2006-2007年中国物业管理市场分析及投资咨询报告-399PDF
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40万字
54个图表

第一章　物业管理的相关概述
1.1　物业管理的介绍
1.1.1　物业管理的定义
物业管理的英文表示有很多形式，诸如Property Manage-ment，Real Estate Management，相应地其概念也有多种解释，目前比较趋于一致的

是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
    1、广义的物业管理
    是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理

，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业

的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
    2、狭义的物业管理
    是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物

业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公

用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。
    从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生

到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物

业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管

理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现

并呈发展的趋势。

1.1.2　物业管理的主要内容
关于物业管理的内容及项目说起来就比较复杂，毕竟我国的物业管理尚在不断发展完善之中，其所涉及的范围、内容还在不断充实，随着人们

对物业管理认识的不断深入而逐渐扩大。但就物业管理费所包含的内容和项目而言，按服务性质和提供服务的方式，物业管理的内容可作如下

分类。
    1、常规性的公共服务
    常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求

，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。以住宅

小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容：
    ⑴房屋管理服务
    ⑵房屋装修管理服务
    ⑶物业共用设施设备管理服务
    ⑷环境清洁卫生管理服务
    ⑸绿化管理服务
    ⑹安全管理服务
    ⑺文化、娱乐服务
    ⑻其它同时惠及全体业主、使用人的服务
    2、针对性的专项服务
    针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常

是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按

服务内容协商服务质量和收费标准，专项服务的主要内容有：
    ⑴代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等
    ⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等
    ⑶一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等
    ⑷其它一定比例住户固定需要的服务
    3、委托性的特约服务
    委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、

在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人

有某种服务需求时，物业管理企业可以将此项特约服务纳入

报告目录
第一章　物业管理的相关概述 7
1.1　物业管理的介绍 7
1.1.1　物业管理的定义 7
1.1.2　物业管理的主要内容 8
1.1.3　物业管理的历史发展分期 10
1.2　国内外物业管理基本特征的比较 12
1.2.1　国外物业管理的基本特征分析 12
1.2.2　国内物业管理的基本特征分析 14
1.3　物业管理产权理论的简析 16
1.3.1　产权理论的简介 16
1.3.2　物业管理产权理论的产生 16
1.3.3　中国物业管理发展产权理论的解释 17
第二章　国际物业管理的发展综述 19
2.1　国外物业管理的发展 19
2.1.1　国外物业管理的优秀模式 19
2.1.2　国外物业管理的成功之道 20
2.1.3　国外传媒业办公大楼的管理技巧 22
2.1.4　国外住宅小区的物业管理概况 29
2.2　美国 31
2.2.1　美国的物业管理现状 31
2.2.2　美国物业管理的主要特征 31
2.2.3　美国物业管理的优质服务 33
2.2.4　美国物业管理企业的经费运作概况 34
2.3　新加坡 37
2.3.1　新加坡物业管理的总体印象 37
2.3.2　新加坡的物业管理的浅析 41
2.3.3　新加坡共管式物业管理概况 42
2.4　澳大利亚 43
2.4.1　澳大利亚的物业管理浅析 43
2.4.2　澳大利亚物业管理的主要特征 44
第三章　中国物业管理的发展 46
3.1　中国物业管理发展的总体概况 46
3.1.1　中国物业管理的发展环境分析 46
3.1.2　中国物业管理在政治经济文化中的发展情况 47
3.1.3　物业管理的发展模式及各自的利弊 50
3.1.4　中国物业管理可持续发展战略分析 54
3.2　中国物业管理行业结构简析 58
3.2.1　潜在的进入者 58
3.2.2　替代品 59
3.2.3　购买者的讨价还价能力 60
3.2.4　供应者的讨价还价能力 60
3.2.5　行业内部现有竞争者的抗衡 61
3.3　物业管理的法律特色与完善 61
3.3.1　物业纠纷类型和法律特征 61
3.3.2　物业纠纷的原因分析 63
3.3.3　物业纠纷的解决办法及国外的经验 64
3.4　中国物业管理发展存在的问题 65
3.4.1　中国与世界先进物业管理模式存在的差距 65
3.4.2　中国物业管理发展过程中面临的问题 67
3.4.3　中国物业管理存在的主要矛盾 69
3.4.4　物业管理市场存在信息不对称 71
3.5　中国物业管理发展的策略 72
3.5.1　中国物业管理发展的对策 72
3.5.2　推行物业管理市场化发展的对策 74
3.5.3　物业管理信息不对称的解决方法 75
3.5.4　创新物业管理服务促进行业稳健发展 76
3.5.5　物业管理步入法制化发展阶段的建议 79
3.5.6　加快高校物业管理健康发展的建议 85
第四章　物业管理的费用分析 86
4.1　物业管理费的介绍 86
4.1.1　物业管理费的构成 86
4.1.2　物业管理费的收费标准 87
4.1.3　物业管理费的核算方法 88
4.1.4　物业管理费的主要用途 89
4.2　物业管理服务与收费的关系分析 89
4.2.1　对物业服务收费矛盾纠纷的成因思考 89
4.2.2　物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策 93
4.2.3　物业服务收费两种方式的比较分析 95
4.3　对物业管理低收费与零收费的理性思考 97
4.3.1　市场经济下低收费和零收费现象的分析 97
4.3.2　法律层面的低收费和零收费的审视与考量 99
4.3.3　低收费和零收费的对策建议 101
4.4　物业管理费用收取存在的问题及对策 102
4.4.1　物业管理欠费问题的原因分析和解决建议 102
4.4.2　解决物管费困局的新思路 104
4.4.3　物业管理收费遵循质价相符的分析 108
4.4.4　物业公司收缴物业管理费的内部控制和核算分析 110
第五章　物业管理招投标的发展 112
5.1　物业管理招投标机制的综述 112
5.1.1　物业管理招投标活动的认识 112
5.1.2　物业管理招投标的特征与其要点 114
5.1.3　物业管理招投标的必要性和意义 117
5.1.4　物业管理依法实行招投标制度的利处 119
5.2　物业管理招投标方式的分析 120
5.2.1　物业管理行业的健康发展亟需推行招投标 120
5.2.2 中国物业管理三种招标的方法 121
5.3　物业管理招投标存在的问题 123
5.3.1　物业管理招投标制度缺陷和现实的困境 123
5.3.2　物业管理招投标中面临的三大误区 130
5.3.3　实施物业管理招投标所存在的主要问题 134
5.3.4　物业管理招投标待解决的四大难题 136
5.4　物业管理招投标的对策 137
5.4.1　实施物业管理招投标的措施 137
5.4.2　市场化的物业管理科学开展招标投标的对策 139
5.4.3　理顺物业管理招投标关系的思考 141
5.4.4　完善物业管理招投标的六点建议 142
5.4.5　物业招投标市场机制培育和完善的基本要素 144
第六章　中国主要地区物业管理的发展 146
6.1　深圳 146
6.1.1　深圳物业管理的发展现状 146
6.1.2　深圳物业管理的特点 146
6.1.3　深圳物业管理招投标迈入攻坚时刻 147
6.1.4　深圳宝安区农村物业管理概况 150
6.1.5　深圳物业管理发展的趋势 151
6.1.6　深圳欲五年实现物业管理的全覆盖 152
6.2　北京 153
6.2.1　北京物业管理的发展综述 153
6.2.2　北京市物业管理的收费分析 154
6.2.3　北京物业管理存在的问题 159
6.2.4　北京物业管理出现新的规定 159
6.2.5  北京物业管理存在六大弊病 160
6.3　上海 162
6.3.1　上海物业管理的总体透视 162
6.3.2　上海物业管理价格的市场化升速 168
6.3.3　上海民营物业管理企业发展现况 171
6.3.4　上海民营物业管理企业面临的问题 173
6.3.5　上海民营物业管理企业的发展举措 175
6.4　广州 176
6.4.1　广州市物业管理招投标的概况 176
6.4.2　广州物业管理出现新的模式 177
6.4.3　广州物业管理深入发展的对策 179
6.4.4　广州物业管理新规显现四大变化 183
第七章　重点企业 184
7.1　天鸿集团 184
7.1.1　集团简介 184
7.1.2　天鸿集团物业管理品牌的发展概况 186
7.2　中海物业 188
7.2.1　公司简介 188
7.2.2　新形象促进中海物业品牌发展战略 189
7.3　万厦居业 190
7.3.1　公司简介 190
7.3.2　万厦居业以创新品牌获得市场 191
7.3.3　万厦居业造就深圳物业管理的名片 194
7.4　上海陆家嘴物业管理有限公司 195
7.4.1　公司简介 195
7.4.2　“保姆”变成“管家” 196
7.4.3　品牌铸造上海陆家嘴物业管理有限公司 198
第八章　中国物业管理企业的经营管理 201
8.1　中国物业管理企业的发展 201
8.1.1　物业管理企业品质管理的概况 201
8.1.2　国有物业管理企业改革的难点及对策 205
8.1.3　物业管理企业在前期介入阶段的作用分析 207
8.1.4　现代物业管理公司盈利模式的浅析 209
8.1.5　物业管理企业的专业化是一种战略选择 213
8.1.6　民营物业管理企业发展存在的优势 216
8.2　物业管理企业的企业文化建设的浅析 217
8.2.1　物业管理企业的企业文化建设的必要性 217
8.2.2　物业管理企业的企业文化建设的困难 218
8.2.3　物业管理企业文化建设应遵循的原则 219
8.2.4　物业管理企业的企业文化建设的举措 219
8.3　物业管理企业的诚信分析 221
8.3.1　诚信是做企业的根本 221
8.3.2　诚信造就物业管理行业的发展 222
8.3.3　诚信对物业管理行业发展的利处 223
8.3.4　物业管理存在的不诚信种种表现 224
8.3.5　物业管理行业诚信机制的建立 225
8.4　物业管理企业发展存在的问题 227
8.4.1　物管企业发展面临的挑战 227
8.4.2　物业管理企业存在的危机 228
8.4.3　高校物业管理企业面临的挑战 231
8.4.4　民营物管企业发展的风险 233
8.5　物业管理企业的发展策略 235
8.5.1　物业管理企业发展的建议 235
8.5.2　物业管理企业应多维度积累无形资产 236
8.5.3　物业管理企业应注重企业的形象设计 238
8.5.4　物业管理企业的设备维修保养体系亟待建立 241
8.5.5　物业管理企业的品牌营销策略 242
8.5.6　高校物业管理企业发展的对策 247
第九章　房地产行业 250
9.1　中国房地产业发展现状 250
9.1.1　2004年中国房地产市场分析 250
9.1.2　2005年房地产市场分析 256
9.1.3　2006年上半年中国房地产市场形势分析 264
9.1.4　中国房地产周期 273
9.1.5　房地产整合时代到来 274
9.2　从宏观经济角度看中国房地产业 277
9.2.1　宏观经济与房地产业二者相互影响 277
9.2.2　中国独有的增长模式将影响房地产业发展 278
9.2.3　宏观参数的调整将对房地产影响巨大 278
9.3　房地产与物业管理的发展分析 279
9.3.1　房地产与物业管理的关系 279
9.3.2　物业管理是房地产企业的诚信及品牌的伸展 280
9.3.3　物业管理陪伴房地产业发展由陌生成为依赖 283
9.3.4　物业管理在房地产开发中的主导作用浅析 285
9.3.5　优秀的物业管理是房地产业发展的图腾 287
9.3.6　物业管理成为房地产开发经营主角的对策 291
9.4　中国房地产行业面临的挑战 292
9.4.1　全球房地产泡沫威胁经济发展 292
9.4.2　中国房地产行业五大弊端 298
9.4.3　中国房地产业面临的主要问题 299
9.4.4　当前中国房地产市场的新问题 299
9.4.5　中国房地产品牌缺乏影响力 302
9.5　中国房地产行业发展的策略 305
9.5.1　中国房地产行业主要对策分析 305
9.5.2　解决房地产问题的对策分析 307
9.5.3　房地产企业集团发展的对策与思路 312
9.6　中国房地产业发展的前景与趋势 313
9.6.1　2006年中国房地产前景不容乐观 313
9.6.2　房地产行业发展的专业化趋势 316
9.6.3　房地产创新开发新趋势 317
9.6.4　房地产开发企业的发展趋势 318
第十章　物业管理的竞争分析 327
10.1　物业管理的竞争格局 327
10.1.1　物业管理行业步向品牌竞争的时代 327
10.1.2　物业管理企业竞争促进品质提高 327
10.1.3　物业管理的发展与竞争趋势的分析 329
10.2　物业管理中的品牌竞争探析 332
10.2.1　品牌和物业管理品牌 332
10.2.2　创建物业管理品牌的条件 332
10.2.3　创建物业管理品牌的必然性 333
10.2.4　建立物业管理品牌的策略 334
10.3　物业管理竞争力提升的策略 335
10.3.1　提升中国物业管理企业竞争力的建议 335
10.3.2　创造与培养物业管理企业的核心竞争力 336
10.3.3　物业管理企业竞争力的提升对策浅析 339
10.3.4　物业管理企业提高自身竞争力的方法 341
第十一章　物业管理的发展趋势 344
11.1　中国物业管理的发展趋势 344
11.1.1　物业管理服务代理集成商模式的发展方向 344
11.1.2　中国物业管理体制发展前景预测 347
11.1.3　物业管理行业重组发展的新趋势 348
11.1.4　新世纪中国物业管理的服务发展趋势 351
11.1.5　高校物业管理的发展预测 354
11.2　物业管理企业的发展预测 357
11.2.1　物业管理企业的发展趋势 357
11.2.2　服务集成商成为未来物业管理企业的角色 359
11.2.3 从开发商视角看物业管理企业的发展前景 363
附录： 366
附录一：《物业管理条例》 366
附录二：《物业服务收费管理办法》 374
附录三：《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》 377
附录四：《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 385
附录五：《物业管理企业资质管理办法》 387
附录六：《中华人民共和国招标投标法》 392

图表 1注册物业经理的平均时间分配 36
图表 2注册物业经理的各类收入比列 36
图表 3注册物业经理在各项地产行业的比例 37
图表 4各地物业管理的覆盖率 49
图表 52001－2004 年全国房地产完成投资增幅情况 250
图表 62001－2004 年全国房地产完成投资占固定资产的比重 250
图表 72004 年全国及东中西部商品房投资增幅情况 251
图表 82004 年1－12 月房地产开发投资比重情况 251
图表 92004 年1－12 月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况（单位：亿元） 251
图表 102004 年1－12 月经济适用房占商品住宅比重 252
图表 112004 年1－12 月分地区商品住宅完成投资情况 252
图表 12房地产开发资金来源比重和增长情况对照表 252
图表 132004 年1－12 月全国房地产开发到位资金情况 253
图表 142004 年1－12 月全国房地产开发资金来源情况 253
图表 152004年1-12月全国购置土地面积 253
图表 162004 年全国及东中西部土地购置面积增幅情况 254
图表 172004年1-12月各地区房地产开发投资情况 254
图表 182004年1-12月全国完成开发土地面积（单位：万平方米） 255
图表 192004 年全国土地开发完成面积增幅情况 255
图表 202005年1-6月全国土地购置与开发面积（单位：万平方米） 257
图表 212005年1-6月全国土地购置与开发面积曲线图 257
图表 222005年1-06月全国房地产开发投资完成额 258
图表 232005年1-06月东部地区房地产开发投资完成额 258
图表 242005年1-06月东部地区房地产开发投资完成额曲线图 258
图表 252005年1-06月中部地区房地产开发投资完成额 258
图表 262005年1-06月中部地区房地产开发投资完成额曲线图 259
图表 272005年1-06月西部地区房地产开发投资完成额 259
图表 282005年1-06月西部地区房地产开发投资完成额曲线图 259
图表 292005年1-12月全国完成开发土地面积（单位：万平方米） 259
图表 302005年1-12月全国完成开发土地面积曲线图 260
图表 312005年1-12月全国购置土地面积（单位：万平方米） 260
图表 322005年1-12月全国购置土地面积曲线图 260
图表 332005年1-12月全国房地产开发投资完成额（单位：亿元） 260
图表 342005年1-12月全国房地产开发投资完成额曲线图 261
图表 352005年1-12月东部地区房地产开发投资完成额（单位：亿元） 261
图表 362005年1-12月东部地区房地产开发投资完成额曲线图 261
图表 372005年1-12月中部地区房地产开发投资完成额（单位：亿元） 261
图表 382005年1-12月中部地区房地产开发投资完成额曲线图 262
图表 392005年1-12月西部地区房地产开发投资完成额 262
图表 402005年1-12月商品房销售面积 262
图表 412005年1-12月商品房销售面积曲线图 263
图表 422005年1-12月商品房销售额 263
图表 432005年1-12月商品房销售额曲线图 264
图表 441994-2006年上半年全国固定资产投资情况 266
图表 452006年6月国房景气指数 266
图表 46房地产投资结构情况 267
图表 472006年上半年全国房地产开发投资资金来源情况（单位：亿元） 268
图表 48土地开发投资情况 268
图表 49 2006年全国房地产市场供求状况 269
图表 502006年1-6月全国各地区物业销售情况表 270
图表 51200年1-6月全国各区域物业销售均价情况 270
图表 52二手住房销售价格同比前十名的城市 271
图表 53二手房销售价格同比前十名的城市 271
图表 54商品房空置情况 272

 

 

 

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