2006年上半年，深圳特区内住宅三级市场的总体发展形势较好。虽然受宏观调控影响，在第二季度出现了一定程度的观望气氛，但是随着特区内一手楼供应量的逐渐减少，更多的人把置业的目光投向了二手楼市场，二手楼的成交价和成交量都得到了大幅上升，涌现了一批热点片区。市场普遍表现为供不应求，价格上涨迅速。

一、上半年市场特点

楼价整体上涨较快，南山引领价格上升趋势

上半年关内各行政区中，福田区二手楼价继续遥遥领先，均价在9000元/平方米左右，福田因为二手楼价格一直比较高，基数比较大，增长速度不明显，但实际价格上升的也很快。南山价格上涨最为迅猛，月平均增长速度达到5％左右，价格直逼福田区。盐田的月平均增长速度在4％左右，罗湖的增长速度相对缓慢。

图表 28  06年上半年各行政区二手楼价走势图

 

成交量超过一手房，供应跟不上需求

国土局的数据显示，05年上半年二手楼成交总面积为299.43万平方米， 06年上半年预计成交324.49万平方米左右，同比上涨约8.4％，可见市场对二手楼的需求在上升。这主要是因为关内新楼的供应非常有限，价格也非常高，令越来越多的人将置业的目标转向了二手楼市场。值得注意的是，特区内二手房的成交面积已经超过一手房，比一手房成交面积多出30％左右。这充分说明，二手房已成为特区内楼市的主流。

另外，根据深圳房地产统计年鉴的数据，截止至2005年12月31日，深圳市的存量房（包括商品住宅和安居房）已达8879.65万平方米，套数接近100万套。虽然这些数字非常可观，但是真正流入三级市场的并不多。经过市场调查，结合世华系统的数据，业主放盘出来可供交易的在20万套左右，其中有相当一部分还只是出租，并不出售。如果再去掉一些价格高得离谱或业主根本无心出售的盘源，所剩的有效盘源估计不会超过10万套。这样的供应显然无法满足目前市场上旺盛的购房需求。 深圳目前的新盘主要集中在关外，关内特别是福田和罗湖区的新盘供应量都特别少，而置业群体主要集中在特区内，这使得特区内的二手房供应承受着巨大的需求压力。

宏观政策对关内市场影响较大

上半年国家出台了一系列的政策来调控房地产市场，先是利率的提高，接着国六条为房地产调控指明方向，5月29日九部委的"国十五条"终于应运而生。 "国十五条"给住宅三级市场带来明显的观望气氛，抑制了关内二手楼市价格的上涨，也使得成交量大幅下降。

06年1、2月份受节假日的影响，特区内的二手楼市场整体放盘量比较少，成交不活跃。从3月份开始，业主纷纷入市，3、4月份市场成交最为活跃，其中3月份成交量环比上涨80％左右，比上年同期上涨18％，4月份的成交和3月份基本持平。5月份在新政策出台气氛的笼罩下，业主和客户观望居多，很多业主试探性的放盘，市场整体的放盘量变化并不大，二手房成交开始萎靡，关内二手房成交环比下降11％。5月底新政策出台后，由于市场前景并不明朗，市场的观望气氛更加浓厚，6月份成交环比下降40％，新政策对一部分投资客有较大影响，6月份市场的放盘量环比增长近30％。

中小户型依然是市场成交的主体

上半年特区内成交的二手房中，90平方米以下所占的比例大概是58％，中小户型依然是成交的主体，其中60～90平方米的成交量占了32％，90～120平方米占的比例为23％，中等面积的两房和三房最受消费者喜爱。

福田和南山的大户型的成交比例大于全市平均水平，特别是福田区，150平方米以上的成交量占到了12％；罗湖和盐田的二手房成交以90平方米以下的小户型为主，罗湖90平方米以下的成交量占了73％，盐田占了77％，远高于全市水平。

图表 29  特区内成交物业面积分布图

成交均价8116元/平方米，福田价格高企

特区内上半年二手房的成交均价大概8116元/平方米，在上半年成交的二手房当中，4000～8000元/平方米的成交量所占的比例为62％，这个价格区间是市场成交主体，其中6000～8000元/平方米的成交占了33％。特区内4000元/平方米以下的比例只有4％，而全市上半年有21％的成交中是在4000元/平方米以下；而10000元/平方米以上的成交比例为13％，高于全市总体的7％。 上半年福田区4000元/平方米以下的房子已经很难找，二手房价格主要集中在6000元/平方米以上，而8000～10000元/平方米的成交所占的比例有32％，10000元/平方米以上的比例有18％；罗湖、南山、盐田区的二手房价主要集中在4000～8000元/平方米。

 

 

报告目录 1
第一章　房地产的相关概念 13
1.1　房地产业的定义及分类 13
1.1.1　房地产定义 13
1.1.2　房地产的分类 13
1.1.3　房地产业主要涵盖的领域 14
1.2　房地产的形态与特点 14
1.2.1　房地产的自然形态 14
1.2.2　房地产行业的特点 14
1.3　影响房地产价值的因素 15
1.3.1　影响房地产价格的一般因素 15
1.3.2　影响房地产价格的个别因素 18
1.4　房地产发展周期 19
1.4.1　房地产发展周期理论的回顾与评析 19
1.4.2　世界各国、地区房地产发展周期的不同特点 20
1.4.3　中国房地产发展过热是周期性波动的表现 21
第二章　中国房地产行业发展概况 24
2.1　中国房地产行业特征与发展历程 24
2.1.1　中国房地产行业的特征分析 24
2.1.2　中国房地产行业的发展历程 24
2.1.3　中国房地产业在国民经济中的地位 25
2.2　中国房地产行业分析 25
2.2.1　房地产行业发展概况 25
2.2.2　2005年房地产业发展分析 28
2.2.3　2006年房地产概况 33
2.3　2006-2007中国房地产业数据分析 34
2.3.1　2006-2007年中国房地产开发投资情况 34
2.3.2　中国房地产开发资金来源情况 34
2.3.3　2005-2006上半年中国商品房建筑与销售情况 39
2.3.4　2006年中国房地产土地开发与销售情况 39
2.3.5　2005-2006年各地区商品房销售情况 40
2.4　中国地产存在的问题 41
2.4.1　中国房地产市场存在的五大矛盾 41
2.4.2　中国房地产市场供需失衡 42
2.4.3　中国房地产品牌缺乏影响力 44
2.4.4　2005年中国房地产市场存在的主要问题与分析 46
2.5　中国房地产行业发展策略 48
2.5.1　中国房地产行业主要对策分析 48
2.5.2　解决房地产开发问题的对策 53
2.5.3　房地产企业集团发展的对策与思路 55
2.5.4　中国房地产行业发展趋势的特点 56
2.6　中国“十一五”期间房地产市场发展分析 59
2.6.1　“十一五”期间中国房地产市场发展态势判断 59
2.6.2　“十一五”期间中国房地产市场呈现上述特点的原因 60
2.6.3　关于我国房地产市场发展的几点认识 61
第三章　深圳房地产的发展环境 62
3.1　深圳宏观概况 62
3.1.1　深圳市政区概况 62
3.1.2　深圳市交通运输概况 63
3.1.3　产业结构 68
3.1.4　深港合作 69
3.2　深圳经济发展状况 69
3.2.1　深圳经济发展优势 69
3.2.2　深圳市经济发展状况 71
3.2.3　2006年深圳经济运行的总体情况 73
3.2.4　2006年深圳工业经济总体走势 73
3.3　深圳居民收入及消费水平 81
3.3.1　深圳住房消费水平不断提高 81
3.3.2　深圳居民的消费结构性调整 82
3.3.3　深圳市民家庭经济水平调查 84
3.4　深圳市城市建设规划 86
3.4.1　深圳城市职能及发展目标 86
3.4.2　城市布局规划 88
3.4.3　深圳土地总体规划利用 90
第四章　深圳房地产市场分析 92
4.1　深圳房地产发展阶段 92
4.1.1　体制改革探索与市场培育阶段（1980—1987年） 92
4.1.2　体制改革深入与市场发展阶段（1987—1994年） 92
4.1.3　短暂的阵痛与快速恢复期（1994-1998年） 93
4.1.4　由高速发展向平稳发展过渡（1998—2005年） 93
4.2　深圳房地产业发展概况 94
4.2.1　2002-2004年深圳房产发展分析 94
4.2.2　2005年深圳房地产市场发展 99
4.2.3　2006年上半年深圳市房地产市场状况 114
4.3　2006年1-6月深圳房地产数据分析 122
4.3.1　2006年1-6月深圳商品房销售情况（按照用途分类） 122
4.3.2　2006年1-6月住宅销售情况 128
4.3.3　2006年1-6月各行政区住宅销售价位统计 130
4.3.4　2006年1-6月预售面积统计 131
4.4　深圳各区域房地产发展概况 132
4.4.1　罗湖区 132
4.4.2　福田区 134
4.4.3　南山区 137
4.4.4　盐田区 137
4.4.5　宝安区 140
4.4.6　龙岗区 142
4.5　深圳房地产发展的示范作用 145
4.5.1　制度规范、市场竞争促进深圳房地产发展 145
4.5.2　政府有关管理政策更开放、透明、规范 146
4.5.3　开发营销理念先进 150
第五章　深圳土地市场现状 152
5.1　深圳土地市场概述 152
5.1.1　2005年度深圳土地市场概况 152
一、土地供应情况分析 152
（一）计划供应总量分析 152
（二）计划供应结构分析 152
（三）实际供应情况分析 152
5.1.2　2006年一季度深圳市土地市场概况 158
5.1.3　深圳新规使民企获土地供应“照顾” 163
5.1.4　深圳酝酿出笼“向上限地价” 164
5.2　深圳土地供应情况 165
5.2.1　2006年深圳出台的供应计划分析 165
5.2.2　深圳居住用地出让方式改变 166
5.2.3　深圳首宗限户型地块均为小户型现房 167
5.3　深圳土地管理分析 167
5.3.1　深圳土地总规修编势在必行 167
5.3.2　深圳城市规划实行严格土地管理制度 168
5.3.3　2006年深圳新增商品房用地集中在特区外 171
5.3.4　深圳土地储备统一管理制度不断完善 172
第六章　深圳市住宅市场 173
6.1　深圳住宅市场概况 173
6.1.1　2005年12月深圳典型住宅价格指数 173
6.1.2　2006年第三季度深圳住宅市场分析 180
6.1.3　深圳住宅投资潜力居全国首位 181
6.1.4　深圳住宅竣工面积下降 182
6.2　2006年深圳住宅市场数据分析 183
6.2.1　2006年1月深圳典型住宅指数分析 183
6.2.2　2006年一季度深圳关内住宅均价突破万元 189
6.2.3　2006年1-4月深圳商品住宅投资增长 190
6.2.4　2006年1-5月深圳住宅成交量同比下降 190
6.2.5　2006年1-6月深圳住宅价格保持较快上涨 191
6.2.6　2006年上半年深圳普通住宅价格涨幅近20% 191
6.3　2006年深圳住宅的需求特点 192
6.3.1　深圳住宅需求潜力仍然有较大空间 192
6.3.2　关外住宅成需求主流 193
6.3.3　深圳公寓式住宅需求大 194
6.3.4　深圳年轻白领对普通住宅需求旺盛 195
6.4　深圳小户型住宅市场研究 195
6.4.1　深圳小户型市场简介 195
6.4.2　关内外各区域小户型成交量 196
6.4.3　小户型物业的未来发展模式 198
6.5　深圳智能化住宅社区分析 199
6.5.1　深圳智能化住宅社区的现状 199
6.5.2　深圳智能化住宅社区存在的五个问题 200
6.5.3　深圳智能化社区的发展趋势 201
6.6　深圳住宅产业化 201
6.6.1　深圳住宅产业化的九大标准 201
6.6.2　深圳全面推动住宅产业现代化 202
6.6.3　深圳住宅产业化是必然趋势 203
6.7　深圳市住宅发展趋势 203
6.7.1　深圳景观住宅成流行趋势 203
6.7.2　深圳老年住宅市场大有可为 204
6.7.3　深圳绿色住宅渐成热点 205
第七章　深圳别墅市场 206
7.1　别墅的定义及特点 206
7.1.1　别墅的定义 206
7.1.2　新派别墅的特点 207
7.1.3　别墅应该具备的特性 208
7.2　深圳别墅市场概况 209
7.2.1　深圳别墅的发展历程 209
7.2.2　深圳别墅市场现状 209
7.2.3　深圳别墅市场的发展特征 210
7.2.4　世界顶级别墅在深圳出现 212
7.3　2005深圳别墅市场分析 214
7.3.1　2005年深圳别墅市场总观 214
7.3.2　2005年深圳别墅营销评析 219
7.3.3　2005年深圳别墅典型别墅营销案例 220
7.3.4　2005年深圳别墅市场重点片区分析 220
7.4　深圳别墅发展趋势 222
7.4.1　深圳未来热点别墅区 222
7.4.2　深圳经济型别墅成为市场的主流 222
7.4.3　深圳联排、双拼别墅成为俏手货 223
7.4.4　深圳别墅市场二大发展趋势 224
第八章　深圳商业地产市场 225
8.1　中国商业地产概况 225
8.1.1　商业地产在城市经济中的地位和作用 225
8.1.2　商业地产发展呈现四大特征 226
8.1.3　商业街成为中国商业地产发展的新热点 226
8.1.4　对中国商业地产的思考 228
8.2　深圳市商业地产环境研究 228
8.2.1　商业设施的选址应考虑的环境因素 228
8.2.2　深圳市整体商业环境 230
8.2.3　深圳商业区域的发展环境 232
8.2.4　商业地产投资、经营环境 233
8.3　深圳商业地产概况 234
8.3.1　2005年深圳商业地产市场特征 234
8.3.2　2005年深圳出现商业地产热 236
8.3.3　2005年深圳商业地产热背后的问题分析 237
8.3.4　2006深圳商业地产运营模式走向整合 238
8.3.5　深圳商业地产开始混合性发展 239
8.4　深圳商业地产销售模式分析 240
8.4.1　深圳商业地产销售的三种方式 240
8.4.2　商业地产销售方式的新探索 241
8.5　深圳商业地产投资分析 241
8.5.1　2006商业地投资分析 241
8.5.2　经济型酒店成深圳商业地产投资新热点 243
8.5.3　深圳商业地产投资策略 244
8.6　深圳商业地产发展趋势及策略 245
8.6.1　深圳商业发展趋势 245
8.6.2　深圳商业地产发展呈三大趋势 246
8.6.3　2006深圳商业地产发展建议 248
第九章　深圳写字楼市场 252
9.1　深圳写字楼发展概况 252
9.1.1　深圳写字楼市场发展历程 252
9.1.2　深圳写字楼分布 253
9.1.3　深圳写字楼市场供求态势 254
9.1.4　深圳写字楼多元化发展及多极化特征 254
9.1.5　深圳CBD写字楼市场分析 255
9.1.6　深圳写字楼进入第四代 256
9.2　2005年深圳写字楼市场分析 257
9.2.1　2005年深圳写字楼市场总体概况 257
9.2.2　2005年深圳写字楼市场特征 260
9.2.3　2005年深圳写字楼市场热点 261
9.3　2006年深圳写字楼市场现状 263
9.3.1　2006年1-6月深圳写字楼新增供应情况 263
9.3.2　2006年第一季度深圳写字楼价格总体上涨 265
9.3.3　2006年深圳写字楼市场趋向成熟 265
9.4　深圳中心区写字楼市场调查 265
9.4.1　中心区内写字楼市场发展情况 265
9.4.2　中心区写字楼客户特征分析 266
9.4.3　中心区写字楼市场呈现特征 267
9.4.4　中心区写字楼供求分析 267
9.4.5　中心片区物业发展前景预测 268
9.5　2007年深圳写字楼发展趋势 268
9.5.1　区域分布趋势 268
9.5.2　类型特点趋势 269
9.5.3　产权形式趋势 269
第十章　深圳商铺地产市场 270
10.1　中国商铺地产发展概况 270
10.1.1　商铺的概念及商铺分类 270
10.1.2　商铺地产成为“金矿” 271
10.1.3　商铺投资的形式 272
10.2　深圳商铺地产概况 273
10.2.1　2004年深圳商铺地产 273
10.2.2　2005年深圳商铺市场概况 274
10.2.3　2006年第一季度深圳商铺市场特点 275
10.2.4　2006年上半年深圳商铺交易及租赁情况 276
10.3　深圳地铁商铺 276
10.3.1　深圳迎来地铁商业时代 276
10.3.2　深圳地铁商铺租金高于地面商铺 277
10.3.3　深圳地铁商铺投资风险 278
10.3.4　深圳地铁概念商铺现状及投资建议 279
10.4　深圳商铺地产投资分析 282
10.4.1　2006年中国商铺投资市场调查 282
10.4.2　深圳商铺投资热点 283
10.4.3　深圳商铺投资价值分析 284
10.4.4　深圳商铺投资者瞄准关外市场 285
10.4.5 深圳南山后海商铺投资环境分析 287
第十一章　深圳市房地产三级市场 290
11.1　1997-2005年深圳市房地产三级市场分析 290
11.1.1　1997-2005年深圳市房地产三级市场的前景及成长性 290
11.1.2　1997-2005年深圳市房地产三级市场发展的历程 291
11.1.3　1997-2005年深圳市房地产三级市场竞争态势 292
11.1.4　1997-2005年深圳市房地产三级市场经营模式 293
11.2　深圳房地产三级市场概况 296
11.2.1　深圳三级市场的地铺扩张继续 296
11.2.2　深圳房地产三级市场的特点 296
11.2.3　2005年深圳二手房涨幅居全国第二 296
11.2.4　2006年5月深圳二手住宅价格涨成交量降 297
11.2.5　2006年深圳二手房市场现状 298
11.2.6　2006年深圳房地产市场二手房交易量超过一手房 299
11.3　新政策对房地产三级市场的影响 300
11.3.1　受房地产调控影响深圳二手房成交下降近三成 300
11.3.2　二手房个税将使深圳房产中介收缩战线 300
11.3.3　二手房个税出台阴阳合同将被抑制 301
11.3.4　深圳二手楼市在国15条作用下成交量剧降 302
11.3.5　深圳二手楼市房价在新税政下调低了9.8％ 302
11.3.6　“新国六条”实施前深圳二手房交易猛增 304
第十二章　重要企业 304
12.1　万科企业股份 304
12.1.1　公司简介 304
12.1.2　2005-2006万科经营情况分析 305
12.1.3　　2006年深圳万科进入廉租房年 308
12.2　金地股份 310
12.2.1　公司简介 310
12.2.2　2005-2006年金地股份经营状况分析 310
12.2.3　金地将立足深圳并向全国扩展 313
12.3　长城地产股份 314
12.3.1　公司简介 314
12.3.2　2005-2006年投资控股股份经营状况分析 314
12.3.3　深长城作为深圳地产股进入上海 317
12.4　深振业 317
12.4.1　公司简介 317
12.4.2　2006年深振业股份经营状况分析 318
12.4.3　深振业三年房地产调整成果显著 321
12.5　华侨城 322
12.5.1　公司简介 322
12.5.2　2006年前三个季度华侨城控股股份经营状况分析 323
12.5.3　华侨城地产开发突出特色 326
12.5.4 深圳华侨城地产成为全国房企第一纳税大户 328
第十三章　深圳房地产市场渠道分析 329
13.1　房地产市场销售渠道的结构 329
13.1.1　直销售模式 329
13.1.2　代理售渠模式 329
13.1.3  新型销售模式 330
13.2　深圳房地产营销 332
13.2.1　深圳房地产市场营销观念的上升 332
13.2.2　深圳房地产营销出新招 333
13.2.3　深圳房地产营销特征 334
13.2.4　2005深圳房地产营销典范 337
13.3　深圳房地产广告 339
13.3.1　深圳市整顿房地产违规广告 339
13.3.2　深圳房地产广告18项查处内容 339
13.3.3　深圳市房地产广告现状 340
13.3.4 深圳报纸广告特点 341
13.4　深圳物业管理 342
13.4.1　深圳与内地物业管理对比 342
13.4.2　深圳物业管理的特点 344
13.4.3　深圳物业管理的先进所在 345
13.4.4　深圳宝安区农村物业管理现状研究 345
13.4.5　深圳国有大中型物业公司呈现的新特点 346
13.5　深圳房地产中介 347
13.5.1　深圳房地产中介服务现状简介 347
13.5.2　深圳房产中介半数无资质经营 348
13.5.3　2007年房地产中介业发展趋势分析 349
第十四章　房地产投资分析 350
14.1　房地产投资基本知识 350
14.1.1　房地产投资的涵义 350
14.1.2　房地产投资过程 351
14.1.3　房地产投资的特点 353
14.2　房地产投资风险 354
14.2.1　房地产投资的特有风险 354
14.2.2　商业地产投资风险 354
14.2.3　异地房地产投资风险 357
14.2.4房地产的投资风险及投资收益分析 358
14.3　2004-2006上半年中国房地产投资现状 364
14.3.1　2004年房地产开发投资情况分析 364
14.3.2　2005年房地产开发投资现状分析 365
14.3.3　2006年上半年房地产开发投资分析 366
14.3.4　2006年中国房地产投资持续过热 367
14.4　深圳房地产投资分析 370
14.4.1　投资深圳房产的优势 370
14.4.2　深圳工业房产投资回报率高 371
14.4.3　深圳房地产房价基本触顶 372
第十五章　房地产融资分析 373
15.1　房地产开发融资渠道分析 373
15.1.1　房地产融资重要性 373
15.1.2　内部融资 373
15.1.3　外部融资 373
15.2　中国房地产业融资概况 377
15.2.1　中国房地产融资渠道现状分析 377
15.2.2　房地产融资政策回顾 379
15.2.3　房地产融资存在的问题 380
15.2.4　房地产融资渠道的发展趋势与路径选择 381
15.3　房地产信托融资分析与研究 383
15.3.1　房地产信托的含义与出现背景 383
15.3.2　房地产信托融资的优势、风险与控制 384
15.3.3　房地产信托的运营模式 386
15.3.4　2006年房地产信托市场特点 387
15.4　中国房地产融资趋势 389
15.4.1　中国房地产融资向多元化趋势发展 389
15.4.2中国商业房地产项目融资与运营管理 390
第十六章　深圳房地产发展趋势 394
16.1　中国房地产的发展趋势 394
16.1.1　中国房地产价格发展趋势分析 394
16.1.2　中国房地产网络化经营趋势 399
16.1.3　中国旅游房地产的发展前景广阔 400
16.1.4　2006年中国房地产格局的趋势研究 402
16.2　深圳房地产业发展趋势 405
16.2.1　“绿色建筑”将成深圳房地产发展趋势 405
16.2.2　深圳房地产发展空间大 405
16.2.3　深圳房地产升值潜力巨大 406
16.2.4　深圳房地产业趋势化发展研究 408
16.2.5　2005年深圳房地产市场走势分析 410
16.2.6　深圳房地产消费趋势 415
16.2.7 龙岗将成深圳地产业的新宠 417
第十七章　房地产政策分析 420
17.1　对中国房地产影响较大的新政策 420
17.1.1　国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国八条） 420
17.1.2　“国六条”内容 421
17.1.3　关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国十五条） 422
17.1.4　关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 422
17.1.5　中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 425
17.2　中国房地产新政策分析 425
17.2.1　"国六条"新政对房地产市场的影响 425
17.2.2　解读九部委地产新政 427
17.2.3　二手房个税对房价影响大 431
17.2.4　中国房产新政触动各地楼市 432
17.3　新政策对深圳房地产影响 434
17.3.1　“国六条”对深圳房地产影响 434
17.3.2　国十五条对深圳房地产走势的影响 435
17.3.3　取消地价优惠政策对深圳房地产市场影响 436
17.4　政策法规介绍介绍 438
17.4.1　中华人民共和国土地管理法 438
17.4.2　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 449
17.4.3　协议出让国有土地使用权规定 462
17.4.4　深圳经济特区房地产行业管理条例 464
17.4.5　深圳经济特区房地产转让条例 473
17.4.6　深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法 479
17.4.7 深圳市房地产管理若干规定 481

 

图表 1  2006年各地区商品房销售情况 32
图表 2  深圳市交通局机构设置图 58
图表 3工业贸易主要经济指标 64
图表 4  2006年1-12月工业增加值图 65
图表 5   2006年1-12外贸出口增幅图 68
图表 6  2006年1-12月社会消费品零售总额图 71
图表 7  2006年1-12月供电量和最高负荷图 72
图表 8 2005年商品房建设规模情况 90
图表 9 商品房及商品住宅空置面积历年对照表 90
图表 10 2002年以来商品住宅批准预预面积与销售面积对比图 91
图表 11 2005年各物业类型销售面积比例图 91
图表 12  2005年与2004年各地域住宅销售面积所占的比例图（外围为2005年数据） 92
图表 13 2005与2004年住宅户型销售面积对照图（外围为2005年） 92
图表 14 2005年商品住宅单套面积144平方米以下的户型销售面积图 93
图表 15 2005年商品住宅单套面积144平方米以上的户型销售面积图 93
图表 16 2005年1~12月全市住宅平均销售价格运行图 94
图表 17  2005年全市及各区住宅平均销售价格 94
图表 18 2005年各区各月住宅平均销售价格运行图 95
图表 19 2005年住宅销售价位结构 95
图表 20 2000年以来存量商品房市场交易面积示意图（平方米） 96
图表 21 20052年全市二手房交易情况 96
图表 22  2005年全年商品房销售表 100
图表 23  2005年全年住宅 101
图表 24  2005年全年住宅（行政区） 102
图表 25  2005年全年各行政区销售价位统计1 103
图表 26 2005年全年各行政区销售价位统计2 104
图表 27 2005年全年批出的预售面积统计 105
图表 28  06年上半年各行政区二手楼价走势图 106
图表 29  特区内成交物业面积分布图 107
图表 30 租金 108
图表 31 特区行政区06年上半年租金走势图 108
图表 32  05年成交面积分布图与06年上半年成交面积分布图 109
图表 33 华侨二手房价变化图 110
图表 34香蜜湖片区部分物业价格变化表 110
图表 35 2005年，2006年上半年各区平均套型面积比较 114
图表 36 2006年上半年各区可售面积与预售面积比较 114
图表 37 2005年下半年至2006年上半各月销售面积走势 115
图表 38 2006年各区销面积分布 115
表 39 2005、2006上半年各区房价比较 116
图表 40 新房与二手住宅历年的成交量比较 116
图表 41 2006年1-6月（全市商品房销售按照用途分类） 117
图表 42 2006年1-6月（全市商品房销售按照用途分类） 144 平米以下 117
图表 43 2006年1-6月（全市商品房销售按照用途分类） 144 平米以上 117
图表 44 2006年上半年各月商品住宅销售均价(元/平方米) 118
图表 45 2006年各月销售面积走势及同比图（单位：万平米） 118
图表 46  2006年各月销售均价走势图及同比图（单位：元） 119
图表 47  2006年1-6月（住宅部分按照户形分类） 144 平米以下 119
图表 48  2006年1-6月（住宅部分按照户形分类） 144 平米以上 120
图表 49 2006年1-6月（住宅部分按行政区划分）全部 120
图表 50  2006年1-6月（住宅部分按行政区划分） 144 以下 120
图表 51  2006年1-6月（住宅部分按行政区划分） 144 以上 120
图表 52  2006年1-6月（住宅部分按照） --- 建筑面积均价 121
图表 53 2006年1-6月各行政区住宅销售价位统计 罗湖 121
图表 54  2006年1-6月各行政区住宅销售价位统计 福田 121
图表 55  2006年1-6月各行政区住宅销售价位统计  南山 122
图表 56 2006年1-6月各行政区住宅销售价位统计 盐田 122
图表 57  2006年1-6月各行政区住宅销售价位统计 宝安 122
图表 58  2006年1-6月各行政区住宅销售价位统计  龙岗区 122
图表 59 2006年1-6月预售面积统计 123
图表 60  2005年与2004年土地供应情况对比 144
图表 61   2006年与2005年土地供应计划用途结构对比 150
图表 62深圳市2006年度土地利用和供应计划表（单位：公顷） 156
图表 63 华侨城片区价格指数走势图 165
图表 64  华侨城片区价格走势图（元/平方米） 165
图表 65  景田片区价格指数走势图 166
图表 66 景田片区价格走势图（元/平方米） 166
图表 67  蛇口片区价格指数走势图 167
图表 68 蛇口片区价格走势图（元/平方米） 167
图表 69  西乡片区价格指数走势图 168
图表 70  西乡片区价格走势图（元/平方米） 168
图表 71 东湖片区价格指数走势图 169
图表 72  东湖片区价格走势图（元/平方米） 169
图表 73  宝安中心西区价格指数走势图 170
图表 74  宝安中心西区价格走势图（元/平方米） 170
图表 75  华侨城片区价格指数走势图 174
图表 76华侨城片区价格走势图（元/平方米） 174
图表 77景田片区价格指数走势图 175
图表 78 景田片区价格走势图（元/平方米） 175
图表 79蛇口片区价格指数走势图 176
图表 80蛇口片区价格走势图（元/平方米） 176
图表 81西乡片区价格指数走势图 177
图表 82西乡片区价格走势图（元/平方米） 177
图表 83东湖片区价格指数走势图 178
图表 84东湖片区价格走势图（元/平方米） 178
图表 85宝安中心西区价格指数走势图 179
图表 86宝安中心西区价格走势图（元/平方米） 179
图表 87 各区成交面积、套数 188
图表 88 深圳市历年批准预售别墅面积列表（单位，万平方米） 200
图表 89 近年别墅物业销售情况（面积单位：万平方米） 201
图表 90 深圳域图 201
图表 91 深圳别墅供应区域变化 203
图表 92中信高尔夫别墅区•栖湖 203
图表 93近年深圳别墅批准预售面积比较： 205
图表 94   2005年各区批准预售别墅项目列表： 206
图表 951995－2005年深圳批售别墅或带别墅项目列表： 207
图表 96   2005年深圳批准预售别墅的建筑风格列表： 208
图表 97  2005年批售别墅拥有山、湖、林、海景观资源说明： 209
图表 98  2005年深圳别墅典型别墅营销案例 211
图表 99 深圳特区内写字楼新批预售区域分布 249
图表 100  深圳市历年写字楼销售面积 249
图表 101 深圳市历年甲级写字楼空置率（%） 250
图表 102 深圳市写字楼二级及三级市场交易面积 250
图表 103 深圳甲级写字楼租金及售价 251
图表 104全深圳现有四座单一业权甲级写字楼出租情况： 252
图表 105   2005年部分正式进驻中心区的跨国企业： 254
图表 106   2006年1-11月写字楼新增供应量 254
图表 107  2006年1-11月各区新增供应量 255
图表 108   2006年1-11月各月新增供应量 256
图表 109 深圳地铁一号沿线现有商品品种一览 270
图表 110 深圳地铁商铺建筑面积 270
图表 111  深圳市房地产二三级市场销售面积增长对比表 281
图表 112 二三级市场销售面积增长比例对比图 281
图表 113抽样行家各区域网点统计表 283
图表 114 南北派三级市场经营模式对比 284
图表 115沿海及内陆城市三级市场状况对比 285
图表 116 金地业务构成及毛利率饼图 301
图表 117金地主营收入及成本图 302
图表 118金地股本及每股收益 302
图表 119金地控盘状况 303
图表 120金地利润构成 303
图表 121 金地基金持股变化表 304
图表 122长城地产业务构成及毛利率图 306
图表 123长城地产主营收入及成本图 306
图表 124长城地产股本及每股收益图 306
图表 125 长城地产控盘状况图 307
图表 126长城地产利润构成图 307
图表 127长城地产基金持股变化表 307
图表 128 深圳业务构成及毛利率图 309
图表 129深振主营收入及成本图 310
图表 130深振股本及每股收益图 310
图表 131深振控盘状况图 310
图表 132 深振利润构成图 311
图表 133深振基金持股变化 312
图表 134华侨城业务构成及毛利率图 314
图表 135华侨城主营收入及成本图 315
图表 136华侨城股本及每股收益图 315
图表 137华侨城控盘状况图 316
图表 138华侨城利润构成 316
图表 139 1999～2005年房地产开发投资资金来源情况　　　  　单位：亿元 368
图表 140  2006年中国城市房地产市场化程度 399

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