2006年4月，南京典型地产指数经历了全面的技术改进。此次改进对原系统进行了基期调整。改进后的指数系统以当年1月为基期，以基期南京典指项目均价为基准定为1000点，将报告期内的典指项目平均价格水平与基期基值相比较，得报告期的典型指数值，从局部到综合反映南京市报告期内房地产微观市场的态势及走向。
一、7月房地产市场综述：
随着天气的逐渐炎热，楼市也进入了传统意义的淡季，同6月相比，本月新开楼盘明显减少，部分老楼盘也推出了一些珍藏户型，再加上接连不断的新政，虽然南京市的细则一直没有出台，但在调控的大势所趋下，楼市成交量锐减，但成交均价略有上升，也因此本月南京典型指数同6月相比基本持平。据南京典型住宅指数办公室数据监控显示，7月南京典型地产指数为1041点，较上月下降1点。在监控的25个典型住宅楼盘中，90%以上的楼盘成交均价较上月持平，不足10%的楼盘因成交的产品结构有所调整而导致均价有所上升或下降，从而使7月的典型指数较6月基本持平。

2007年南京房地产市场分析及投资咨询报告
报告目录
第一章　房地产相关概念 11
1.1　房地产业的定义及分类 11
1.1.1　房地产定义 11
1.1.2　房地产的分类 11
1.1.3　房地产业主要涵盖的领域 12
1.2　房地产市场的基本概念 12
1.2.1　房地产市场的组成部分 12
1.2.2　房地产行业对经济和生活的影响 15
1.2.3　2006年中国房地产市场的特点 16
1.2.4　房地产行业管理的职责 17
1.3　房地产市场分析的内容和特点 18
1.3.1　房地产市场分析的层次 18
1.3.2　房地产市场分析的内容 18
1.3.3　房产地市场分析的特点 19
1.3.4　提高房地产市场分析有效性的途径 20
第二章　房地产业发展状况 20
2.1　中国房地产业发展现状 20
2.1.1　中国房地产发展状况 20
2.1.2　2005-2006年中国房地产市场分析 25
2.1.3　中国房地产供需状况分析 42
2.1.4　中国房地产周期 44
2.2　从宏观经济角度看中国房地产业 50
2.2.1　宏观经济与房地产业二者相互影响 50
2.2.2　中国独有的增长模式将影响房地产业发展 51
2.2.3　宏观参数的调整将对房地产影响巨大 52
2.3　中国房地产行业面临的挑战 52
2.3.1　中国房地产市场的失衡 52
2.3.2　中国房地产行业的五大弊端 55
2.3.3　中国房地产业面临的主要问题 55
2.3.4　国内房地产市场的新问题 56
2.4　中国房地产行业发展的策略 57
2.4.1　中国房地产可持续发展的对策 57
2.4.2　中国房地产行业主要问题和对策分析 60
2.4.3　解决房地产问题的对策分析 65
2.4.4　房地产企业集团发展的对策与思路 69
第三章　南京房地产业的宏观环境 71
3.1　南京房地产业的宏观经济状况 71
3.1.1　2006年南京经济总体状况 71
3.1.2　2006年上半年南京市经济稳定增长 76
3.1.3　2006年上半年南京市建筑业规模扩大效益提高 81
3.1.4　2006年南京消费品市场特点 82
3.2　宏观政策环境 83
3.2.1　房地产税收政策 83
3.2.2　房地产行业政策 85
3.2.3　房地产金融政策 86
3.3　南京市产业结构规划与城市建设 88
3.3.1　南京市的区域特征与城市概况 88
3.3.2　2006年上半年南京城市规划 90
3.3.3　南京市产业结构调整 93
3.3.4　南京市“十一五”期间建设规划 94
第四章　南京市房地产市场概况 95
4.1　南京房地产市场分析 96
4.1.1　南京房地产步向理性时代 96
4.1.2　南京房地产市场运行平稳 97
4.1.3　南京房地产市场容量简析 98
4.1.4　加息对南京地产市场的三大影响 100
4.2　2005－2006年南京房地产市场分析 101
4.2.1　2005年南京房地产回顾 101
4.2.2　2005年南京市房地产市场特征 102
4.2.3　2006年二季度南京房地产市场概述 103
4.2.4　2006年7月南京典型地产指数 109
4.3　南京房地产市场需求调查 117
4.3.1　潜在购房者自身特征分析 117
4.3.2　潜在购房者需求特征分析 120
4.4　南京房地产市场的问题与对策 125
4.4.1　南京房地产市场发展面临的挑战 125
4.4.2　南京房地产业存在的问题 126
4.4.3　南京房地产业发展的措施 127
4.4.4　南京房地产业发展的对策 128
第五章　南京房地产市场土地供给分析 129
5.1　土地市场的相关概念 129
5.1.1　城市土地市场供应的概念与特点 129
5.1.2　土地市场的特殊性 132
5.1.3　房价与土地成本 133
5.2　中国土地市场状况 135
5.2.1　中国土地市场的特点 135
5.2.2　2005年中国土地市场综述 136
5.2.3　2006年中国土地市场状况 140
5.2.4　中国土地市场发展趋向理性 140
5.3　南京土地市场的供给分析 144
5.3.1　2005年南京土地市场运行平稳 144
5.3.2　2005年南京土地市场特点 144
5.3.3　2006年南京市土地市场出让从紧 145
5.3.4　南京用土地调控地产市场 147
5.4　中国土地供给政策与策略分析 148
5.4.1　2006年中国仍会加强房地产市场土地供应调控 148
5.4.2　中国土地供应政策倾向普通住宅 148
5.4.3　土地供应政策调整对中国房地产业发展的影响 149
5.4.4　土地政策的变化及其策略 151
第六章　南京住宅市场 154
6.1　南京概念住宅的概念确定 155
6.1.1　健康住宅概念 155
6.1.2　节能的概念 156
6.2　南京住宅市场概况 156
6.2.1　2005年南京住宅市场回顾 156
6.2.2　南京住宅销售量创新高 161
6.2.3　南京“大户型”住宅走俏市场 162
6.3　2005年7月南京住宅片区分析 162
6.3.1　城中鼓楼片区 162
6.3.2　河西近城片区 164
6.3.3　城东紫金山片区 165
6.3.4　河西奥体片区 166
6.3.5　莫愁湖片区 168
6.3.6　城东北片区 169
6.3.7　新东郊片区 170
6.3.8　宁南片区 172
6.3.9　将军山片区 173
6.4　南京小户型市场研究 174
6.4.1小户型的概念 174
6.4.2小户型的发展阶段 175
6.4.3 小户型发展的新特征 175
6.4.4 小户型的消费人群 176
6.4.5 项目汇总 177
6.5　南京市住宅小区物业管理 179
6.5.1　物业管理的概念 179
6.5.2 南京市住宅物业费分级收取 179
6.5.3　2006年南京首现物业新模式 180
第七章　南京别墅市场 181
7.1　别墅的定义与特点 181
7.1.1　别墅的定义 181
7.1.2　新派别墅的特点 181
7.2　南京别墅市场分析 182
7.2.1　南京别墅市场透视 182
7.2.2　南京别墅市场的整体概况 184
7.2.3　南京别墅市场“百家争鸣” 185
7.2.4　南京别墅进入“新三山板块”时代 186
7.3　南京别墅五大板块 188
7.3.1　江宁板块 188
7.3.2　江北板块 189
7.3.3　紫金山板块 190
7.3.4　汤山板块 192
7.3.5　城区板块 194
7.4　别墅市场需求特征分析 195
7.4.1　别墅认知分析 195
7.4.2　调查对象背景情况分析 198
7.4.3　需求特征小结 201
第八章　南京商业地产 201
8.1　中国商业地产发展状况 201
8.1.1　2005年中国商业地产的曲线运动 201
8.1.2　2005年中国商业地产呈现4大发展趋势 212
8.1.3　2006年中国商业地产进入新时代 213
8.1.4　对中国商业地产的思考 214
8.2　南京商业地产发展状况 216
8.2.1　2005年南京商业地产市场回顾 216
8.2.2　南京四大商业地产区分析 220
8.2.3　南京商业地产需求走旺 221
8.2.4　南京旅游商业地产开始觉醒 222
8.3　南京商铺投资分析 223
8.3.1　一铺养三代 223
8.3.2　四大风险致南京叫停产权式商铺 224
8.3.3　南京商铺投资策略 225
8.4　南京商业地产的问题分析 226
8.4.1　南京商业地产面临信用危机 226
8.4.2　南京商业地产投资热度过高 230
第九章　南京写字楼市场 231
9.1　中国写字楼市场概况 231
9.1.1　近年全国写字楼市场的回顾 231
9.1.2　2005－2006年全国写字楼市场分析 233
9.1.3　中国写字楼市场供应量大增 235
9.1.4　2006年中国写字楼产品大趋势 240
9.2　南京写字楼发展状况 242
9.2.1　2005年南京写字楼市场回顾 242
9.2.2　2006年南京写字楼市场综述 243
9.2.3　南京写字楼市场迎来“井喷” 247
9.2.4　南京写字楼迈入创意时代 248
9.3　南京高档小户型写字楼分析 249
9.3.1　高档小户型最俏 249
9.3.2　高档小户型的八大特质 250
9.3.3　高档小户型具备长线投资价值 250
9.4　南京写字楼趋势预测 251
9.4.1　写字楼市场竞争将更加激烈 251
9.4.2　中高档写字楼大行其道 251
9.4.3　个性化写字楼开始走俏 252
9.4.4　写字楼营销方式呈现多样化 252
第十章　南京二手房市场 253
10.1二手房概述 253
10.1.1　二手房定义及种类 253
10.1.2　二手房市场名词解释 253
10.1.3　二手房市场五大优势 258
10.2　中国二手房市场 259
10.2.1　2004年中国二手房市场回顾 259
10.2.2　中国二手房市场发展的四大特点 260
10.3　南京二手房市场分析 261
10.3.1　2005年南京二手房市场分析 261
10.3.2　2006年1－8月份南京二手房成交面积超过600万平方米 269
10.3.3　调控后的南京二手房市场 270
10.3.4 南京二手房市场发展空间巨大 273
第十一章　重要企业 273
11.1　南京栖霞建设股份有限公司 273
11.1.1　公司简介 273
11.1.2　2005－2006年上半年栖霞建设经营状况 274
11.1.3　2006年公司未来发展机遇、挑战和发展战略 276
11.1.4　公司未来面临的主要风险及对策 277
11.2　南京金鹰国际 278
11.2.1　公司简介 278
11.2.2　南京金鹰国际挺进京沪 278
11.2.3　金鹰国际集团攻下南京仙林最大商用地 279
11.2.4　金鹰国际进驻淮安商圈 279
11.3　南京城开 280
11.3.1　公司简介 280
11.3.2　城开集团走出南京对外扩张 281
11.3.3　南京城开千居进军徐州市场 281
11.3.4　南京城开与上海绿地并购 282
11.4　南京万科 283
11.4.1　公司简介 283
11.4.2　万科建成南京最大私家湖 284
11.4.3　南京万科金色家园介绍 285
11.4.4 南京万科将扩充南京市场 286
第十二章　南京市房地产市场区域分析 286
12.1　河西 286
12.1.1　河西房地产发展简析 286
12.1.2　2005年河西房地产市场综述 290
12.1.3　2006年上半年河西板块房地产市场综述 291
12.1.4　2006年7月河西板块房地产市场综述 292
12.2　城中 293
12.2.1　2005年城中房地产市场综述 293
12.2.2　2006年上半年城中板块房地产市场综述 294
12.2.3　2006年7月城中板块房地产市场综述 295
12.3　城北 296
12.3.1　2005年城北房地产市场综述 296
12.3.2　2006年上半年城北板块房地产市场综述 298
12.3.3　2006年7月城北板块房地产市场综述 299
12.3.4　城北未来升值空间大 299
12.4　城南 300
12.4.1　2005年城南房地产市场综述 300
12.4.2　2006年上半年城南板块房地产市场综述 301
12.4.3　2006年7月城南板块房地产市场综述 302
12.4.4　南京40亿建设新城南 302
12.5　城东 304
12.5.1　2005年城东房地产市场综述 304
12.5.2　2006年上半年城东板块房地产市场综述 305
12.5.3　2006年7月城东板块房地产市场综述 306
12.5.4　城东前景广阔 307
12.6　江北 308
12.6.1　2005年江北房地产市场综述 308
12.6.2　2006年上半年江北板块房地产市场综述 309
12.6.3　2006年7月江北板块房地产市场综述 310
12.6.4 三大因素造就江北板块价值 311
第十三章　房地产发展的营销策略 312
13.1　房地产营销策划和运作 312
13.1.1　营销是永恒的主题 312
13.1.2　房地产公开发售的策划和运作 314
13.1.3　大宗交易的策划和运作 316
13.1.4　房地产五大营销策略 317
13.2　房地产营销渠道分析 318
13.2.1　房地产营销渠道类型 318
13.2.2　房地产中间商面面观 320
13.3.3　房地产营销代理招标投标 323
13.3　网络营销 326
13.3.1　房地产网络营销 326
13.3.2　房地产网络营销运作机理 327
13.3.3　房地产网络营销的优势 328
13.3.4　网络营销的不足与改进 330
13.4　整合营销 332
13.4.1　整合营销概述 332
13.4.2　房地产整合营销的内涵 333
13.4.3　中国房地产业所面临的市场营销问题 333
13.4.4 整合营销战略在房地产开发中的实施步骤 334
第十四章　南京房地产投资分析 335
14.1　2005年中国房地产市场景气分析 335
14.1.1　宏观层面 335
14.1.2　中观层面 336
14.1.3　微观方面 336
14.2　2005-2006年南京房地产投资状况 337
14.2.1　2005年－2006年4月南京固定资产投资与房地产开发投资分析 337
14.2.2　2005年-2006年4月南京房地产开发及住宅投资情况 338
14.2.3　 2005年至2006年4月南京市住宅竣工及销售情况 339
14.2.4　2005年-2006年4月南京市写字楼与商铺投资情况 340
14.3　房地产投资的风险 341
14.3.1　房地产投资的经营风险 341
14.3.2　房地产投资的法律风险 342
14.3.3　有关房地产开发全过程的法律规定 345
14.4　南京房地产投资的问题与策略 352
14.4.1　产品品质与消费者要求尚有较大差距 352
14.4.2　开发商对房地产的服务品质不够重视 354
14.4.3 房地产投资攻略 354
第十五章　中国房地产融资分析 355
15.1　中国房地产融资概况 355
15.1.1　中国房地产开发的融资模式分析 355
15.1.2　2005年中国房地产融资渠道拓宽 357
15.1.3　房地产典当成为融资新方式 358
15.1.4　中国房地产行业的融资方向 359
15.2　房地产多元化融资 359
15.2.1　房地产信托 359
15.2.2　房地产基金 360
15.2.3　其它渠道 361
15.3　房地产信托投资基金拓宽融资渠道 361
15.3.1　房地产投资信托基金的基本概念与特点 361
15.3.2　发展房地产投资信托基金的重要意义 362
15.3.3　房地产信托投资基金具有的优势 363
15.3.4　中国发展房地产投资信托基金的问题及政策建议 363
15.4　中国地产业融资的对策 365
15.4.1　房产信贷的贷前风险控制 365
15.4.2　防范房产信贷风险的策略分析 365
15.4.3　随市场需求优化房地产信贷结构 367
15.4.4 解决商业地产融资的新手段 369
第十六章　南京市房地产的发展趋势预测 371
16.1　中国房地产行业发展大趋势 371
16.1.1　房地产的信息化发展趋势 371
16.1.2　房地产行业发展的专业化趋势 374
16.1.3　房地产行业与金融界融合的新趋势 375
16.1.4　房地产创新开发新趋势 376
16.1.5　网络时代房产发展六趋势 377
16.1.6　房地产开发企业的四大发展趋势 378
16.2　南京房地产发展的前景与趋势 379
16.2.1　南京房地产发展预测 379
16.2.2　南京"体育地产"前景乐观 380
16.2.3　南京商业地产前景广阔 382
16.2.4 2006年南京商务楼“春光乍泄” 383
第十七章　房地产政策分析 385
17.1　中国房地产业的国家调控分析 385
17.1.1　国务院提出八项措施引导调控房地产市场 385
17.1.2　“国六条”新政对房地产市场的影响 385
17.1.3　《关于做好稳定住房价格工作的意见》 387
17.1.4　中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 390
17.2　中国房地产新政解读 391
17.2.1　解读九部委地产新政 391
17.2.2　房地产新政策的关键和关键的政策 395
17.2.3　中国房产新政触动各地楼市 396
17.2.4　2006年南京五大房产新政解析 398
17.3　政策法规介绍 400
17.3.1中华人民共和国土地管理法 400
17.3.2　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 413
17.3.3　协议出让国有土地使用权规定 429
17.3.4　南京市房地产交易管理办法 432
17.3.5　南京市物业管理办法 441
17.3.6　南京市房地产评估管理暂行办法 449
17.3.7　南京市房屋租赁管理办法 453
17.3.8 南京市集体土地登记办法 457

图表 1 房地产市场体系 14
图表 2 房地产市场结构层次 15
图表 3 经济体系中的房地产市场 15
图表 4 2005年房地产开发投资总体情况 26
图表 5 房地产开发投资与固定资产投资增长(%) 27
图表 62005年房地产开发投资地区结构（%） 27
图表 72005年各地区房地产开发投资额及增长 (单位：亿元) 27
图表 82005年房地产开发投资结构 29
图表 9 2005年房地产开发资金来源 30
图表 10 2005年商品房施工和销售情况 31
图表 112005-2006。11全国房地产开发分类指数趋势图 34
图表 12 2006年1-11月全国房地产开发投资完成额及同比增长情况 34
图表 132003-2006年11月房地产开发投资当月完成额及累计同比增长率对比情况 35
图表 14  2006年1-11月全国购置土地面积及同比增长情况 35
图表 15  2003-2006年11购置土地面积及同比增长率对比情况 36
图表 16  2006年1-11月完成开发土地面积及同比增长情况 36
图表 172003-2006年11月完成开发土面积及同比增长率对比情况 37
图表 18  2004-2006年11月全国购置与完成开发土地面积及同比增长情况 37
图表 192006年1-11月商品房销售额及同比增长情况 37
图表 202004-2006年11月商品房销售额及同比增长率对比情况 38
图表 212005-2006年1-11月商品房销售面积及同比增长情况 38
图表 22 2004-2006年1-11月商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 39
图表 232004-2006年1-11月商品住宅竣工面积及同比增长率对比情况 39
图表 242006年1-11月东部地区房地产投资完成额及同比增长情况 40
图表 252003-2006年11月东部地区房地产投资完成额及同比增长率对比情况 40
图表 262006年1-11月中部地区房地产投资完成额及同比增长情况 40
图表 272003-2006年11月中部地区房地产开发投资完成额及同比增长率情况 41
图表 282006年1-11月西部地区房地产投资完成额及同比增长情况 41
图表 29商品销售房价格同比前十名的城市 41
图表 30商品销售房价格同比后五名的城市 41
图表 31重点城市2006年新建商品住房价格指数同比增幅趋势图 42
图表 32 我国商品房销售面积和销售额增长率 45
图表 33景气指数制作过程 48
图表 34国民经济发展和房地产投资    单位：亿元 61
图表 352004年购房动因结构变化对比分析 99
图表 362006年二季度南京新增住宅面积区域分布   （单位：平方米） 104
图表 372006年二季度南京市住宅分区域价格分析   （单位：元/平方米） 104
图表 382006年二季度南京市各年度套均销售面积   （单位：平方米） 105
图表 392006年二季度南京市住宅销售情况  （单位：套%） 106
图表 402006年二季度南京市各区域住宅成交量   （单位：套） 106
图表 412006年二季度南京市商品房成交面积分布 107
图表 422006年二季度南京市各区域商业存量情况  （单位：平方米） 108
图表 432006年1- 6月南京市合成典指数图 109
图表 442006年1月— 7月南京市住宅成交面积（单位：平方米） 110
图表 452006年7月南京市分区域住宅成交情况（单位：套） 111
图表 462006年6月、7月南京市分区域住宅成交均价（单位：元/平方米） 111
图表 472006年7月南京市新增住宅供应区域分布（单位：平方米） 112
图表 48截至2006年7月31日南京市可售住宅区域分布（单位：套） 113
图表 492006年6月、7月南京市写字楼、商铺成交情况（单位：平方米） 114
图表 502006年7月南京市写字楼分区成交情况 114
图表 512006年7月南京市商铺分区成交情况 115
图表 52潜在购买者文化程度分布 117
图表 53潜在购买者职业状况分布 118
图表 54潜在购房者家庭总收入分布 119
图表 552003年与2004年潜在购买者现居住板块分布对比 119
图表 562003与2004年潜在购买者购买区域分布对比 121
图表 572003与2004年潜在购买者套型需求分布对比 122
图表 582004年潜在购买者面积需求分布 123
图表 592003与2004年潜在购买者面积需求分布对比 123
图表 602003与2004年购心总价承受能力对比分析图 124
图表 61潜在购买者单价承受能力分布 125
图表 62价格承受弹性空间分布 125
图表 632004年8月-2006年1月南京城市综合指数 157
图表 642004年7月-2005年12月南京住宅指数与Hedonic指数 158
图表 652005年南京房地产开发投资及同比增长率（左轴单位：亿元，右轴单位：%） 159
图表 662005年各月累积房地产开发及住宅开发投资额（左轴单位：亿元） 160
图表 672005年3-12月商品住宅竣工面积、销售面积以及竣工/销售面积比（左轴单位：万平方米） 160
图表 68 2004年7月－2005年7月南京城中鼓楼片区指数图 163
图表 69南京城中鼓楼片区栖霞?汇林绿洲（样本项目）指数图 163
图表 702004年7月－2005年7月南京河西近城片区指数图 164
图表 71南京河西近城片区栖霞?云锦美地（样本项目）指数图 165
图表 722004年7月－2005年7月南京城东紫金山片区指数图 165
图表 73南京城东紫金山片区栖霞?天泓山庄（样本项目）指数图 166
图表 742004年7月－2005年7月南京河西奥体片区指数图 167
图表 75南京河西奥体片区万科光明城市（样本项目）指数图 167
图表 762004年7月－2005年7月南京莫愁湖片区指数图 168
图表 77南京莫愁湖片区金基唐城3期蓝钻（样本项目）指数图 169
图表 782004年7月－2005年7月南京城东北片区指数图 169
图表 79南京城东北片区方圆城市绿洲花园（样本项目）指数图 170
图表 802004年7月－2005年7月南京新东郊片区指数图 171
图表 81南京新东郊片区华汇?康城（样本项目）指数图 171
图表 822004年7月－2005年7月南京宁南片区指数图 172
图表 83南京宁南片区阅城国际花园（样本项目）指数图 173
图表 842004年7月－2005年7月南京将军山片区指数图 173
图表 85南京将军山片区托乐嘉街区（样本项目）指数图 174
图表 86城中小户型 177
图表 87 江宁小户型 177
图表 88河西小户型 178
图表 89城东南及江北、城北小户型 178
图表 90别墅必备的条件 195
图表 91别墅各要素认知比例图 195
图表 92选择或不选择别墅原因分 196
图表 93看好或不看好成都别墅对比图 197
图表 94看好或不看好的原因表 197
图表 95别墅喜好风格对比图 197
图表 96 被访者个人背景图 198
图表 97被访者从业情况图 199
图表 98被访者个人资产情况比例图 199
图表 99被访者个人收入情况图 200
图表 100被访者私车情况分布比例图 201
图表 101办公楼2006年前三季度成交量示意图 244
图表 1022006年前三季度各区成交分布饼状图 245
图表 103办公楼可售量区域分布条形图 245
图表 1042005年二手房成交量分析 261
图表 10505、06年度二手房投资占比变化图 270
图表 10605、06年度二房市场房源供应量变化图 271
图表 10705、06年度二手房市场需求量变化图 271
图表 10805、06年度二手房供求比变化图 272
图表 10905、06年度单价6000元以上二手房占比变化图 273
图表 1102005年-2006年南京固定资产投资额及房地产开发投资额（左轴单位：亿元） 338
图表 1112005年-2006年4月南京房地产开发及住宅投资情况（左轴单位：亿元） 339
图表 1122005年至2006年4月南京市住宅竣工及销售情况（左轴单位：万平方米） 340
图表 1132005年-2006年4月南京市写字楼投资情况（左轴单位：亿元） 341
图表 1142005年-2006年4月南京市商铺投资情况（左轴单位：亿元） 341
图表 115人民币存贷款利率调整表 390

 

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