写字楼销售市场
06年上半年北京写字楼市场总体发展较为平稳，5月份出台的各项政策对住宅市场的影响并没有波及到相对稳定的写字楼市场。06年上半年，北京写字楼市场凭借本身稳定的市场规律为自己赢得了一个良好的市场发展空间。核心商圈内写字楼多采取只租不售的方式，非核心商圈写字楼基本都采用散售的方式，由于上半年中低档写字楼面世较多，因此拉低了写字楼整体价格的上扬，相比1季度，本季写字楼加权售价只上升了3.3个百分点（参见图表46）

2007年中国写字楼市场分析及投资咨询报告-490PDF

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46万字
145个图表

第一章　写字楼概述
1.1　写字楼相关概念
1.1.1　写字楼概念
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。

所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨

不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，5A写字楼具体标准如下：

第一要素：黄金区位

房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，

但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。

第二要素：超大规模

这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，

不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住

、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四

通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套

设施，是难以称得上五星级的。

第三要素：建筑文化

所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中

心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达

还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天

大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。

第四要素：硬件设施

就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好

比比尔?盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。

除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较

酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功

能的创新上。

第五要素：软件服务

相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面

体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划

、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐

甚至代办员工地铁月票等方面下功夫
1.1.2　写字楼的基本功能
写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模

式。随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市

场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。

商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商

务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。商务写字

楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地

利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。商务写字楼大都建于科技、信息、金

融、贸易、商业、服务业、行政机构??????配套的区位，地点优越、交通便利，便于商务往来。经济越

发展，商业越繁荣，社会越进步，都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，

越能推动都市的经济繁荣。三是商务写字楼功能的综合性。商务写字楼内客户众多，人口密度大；空间

配套，形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多

功能、综合性为一体。
1.1.3　写字楼经营模式
出售：这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地

产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全

额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资

回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业

地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期

过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决

自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售

并举的方式入市。

租售并存：在中国北京、上海、广州、深圳等这些商务发展较快的大城市中，写字楼市场发展趋势迅猛

，市场对写字楼的需求日益增大。但几乎每个企业都面对自有资金实力不足以支撑完全持有的状况，大

楼预售回款成为了企业资金链中最重要的一环，因此“部分持有，部分销售”成为了国内市场一条有效

的但刻板的过渡路径。

发展商在项目建设的同时急于资金回笼，在资金短缺的情况下只有把物业部分或全部出售，以继续完成

项目的建设工程，因此一个企业是否拥有雄厚的实力和庞大的资金流通，是影响这种租售模式的根本。

“租售并存”这种模式是过渡的，是企业实力不足的体验。很容易想象，一个租售自由的写字楼，没有

合理科学的规范，楼层单元划分混乱，入驻公司单位素质参差，同样管理方面都有很大的困难，更重要

的是影响客户对写字楼的信心。

只租不售――国际上最流行的写字楼租售模式。“租售并存”是大

 

第一章　写字楼概述 9
1.1　写字楼相关概念 9
1.1.1　写字楼概念 9
1.1.2　写字楼的基本功能 10
1.1.3　写字楼经营模式 11
1.2　写字楼的分类 12
1.2.1　写字楼分类标准 12
1.2.2　商务写字楼的类型 12
1.2.3　写字楼按物业程度分类 13
1.2.4　未来写字楼的分类 15
1.3　写字楼商圈 16
1.3.1　写字楼商圈概念 16
1.3.2　写字楼商圈的特征 16
1.3.3　写字楼商圈的标准 16
1.3.4　写字楼商圈划分的标准 17
第二章　中国商业地产发展概况 17
2.1　商业地产概述 17
2.1.1　商业地产定义 17
2.1.2　商业地产与住宅的区别 18
2.1.3　商业地产开发的前提 20
2.1.4　商业地产与城市化运营 21
2.1.5　商业地产的招商原则 22
2.2　中国商业地产概况 25
2.2.1　商业地产成为房产市场的新增长点 25
2.2.2　中国商业地产已进入新规则时代 26
2.2.3　中国商业地产市场的特征与机遇 26
2.2.4　商业地产在城市经济中的地位和作用 29
2.3　2005-2006年商业地产发展状况 29
2.3.1　2005年中国商业地产的曲线运动 29
2.3.2　2005年中国主要城区商业地产状况 39
2.3.3　2006年中国商业地产进入新时代 45
2.3.4　2006年中国商业地产特点分析 47
2.4　物业管理对商业地产成功开发的重要性 52
2.4.1　项目开发设计阶段的物业管理工作 52
2.4.2　物业管理在施工阶段的角色 52
2.4.3　物业管理在接管验收阶段的前期介入 53
2.4.4　管理的重新定位 53
2.5　商业地产发展中出现的问题 54
2.5.1　2006年商业地产发展的障碍分析 54
2.5.2　目前商业地产开发中存在的问题 55
2.5.3　中国商业地产面临的挑战 55
2.5.4　中国商业地产发展的三大问题 58
2.5.5　中国商业地产现存的误区及原因 60
2.6　商业地产的发展策略 61
2.6.1　中国商业地产发展的对策 61
2.6.2　把脉中国商业地产定位 62
2.6.3　商业地产要求专业化服务 65
第三章　中国写字楼行业现状分析 66
3.1　中国写字楼发展回顾 66
3.1.1　中国城市写字楼市场发展 66
3.1.2　2003年中国写字楼市场回顾 67
3.1.3　2004年国内写字楼市场放量供应 69
3.2　中国写字楼市场现状 70
3.2.1　2006年中国写字楼发展趋势 70
3.2.2　海外企业进驻中国带动写字楼增长 72
3.2.3　国际基金登陆中国写字楼市场 74
3.2.4　当前写字楼市场进入新阶段 76
3.3　2006年中国写字楼市场部分地区价格分析 77
3.3.1　2006年第一季度写字楼市场供需分析 77
3.3.2　2006年第二季度写字楼市场价格分析 79
3.4　写字楼建设的专业化途径 86
3.4.1　写字楼专业化分析 86
3.4.2　在建写字楼专业化途径 87
3.4.3　现有写字楼专业化途径 88
3.5　中国写字楼市场发展中出现的问题及对策 88
3.5.1　国内写字楼市场面临的问题及风险 88
3.5.2　写字楼市场供求错位成问题 89
3.5.3　中国高档写字楼开发的误区分析 90
3.5.4　写字楼夺霸市场的六大策略 95
第四章　北京写字楼 97
4.1　北京写字楼发展回顾 97
4.1.1　北京写字楼发展阶段 97
4.1.2　2005年北京写字楼市场发展回顾 99
4.1.3　2005年北京写字楼市场供需分析 103
4.1.4　2005年北京写字楼市场销售分析 103
4.2　北京写字楼市场现状 105
4.2.1　北京写字楼商圈区域划分 105
4.2.2　2005年第四季度北京写字楼市场指数分析 109
4.2.2　2006年第一季度北京写字楼市场整体分析 111
4.2.3　2006年第二季度北京写字楼市场整体分析 121
4.2.4  2006年上半年北京写字楼市场简介 127
4.3　2006年北京写字楼市场供需分析 129
4.3.1　北京写字楼市场供需概述 129
4.3.2　北京写字楼租赁市场需求构成 130
4.3.3　北京写字楼销售市场需求构成 132
4.3.4　主要商务区客户需求分析 133
4.3.5　北京写字楼市场需求的未来趋势 135
4.4　北京甲级写字楼市场 137
4.4.1　2005年第四季度北京甲级写字楼市场分析 137
4.4.2　2006年第一季度北京甲级写字楼市场分析 138
4.4.3　2006年第二季度北京甲级写字楼市场分析 140
4.4.4　2006年上半年北京甲级写字楼市场分析 141
4.5　北京写字楼市场发展的影响因素 146
4.5.1　宏观经济和政策的影响 146
4.5.2　竞争对手的影响 148
4.5.3　项目楼盘的影响 149
4.5.4　需求方的影响 149
4.6　北京写字楼发展前景预测 151
4.6.1　北京写字楼市场发展趋势 151
4.6.2　办公郊区化成为写字楼发展的趋势 152
4.6.3　北京写字楼未来五大走向 153
4.6.4　北京写字楼市场的细分趋势 155
4.6.5　北京东二环写字楼市场未来趋势 156
第五章　上海写字楼 164
5.1　上海市写字楼发展状况回顾 164
5.1.1　上海写字楼市场回顾 164
5.1.2　2004年上海写字楼的投资热点 165
5.1.3　2005年上海写字楼租金水平位列亚太地区前十名 165
5.1.4　2005年上海写字楼市场租售价格分析 168
5.2　上海市写字楼行业现状分析 172
5.2.1　上海写字楼市场的现状分析 172
5.2.2　2006年上海写字楼空置率下降 173
5.2.3　上海写字楼市场已发展成熟 174
5.2.4　2005-2006年上海写字楼价格分析 174
5.2.5  2006年第一季度上海写字楼市场动态 180
5.3　上海写字楼市场供需分析 182
5.3.1　土地供应 182
5.3.2　土地需求 183
5.3.3　产品供应 183
5.3.4　产品需求 184
5.4　上海市写字楼投资分析 184
5.4.1　2006年上海写字楼市场的投资热点 184
5.4.2　上海“5A”写字楼成市场新宠 185
5.4.3　上海写字楼投资要避免因小失大 186
5.4.4　上海写字楼投资风险分析及控制建议 188
5.5　上海市写字楼发展前景与趋势 190
5.5.1　上海写字楼市场未来宏观发展走势分析 190
5.5.2　上海写字楼市场的发展趋势 192
5.5.3　2007年上海写字楼市场发展持续火爆 193
5.5.4　上海销售型写字楼未来趋势看好 194
5.5.5　上海销售型甲级写字楼市场预测及建议 195
第六章　广州写字楼 198
6.1　广州市写字楼发展回顾 198
6.1.1　2002-2004年广州写字楼市场回顾 198
6.1.2　广州市写字楼市场新一轮的发展空间 199
6.1.3　2004年广州写字楼5大区域分析 199
6.1.4　2005年广州写字楼市场分析 206
6.2　广州市写字楼市场现状分析 210
6.2.1　2006年广州写字楼热租类型 210
6.2.2　2006年一季度广州写字楼售价上涨 211
6.2.3　2006年7月广州写字楼均价上涨导致成交量下跌 212
6.2.4　2006年第四季度广州写字楼简介 212
6.2.5　外资进军广州楼市的新目标 217
6.3　珠江新城写字楼现状分析 217
6.3.1　写字楼供应量分析 217
6.3.2　写字楼产品特点分析 219
6.3.3　价格特征分析 220
6.3.4　客户群分析 220
6.3.5　竞争区域分析比较 221
6.4　广州市写字楼发展前景分析 224
6.4.1　2007-2009年广州甲级写字楼需求仍广阔 224
6.4.2　广州甲级写字楼需求看涨 225
6.4.3　天河路写字楼市场未来趋向白热化 225
6.4.4　珠江新城写字楼市场未来发展趋势 226
第七章　深圳写字楼 227
7.1　深圳写字楼发展概况 227
7.1.1　深圳写字楼市场发展历程 227
7.1.2　深圳写字楼分布区域 229
7.1.3　2007深圳写字楼市场前瞻 230
7.2　深圳写字楼市场发展回顾 232
7.2.1　2005年深圳写字楼市场整体回顾 232
7.2.2　2005深圳写字楼一二三级市场平稳发展 233
7.2.3　2005年深圳写字楼特点分析 236
7.2.4　2005前三季度深圳写字楼市场分析 238
7.3　深圳写字楼发展现状 241
7.3.1　2006年深圳写字楼市场整体表现 241
7.3.2　2006年深圳写字楼发展数据分析 242
7.3.3　2006年深圳写字楼市场供需分析 242
7.3.4　2006深圳中心片区写字楼情况 248
7.3.5　深圳CBD写字楼市场现状分析 255
7.3.6　深圳写字楼楼价爆涨原因分析 256
7.4　深圳中心区写字楼市场调查 258
7.4.1　中心区内写字楼市场发展状况 258
7.4.2　中心区写字楼客户特征分析 259
7.4.3　中心区写字楼供需特征状况 260
7.4.4　中心区写字楼市场分析 261
7.4.5　中心片区物业发展状况及前景 262
7.5　南山写字楼市场调查 262
7.5.1　南山写字楼发展的优势 262
7.5.2　南山写字楼区域分布 264
7.5.3南山写字楼区域竞争分析 266
7.6　深圳写字楼发展趋势 269
7.6.1　深圳写字楼发展整体概况 269
7.6.2　深圳写字楼未来发展前景 271
7.6.3　深圳写字楼呈现专业化发展走势 272
7.6.4深圳高档写字楼未来需求广阔 273
第八章　其他城市写字楼 275
8.1　重庆写字楼 275
8.1.1　重庆写字楼发展历程 275
8.1.2　重庆高端写字楼市场活跃 275
8.1.3　重庆主城写字楼热点区域分析 276
8.1.4　重庆市打造主题式写字楼 278
8.1.5　未来5年重庆北部新区写字楼供应量广大 279
8.2　成都写字楼 280
8.2.1　写字楼市场发展状况分析 280
8.2.2　写字楼市场需求分析 281
8.2.3　写字楼市场供应状况分析 282
8.2.4　对成都写字楼市场发展的热点研究 283
8.2.5　成都写字楼未来发展方向 284
8.3　天津写字楼 286
8.3.1　天津写字楼市场现状 286
8.3.2　天津写字楼热点区域分析 286
8.3.3　天津甲、乙级写字楼供需分析 287
8.3.4　天津写字楼市场细分趋势明显 290
8.4　杭州写字楼 290
8.4.1　2006年杭州写字楼市场现状分析 290
8.4.2　杭州写字楼市场区域态势 290
8.4.3　杭城“中间态写字楼”成新宠 292
8.4.4　杭州写字楼市场供需瓶颈 294
8.4.5　“住宅禁商”导致杭城写字楼市场变革 295
8.5　青岛市写字楼 298
8.5.1　青岛写字楼市场概述 298
8.5.2　青岛写字楼区域特征分析 298
8.5.3　青岛写字楼市场有望突破困境 300
8.5.4　青岛经济开发区写字楼分析 301
8.6　西安写字楼 308
8.6.1　2005年西安写字楼市场发展回顾 308
8.6.2　西安写字楼消费区域需求分析 309
8.6.3　西安高端写字楼市场需求分析 310
8.6.4　西安写字楼市场集中商务区走势看好 313
8.6.5　西安写字楼未来“五大”趋势 314
第九章　著名写字楼及其开发企业介绍 317
9.1　北京 317
9.1.1　中国国际贸易中心 317
9.1.2　嘉里中心 318
9.1.3　东方广场 319
9.2　上海 321
9.2.1　金茂大厦 321
9.2.2中环广场 323
9.2.3　恒隆广场 324
9.3　广州 325
9.3.1　中信广场 325
9.3.2　中华国际中心 325
9.3.3　保利国际广场 326
9.4　深圳 327
9.4.1　地王大厦 327
9.4.2　电子科技大厦 329
9.4.3　深圳科技大厦（中核大厦） 329
第十章　写字楼市场竞争分析 330
10.1　中国商业地产市场竞争概述 330
10.1.1　当前中国商业地产竞争激烈 330
10.1.2　商业地产行业核心竞争优势分析 330
10.1.3　竞争激烈商业地产面临风险 333
10.1.4　中小城市商业地产前景广阔 335
10.2　写字楼市场竞争现状 336
10.2.1　写字楼投资竞争重点转移 336
10.2.2  高端写字楼市场进入竞争高峰 338
10.2.3　同质化竞争引发写字楼新的竞争态势 338
10.3　提升写字楼市场竞争的对策 339
10.3.1　写字楼项目提升核心竞争力分析 339
10.3.2　差异化操作避免写字楼变相竞争 340
10.3.3产品创新增强写字楼竞争力 341
第十一章　写字楼市场营销分析 342
11.1　写字楼营销相关概述 342
11.1.1　写字楼营销概念 342
11.1.2　写字楼销售阶段划分 342
11.1.3　写字楼一般销售方式 343
11.1.4　写字楼营销细节 344
11.2　写字楼市场调研 346
11.2.1　市场调研的方法分类 346
11.2.2　市场调研准备 347
11.2.3　市场调研基本概念及应用 348
11.2.4　市场调研内容和考察次序 349
11.2.5　市场调研方法 350
11.3　写字楼产品定位 351
11.3.1　写字楼的价格定位 351
11.3.2　产权式写字楼定位考虑的因素 354
11.3.3  中国高档写字楼定位 355
11.4　写字楼销售分析 357
11.4.1　写字楼销售技巧与策略 357
11.4.2　写字楼营销分析 361
11.4.3　写字楼销售信息化应用 361
11.4.4　甲级写字楼直销分析 364
11.4.5  整栋写字楼营销分析 366
第十二章　写字楼物业管理 370
12.1　写字楼物业管理概述 370
12.1.1　物业管理概念 370
12.1.2　写字楼的物业特点 371
12.1.3　写字楼物业管理的内容 371
12.1.4　写字楼的物业管理特点 371
12.2　中国写字楼物业管理分析 372
12.2.1　中国写字楼物业管理有待提升 372
12.2.2　顶级写字楼的物业管理 374
12.2.3　高品质写字楼的国际化物业管理 375
12.2.4　中国物业管理的问题与出路 376
12.2.5　中国物业管理发展走向 380
12.3　写字楼物业管理成本精益控制分析 386
12.3.1　写字楼物业管理成本构成 386
12.3.2　成本临界点控制 386
12.3.3　能源成本的精益控制 387
12.3.4　人力成本的精益控制 388
12.4　物业管理中的客户关系管理 389
12.4.1　客户关系管理概述 389
12.4.2　实施客户关系管理的必要性 389
12.4.3　实施客户关系管理的可行性 390
12.4.4　客户关系管理的基础设施与运作 390
12.4.5　客户关系管理功能 391
12.4.6  客户关系管理的目的 392
第十三章　写字楼投资 393
13.1　写字楼投资潜力 393
13.1.1　中国写字楼投资发展浪潮 393
13.1.2　投资写字楼前景广阔 395
13.1.3　海外投资看好中国写字楼 397
13.2　写字楼的市场开发 397
13.2.1　写字楼市场的需求开发 397
13.2.2　写字楼市场的供给开发 398
13.3　写字楼投资热点 399
13.3.1　小户型写字楼 399
13.3.2　低密度生态写字楼 401
13.3.3　S级写字楼 402
13.3.4　成长型写字楼 404
13.4　写字楼投资风险及规避 404
13.4.1　写字楼投资的三个风险 404
13.4.2　写字楼投资贬值的风险对策分析 405
13.4.3　降低写字楼投资风险的销售模式分析 406
13.5　写字楼投资建议 407
13.5.1　写字楼市场投资的建议 407
13.5.2　个人投资写字楼的对策 408
13.5.3　写字楼投资过程中的注意事项 408
第十四章　中国房地产融资分析 410
14.1　中国房地产融资概况 410
14.1.1　2005年中国房地产融资渠道拓宽 410
14.1.2　房地产典当成为融资新方式 411
14.1.3　房地产信托掀起融资热 412
14.1.4　2005年房地产业意图拓展海外融资 413
14.2　写字楼融资分析 414
14.2.1　写字楼融资的逆向变形分析 414
14.2.2　信托成为写字楼开发融资的捷径 416
14.2.3　写字楼突破资金困境的方式 417
14.2.4　写字楼期待政策平台拓宽融资渠道 419
14.3　房地产多元化融资 420
14.3.1　房地产信托 420
14.3.2　房地产基金 421
14.3.3　其它渠道 422
14.4　房地产信托投资基金拓宽融资渠道 423
14.4.1　房地产投资信托基金的基本概念与特点 423
14.4.2　发展房地产投资信托基金的重要意义 423
14.4.3　房地产信托投资基金具有的优势 425
14.4.4　中国发展房地产投资信托基金面临的问题及政策建议 426
14.5　中国地产业融资的对策 427
14.5.1　房产信贷的风险控制 427
14.5.2　防范房产信贷风险的策略分析 428
14.5.3　随市场需求优化房地产信贷结构 430
14.5.4  解决商业地产融资的新手段 431
第十五章　写字楼前景趋势预测 434
15.1　中国商业地产前景预测 434
15.1.1　中国商业地产未来宏观发展走势 434
15.1.2　2007中国商业地产发展的趋势分析 435
15.1.3　中国商业地产发展的四大方向 436
15.1.4  中国商业地产发展进入新阶段 437
15.2　中国写字楼前景预测 438
15.2.1　中国写字楼市场供需前景分析 438
15.2.2　中国写字楼未来发展方向 440
15.2.3　中国写字楼经营趋势分析 442
15.3　中国写字楼发展趋势 442
15.3.1　可持续发展的写字楼 442
15.3.2　写字楼建筑发展趋势 445
15.3.3　产品主题化个性化 448
15.3.4  高科技发展趋势 450
第十六章　房地产政策法规分析 451
16.1　房地产宏观调控走向 451
16.1.1　房地产宏观调控历程 451
16.1.2　从“国八条”到“国六条” 453
16.1.3　宏观调控揭示中国社会矛盾 453
16.2　中国房地产业的国家调控分析 456
16.2.1　“国六条”细则内容 456
16.2.2　《关于做好稳定住房价格工作的意见》 456
16.2.3　《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》 458
16.2.4　中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 461
16.3　“住宅禁商”的影响分析 462
16.3.1　“住宅禁商”对写字楼市场的影响分析 462
16.3.2　“住宅禁商”对写字楼市场的需求影响 463
16.3.3　“住宅禁商”对写字楼市场的结构影响 464
16.3.4　“住宅禁商”导致写字楼重新定位 465
16.3.5　“住宅禁商”带动写字楼市场发展 466
16.4　政策法规介绍 468
16.4.1　中华人民共和国土地管理法 468
16.4.2  中华人民共和国城市房地产管理法 481

图表1：中国10大城市在建商业项目供应情况 44
图表2：中国10大城市在建商业项目类型比较分析 45
图表3：中国10大城市20万平方米以上的在建项目供应情况 46
图表4：20万平方米以上在建商业项目的主要用途 46
图表5：20万平方米以上在建商业项目类型情况 47
图表6：中国10大城市购物中心/综合项目在建项目 47
图表7：全国10大城市购物中心、综合项目相关项目 48
图表8：全国10大城市专业市场在建项目供应分析 48
图表9：全国10大城市社区商业新兴项目供应分析 49
图表10：历年全国商业营业用房投资额度 52
图表11：历年全国商业用房竣工面积及增幅表 52
图表12：外资开发商在中国国内商业案例一览表 54
图表13：2006年主要外资基金进入国内商业地产案例 55
图表14：2002—06年二季度北京写字楼租金售价表 83
图表15：北京历年写字楼租金及价格走势图 84
图表16：2002—2006年第二季度上海写字楼租金及售价图 84
图表17：历年上海写字楼租金及售价趋势 85
图表18：截止到2006第二季度广州写字楼租金及售价趋势图表 86
图表19：截止到2006年第二季度深圳写字楼租金及售价趋势图表 87
图表20：截止到2006年第二季度大连写字楼租金及售价趋势图表 88
图表21：截止到2006年第二季度天津写字楼租金及售价趋势图表 89
图表22：2005年北京写字楼大单成交案例 105
图表23：2005年北京商圈指数比较图 114
图表24：2005年北京地区主要商圈指数趋势图 114
图表25：截止2006年一季度北京写字楼总体供应趋势 116
图表26：2006第一季度写字楼入住项目情况 116
图表27：北京写字楼库存量—截至2006年3月 117
图表28：2006年一季度北京各写字楼区域存量分析 117
图表29：2006第一季度北京写字楼租赁交易情况 118
图表30：2006年一季度北京甲等和超甲等写字楼供应趋势 119
图表31：截止06年一季度北京写字楼租金走向趋势 119
图表32：2006第一季度北京写字楼主要指标 121
图表33；北京CBD和周边区域内主要在建和计划建设项目 122
图表34：北京金融街和周边区域内主要在建和计划建设项目 123
图表35：北京朝阳门和周边区域内主要在建和计划建设项目 123
图表36：北京燕莎和周边区域内主要在建和计划建设项目 124
图表37：北京长安街沿线区域内主要在建和计划建设项目 124
图表38：北京中关村区域内主要在建和计划建设项目 125
图表39：北京亚运村区域内主要在建和计划建设项目 125
图表40：截止2006年二季度北京写字楼总体供应趋势 126
图表41：2006第二季度北京写字楼入住项目表 127
图表42：2006年第二季度北京写字楼区域存量分布 127
图表43：2006年第二季度北京写字楼主要交易 128
图表44：2006年第二季度北京写字楼租金走向趋势 128
图表45：2006年第二季度北京写字楼主要指标 129
图表46：05—06年北京写字楼加权平均售价（单位：元） 131
图表47：2006年上半年北京新增销售类写字楼项目 132
图表48：北京佳程广场部分签约企业 132
图表49：2004—2008年北京在建在售写字楼项目供给 133
图表50：2004——2008年北京市甲级写字楼供需对比 134
图表51：截至2006年第二季度北京写字楼租金和空置率走势 144
图表52：截至到2006年北京写字楼市场供应和空置率趋势 146
图表53：北京写字楼地区存量分量图 146
图表54：2006年上半年北京甲级写字楼主要交易情况 147
图表55：06年上半年北京海外投资案例 147
图表56：06年上半年主要北京区域甲级写字楼各租赁成交案例 149
图表57：截止到2004年北京市东二环区公建及写字楼存量项目供应情况 162
图表58：北京市东二环新增公建项目供应情况 166
图表59：北京市东二环区域2005-2008年写字楼面积供应增长趋势 168
图表60：2005年上海市写字楼价格趋势图 173
图表61：上海写字楼供需和空置率1996—2005 173
图表62：2005年上海写字楼租金价格分析图 174
图表63：2002 年～ 2006Q1上海写字楼价格趋势图 179
图表64：2005年1月～2006年3月上海写字楼价格走势图 179
图表65：近两年上海市销售型写字楼批准预售情况 180
图表66：上海市 2005 年销售型写字楼月度批准预售情况 181
图表67：上海市近 2 年销售型写字楼预售登记状况 181
图表68：上海市 2005 年销售型写字楼月度成交状况 182
图表69：上海市近两年销售型写字楼供求状况 182
图表70：2005年1～12月上海销售型办公楼月度供求比 183
图表71：2005上海销售型写字楼成交量排行前十楼盘 183
图表72：1998—2006广州市写字楼整体空置率对比 202
图表73：2004年广州珠海区主要写字楼情况 204
图表74：2004年广州荔枝区主要写字楼情况 206
图表75：2004年广州东山区主要写字楼情况 207
图表76：2004年广州天河区主要写字楼情况 208
图表77： 2004年广州越秀区主要写字楼情况 210
图表78：2005年广东在售写字楼项目情况 211
图表79：2005年广州写字楼成交量图 212
图表80：05年广州珠海LOFT写字楼一览表 213
图表81：2005年广州现有写字楼租售情况 213
图表82：未来广州在建及规划中的写字楼情况 214
图表83：2006第四季度广州写字楼市场吸纳分布图 217
图表84：2006第四季度广州写字楼市场指数情况 217
图表85：2006年广州部分写字楼部分租赁成交情况 218
图表86：2006年第四季度广州部分写字楼交易状况 219
图表87：2006年第四季度广州甲级写字楼分区租金和控制率分布 219
图表88：广州甲级写字楼租金和空置率情况 219
图表89：2006年第四季度广州甲级写字楼市场和新供应趋势 220
图表90：2006年第四季度广州甲级写字楼市场分布 220
图表91：深圳历年国内生产总值和写字楼市场数据 231
图表92：深圳市历年写字楼开发情况图 232
图表93：深圳市历年办公土地出让情况 232
图表94：深圳特区内写字楼新批预售区域分布 237
图表95：深圳市历年写字楼销售面积 238
图表96：深圳历年甲级写字楼空置率（％） 238
图表97：2006年深圳写字楼二、三及市场交易面积 239
图表98：2006深圳市甲级写字楼租金售价趋势图 239
图表99：深圳现有单一业权写字楼出租情况 240
图表100：深圳华润大厦租赁情况表 240
图表101：2005年部分正式进驻深圳市中心区的跨国企业 241
图表102：2005前三季度深圳写字楼市场成交统计 242
图表103：深圳市写字楼成交同比趋势表 242
图表104：2005年1－3季度深圳市销售趋势图 242
图表105：04—05年深圳市写字楼市场价格走势 243
图表106：2005年深圳市写字楼市场价格走势 244
图表107：深圳市写字楼分布区域图 246
图表108：2006年深圳写字楼批准面积月度分部图（单位：平方米） 247
图表109：2006年深圳写字楼市场在售项目一览表 248
图表110：2006年深圳市写字楼销售图表（单位：平方米） 249
图表111：2006年深圳市写字楼套数月度销售图表（单位：套） 249
图表112：2006年深圳市写字楼月度均价列表（单位：元/平方米） 250
图表113：2006年深圳市重点在售写字楼项目一览表 251
图表114：近几年深圳写字楼供应量（单位：万平方米） 253
图表115：2006年深圳市中心区写字楼项目 253
图表116：深圳市中心区在售写字楼项目 253
图表117：深圳市中心区已经投入使用的写字楼项目 254
图表118：深圳市中心区二手写字楼售价和租金水平 255
图表119：深圳市中心区客户群分析表 255
图表120：深圳市福田区各公司在全市所占的比例 256
图表121：深圳市入住中心区的著名企业表 256
图表122：深圳市中心西区06年入市写字楼项目一览表 257
图表123：深圳市南山区只要写字楼一览表 268
图表124：深圳市办公单位面积划分（南头片区） 269
图表125：深圳市南山区主要片区竞争分析 270
图表126：深圳市南山区与安宝写字楼竞争分析 272
图表127：成都市历年销售单价图 285
图表128：成都市个行政区域写字楼供应情况 287
图表129：成都市区域写字楼供应情况 287
图表130：成都市写字楼市场热点区域预测表 287
图表131：天津市甲级写字楼各区现存数量及比例 291
图表132：天津市甲级写字楼出租率情况 292
图表133：天津市乙级写字楼现实存量和分布位置 293
图表134：天津市区乙级写字楼出租率情况 293
图表135：2006年杭州写字楼销售套数排行 297
图表136：青岛市经济开发区写字楼供应量项目一览 306
图表137：青岛市经济开发区写字楼物业形态情况图 307
图表138：青岛经济开发区写字楼销售情况 308
图表139：青岛市经济开发区写字楼价格状况 309
图表140：青岛经济开发区写字楼项目配套设施一览表 310
图表141：青岛经济开发区写字楼待售项目情况 311
图表142：青岛市经济开发区写字楼待售项目物业形态情况 312
图表143：西安写字楼市场消费细分构成 317
图表144：住房贷款利率调正情况（单位：%） 455
图表145：人民币存贷款利率调整表 465

 

 

 

 

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