指数月度走势图 135
图表 104   2005年9月-2007年2月广州环比增长情况 135
图表 105   2007年2月广州各区域二手指数环比增长情况 136
图表 106   2006年7月-2007年2月广州区域指数表 137
图表 107   广州全市各区域、板块均价（单位：元/平方米） 138
图表 108   2004年5月-2007年3月广州指数月度走势 139
图表 109   2005年9月-2007年3月广州环比增长情况 140
图表 110   2007年3月广州各区域二手指数环比增长情况 140
图表 111   2006年7月-2007年3月广州区域指数表 142
图表 112   广州全市各区域、板块均价（单位：元/平方米） 143
图表 113   2004年5月-2007年4月广州指数月度走势图 144
图表 114   2005年11月-2007年4月广州环比增长情况 144
图表 115   2007年4月广州各区域二手指数环比增长情况 145
图表 116   2006年7月-2007年4月广州区域指数表 146
图表 117   广州全市各区域、板块均价（单位：元/平方米） 147
图表 118   2007年1月份广州普通住宅租赁价格指数 148
图表 119   2006年-2007年1月广州普通住宅租赁价格指数走势图 148
图表 120   2007年1月份广州各城区普通住宅租赁价格指数对比图 148
图表 121   2007年1月份广州挂牌样本量区域结构图 150
图表 122   2007年1月份广州挂牌样本量户型构成结构图 150
图表 123   2007年1月广州各城区份指数环比变化图 151
图表 124   2007年1月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考） 153
图表 125   2007年2月广州普通住宅租赁价格指数 155
图表 126   2006年1月-2007年2月广州普通住宅租赁价格指数走势图 155
图表 127   2007年2月份广州各城区普通住宅租赁价格指数对比图 155
图表 128   2007年2月份广州挂牌样本量区域结构图 157
图表 129   2007年2月份广州挂牌样本量户型构成结构图 157
图表 130   2007年2月份广州各城区指数环比变化图 158
图表 131   2007年2月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考） 160
图表 132   2007年3月广州普通住宅租赁价格指数 162
图表 133   2006-2007年3月广州普通住宅租赁价格指数走势图 162
图表 134   2007年3月广州各城区普通住宅租赁价格指数对比图 162
图表 135   2007年3月份广州挂牌样本量区域结构图 163
图表 136   2007年3月份挂牌样本量户型构成结构图 164
图表 137   2007年3月广州各城区指数环比变化图 164
图表 138   2007年3月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考） 167
图表 139   2007年4月广州普通住宅租赁价格指数 169
图表 140   2006-2007年4月广州普通住宅租赁价格指数走势图 169
图表 141   2007年4月份广州各城区普通住宅租赁价格指数对比图 169
图表 142   2007年4月份广州挂牌样本量区域结构图 171
图表 143   2007年3月份广州挂牌样本量户型构成结构图 171
图表 144   2007年4月份广州各城区指数环比变化图 172
图表 145   2007年4月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考） 175
图表 146   广州市甲级写字楼整体空置率对比 191
图表 147   广州市主要甲级写字楼入住率对比 193
图表 148   主要甲级写字楼租金与售价对比 193
图表 149   2007年第一季广州市主要租售项目 197
图表 150   2007年第一季度广写字楼各项数据 198
图表 151   广州耀中广场（2006年10月至2007年4月9日） 198
图表 152   广州保利国际广场（2005年10月至2007年4月9日） 198
图表 153   广州保利丰兴广场（2006年10月至2007年4月9日） 199
图表 154   广州维多利广场（2005年12月至2007年4月9日） 199
图表 155   广州创举商务大厦（2007年1月至2007年4月9日） 199
图表 156   2006年第一季度广州市写字楼主要路段参考租金表 200
图表 157   2007年广州预计新推出项目 200
图表 158   历年全国商业营业用户投资额 219
图表 159   历年全国商业营业用房竣工面积及增幅表 219
图表 160   初步预计2008-2010年竣工的珠江新城写字楼项目 226
图表 161   广州商业区域分布 226
图表 162   2006年广州各区商铺成交比例 245
图表 163   2001-2006年广州商铺成交情况 246
图表 164   2007年首季与去年同期广州各区新建商铺成交面积对比图 252
图表 165   2007年首季广州各区存量商铺成交面积对比图 253
图表 166   2007年首季广州新建商铺成交均价对比图 253
图表 167   2007年首季广州各区存量商铺成交均价对比图 254
图表 168   2006年2月至2007年2月广州总体（不含花都、萝岗、南沙）二手住宅成交均价走势图 264
图表 169   2007年1、2月广州各区二手住宅买卖成交均价对比表（单位：元/平方米） 264
图表 170   2007年1月、2月广州二手住宅买卖成交按面积分类对比图 265
图表 171   2006年7月至2007年2月广州总体房改房均价及占总成交宗数比例表 265
图表 172   2007年2月各区域住宅买卖区间分类表（新10区中暂没花都、南沙、萝岗数据） 266
图表 173   2007年1、2月广州各区二手住宅平均租金对比表（单位：元/平方米?月） 267
图表 174   2006年3月至2007年3月广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价走势图 267
图表 175   2007年第一季度广州市其中四类朝向住宅买卖成交比重变化表 268
图表 176   2007年第一季度各类付款方式比重及套均总价变化表 269
图表 177   2007年1-3月广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价和平均租金变动表 269
图表 178   2006、2007年第一季度广州二手住宅买卖按面积分类宗数份额对比图 270
图表 179   2006、2007年第一季度广州二手住宅买卖按单价分类宗数份额对比图 270
图表 180   2006、2007年第一季度广州二手住宅买卖按总价分类宗数份额对比图 271
图表 181   2006年4月至2007年4月广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价走势图 272
图表 182   2007年4月各区域住宅买卖区间分类表 273
图表 183   广州部分楼盘物业在长、短租期间的租金差异表 274
图表 184   2007年4月份广州部分写字楼单位买卖成交表 275
图表 185   2007年4月份各区二手住宅买卖、出租毛回报率表（价格单位：元/平方米） 275
图表 186   2007年1月广州二手房价格指数 277
图表 187   2005年6月-2007年1月广州二手房价格指数走势图 277
图表 188   2005年6月-2007年1月广州各城区二手房价格指数走势 278
图表 189   2007年1月份广州各城区二手房价格指数对比图 279
图表 190   2007年1月份广州各城区指数环比变化图 279
图表 191   天河区各片区11、12、1月份指数对比图 280
图表 192   荔湾区各片区11、12、1月份指数对比图 281
图表 193   越秀区各片区11、12、1月份指数对比图 282
图表 194   海珠区各片区11、12、1月份指数对比图 283
图表 195   白云区各片区11、12、1月份指数对比图 284
图表 196   番禺区各片区11、12、1月份指数对比图 285
图表 197   2007年1月份广州各片区二手房价格指数变化表 286
图表 198   2007年2月广州二手房价格指数 287
图表 199   2005年6月-2007年2月广州二手房价格指数走势图 287
图表 200   2005年6月-2007年2月广州各城区二手房价格指数走势图 287
图表 201   2007年2月份广州各城区二手房价格指数对比图 288
图表 202   2007年2月份广州各城区指数环比变化图 289
图表 203   天河区各片区12、1、2月份指数对比图 289
图表 204   荔湾区各片区12、1、2月份指数对比图 290
图表 205   越秀区各片区12、1、2月份指数对比图 291
图表 206   海珠区各片区12、1、2月份指数对比图 292
图表 207   白云区各片区12、1、2月份指数对比图 293
图表 208   番禺区各片区12、1、2月份指数对比图 294
图表 209   2007年2月份广州各片区二手房价格指数变化表 294
图表 210   2007年3月广州二手房价格指数 295
图表 211   2005年6月-2007年3月广州二手房价格指数走势图 296
图表 212   2005年6月-2007年3月广州各城区二手房价格指数走势图 296
图表 213   2007年3月份广州各城区二手房价格指数对比图 297
图表 214   2007年3月份广州各城区指数环比变化图 298
图表 215   天河区各片区1、2、3月份指数对比图 298
图表 216   荔湾区各片区1、2、3月份指数对比图 299
图表 217   越秀区各片区1、2、3月份指数对比图 300
图表 218   海珠区各片区1、2、3月份指数对比图 301
图表 219   白云区各片区1、2、3月份指数对比图 302
图表 220   番禺区各片区1、2、3月份指数对比图 303
图表 221   2007年3月份广州各片区二手房价格指数变化表 303
图表 222   2007年4月广州二手房价格指数 304
图表 223   2005年6月-2007年4月广州二手房价格指数走势图 305
图表 224   2005年6月-2007年4月广州各城区二手房价格指数走势图 305
图表 225   2007年4月份广州各城区二手房价格指数对比图 306
图表 226   2007年4月份广州各城区指数环比变化图 306
图表 227   天河区各片区2、3、4月份指数对比图 307
图表 228   荔湾区各片区2、3、4月份指数对比图 308
图表 229   越秀区各片区2、3、4月份指数对比图 309
图表 230   海珠区各片区2、3、4月份指数对比图 310
图表 231   白云区各片区2、3、4月份指数对比图 311
图表 232   番禺区各片区2、3、4月份指数对比图 312
图表 233   2007年4月份广州各片区二手房价格指数变化表 312
图表 234   2007年5月广州二手房价格指数 313
图表 235   2005年6月-2007年5月广州二手房价格指数走势图 314
图表 236   2005年6月-2007年5月广州各城区二手房价格指数走势图 314
图表 237   2007年5月份广州各城区二手房价格指数对比图 315
图表 238   2007年5月份广州各城区指数环比变化图 316
图表 239   天河区各片区3、4、5月份指数对比图 316
图表 240   荔湾区各片区3、4、5月份指数对比图 317
图表 241   越秀区各片区3、4、5月份指数对比图 318
图表 242   海珠区各片区3、4、5月份指数对比图 318
图表 243   白云区各片区3、4、5月份指数对比图 319
图表 244   番禺区各片区3、4、5月份指数对比图 320
图表 245   2007年5月份广州各片区二手房价格指数变化表 320
图表 246   2007年首季广州房地产开发投资情况 354
图表 247   人民币存贷款基准利率调整表 381

 

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