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目录 1
第一章房地产概述 7
1.1房地产概述 7
1.1.1房地产的定义 7
1.1.2房地产的类型 7
1.1.3房地产业的主要涵盖领域 8
1.2房地产的形态与特点 9
1.2.1房地产的自然形态 9
1.2.2房地产行业的特点 9
1.3影响房地产价值的因素 9
1.3.1影响房地产价格的一般因素 9
1.3.2影响房地产价格的个别因素 12
第二章中国房地产行业发展概述 13
2.1中国房地产行业发展回顾 13
2.1.1中国房地产行业的发展历程 13
2.1.2中国房地产市场发展回顾 14
2.1.32005年中国房地产开发市场 19
2.22006年中国房地产行业现状 31
2.2.12006年中国房地产市场分析 31
2.2.22006年中国城市房屋价格分析 31
2.2.32006中国房地产品牌的六大特点 32
2.3旅游房地产分析 32
2.3.1旅游房地产概述 32
2.3.2国内旅游房地产开发模式分析 33
2.3.3国内旅游房地产开发存在的问题 35
2.3.4发展旅游房地产的几点建议 36
2.4中国房地产行业发展中出现的问题 36
2.4.1中国房地产业发展过程中出现的问题 36
2.4.2中国房产市场四大问题分析 37
2.4.3房地产开发过程中的不确定性因素 44
2.5促进中国房地产市场发展的对策 45
2.5.1国内房地产问题与对策 45
2.5.2完善中国房地产市场的政策建议 47
第三章青岛市房地产行业经济环境分析 48
3.12006年青岛整体经济环境分析 48
3.1.1综合经济状况 48
3.1.22007年经济社会发展的思路、目标和措施 52
3.1.3科教、文体事业 54
3.1.5城市建设与社会人口 54
3.1.6主要经济指标 55
3.2宏观政策环境 56
3.2.1房地产税收政策 56
3.2.2房地产行业政策 58
3.2.3房地产金融政策 59
3.3青岛市产业结构规划 60
3.3.1青岛调整产业结构加快重大项目建设 60
3.3.2青岛产业结构调整急需解决的问题 63
3.3.3青岛经济结构调整的扩张方向 63
第四章青岛房地产行业分析 67
4.1青岛房地产行业发展回顾 67
4.1.1 回顾青岛房改史 67
4.1.22004青岛房地产开发投资情况 69
4.1.32006年青岛房地产市场的整体情况 69
4.1.4青岛开发区房地产发展历程回顾 70
4.2青岛房地产六大地域板块分析 72
4.2.1青岛房地产市场的六大板块概述 72
4.2.2北部板块 74
4.2.3胶州湾北部板块 75
4.2.4东海岸板块 76
4.2.5西海岸板块 78
4.2.6市区北部板块 79
4.2.7市区南部板块 80
4.3青岛土地供需分析 81
4.3.1房价与地价 81
4.3.2地价与土地供应 83
4.3.2青岛市土地资源的合理配置 84
4.4青岛楼盘分析 91
4.4.1楼盘调整形势看好 91
4.4.2青岛房价激涨的原因 92
4.4.3青岛楼盘面临变革 96
4.5青岛房地产行业存在的问题及解决对策分析 97
4.5.1青岛房地产市场发展中出现的问题 97
4.5.2青岛房地产开发存在的弊病 98
4.5.3青岛房价保持增长的影响及危害 99
4.5.4应对房地产市场问题的措施分析 99
4.5.5提高城市固定居民居住水平的建议 101
第五章青岛市住宅市场 103
5.1住宅行业的相关概述 103
5.1.1住宅产业的定义 103
5.1.2住宅产业的特点 104
5.2国内住宅市场现状 104
5.2.1中国住宅产业的发展现状 104
5.2.2高档住宅市场受外资限入政策影响大 106
5.2.3国内住宅市场遭价格合谋垄断 107
5.2.4浅析国内住宅郊区化发展 107
5.32006年青岛住宅价格分析 109
5.3.1青岛住宅价格运行现状 109
5.3.2住宅价格上涨的影响因素 111
5.3.2未来价格走势预测 115
5.3.3影响2006年青岛房价走势的因素 116
5.4青岛酒店式公寓分析 116
5.4.1青岛酒店式公寓诞生史 116
5.4.2青岛酒店式公寓市场现状分析 117
5.4.3青岛酒店式公寓特点及走势预测 122
第六章青岛市别墅市场 122
6.1别墅概述 122
6.1.1别墅的定义 122
6.1.2新派别墅的特点 123
6.1.3生态环境上的特点 125
6.1.4建筑设计上的特点 125
6.1.5户型设计的特点 125
6.1.6影响别墅品质的因素分析 126
6.2别墅市场需求特征分析 126
6.2.1别墅认知分析 126
6.2.2调查对象背景情况分析 127
6.2.3需求特征小结 130
6.3中国别墅市场发展概况 131
6.3.1国内别墅市场迎来第三次热潮 131
6.3.2中国别墅市场进入两极分化阶段 131
6.3.3中国新别墅时代正来临 136
6.4青岛别墅市场现状 138
6.4.1青岛别墅现状 138
6.4.2青岛别墅市场的开发关键 140
6.4.3青岛别墅地址及价格分析 141
6.5青岛老别墅的发展 150
6.5.1青岛早期城市别墅区的划分及类型 150
6.5.2青岛别墅特点及著名别墅介绍 151
6.5.3青岛老别墅的现状与保护 153
6.6青岛别墅市场发展趋势分析 156
6.6.1青岛别墅向新文化时代发展 156
6.6.2青岛别墅租赁持续走俏 157
6.6.3青岛高端豪宅别墅的发展方向 157
第七章青岛市商业地产 158
7.1商业地产相关概念 158
7.1.1商业地产 158
7.1.2Mall 158
7.1.3空置率 161
7.2中国商业地产现状概述 161
7.2.12006年中国商业地产快速发展 161
7.2.2中国商业地产竞争激烈 163
7.2.3中国商业地产风险分析 163
7.2.4商业地产全国迅速扩展 165
7.2.5商业地产成房地产市场热点 167
7.3青岛商业地产发展现状 168
7.3.1青岛商业地产加快发展速度 168
7.3.2青岛五大商圈投资分析 171
7.3.3青岛商业地产开发热潮涌现 174
7.3.4青岛商业地产与旅游地产的关系 174
7.4青岛市写字楼市场 176
7.4.1青岛写字楼市场概述 176
7.4.2青岛写字楼特征分析 176
7.4.32006年青岛写字楼市场有望突破困境 178
7.4.4青岛经济开发区写字楼分析 180
7.5商业地产发展中存在的问题 186
7.5.1中国商业地产的三大发展瓶颈 186
7.5.2商业地产急需解决的问题 187
7.5.3商业地产过分依赖银行贷款 188
7.5.3商业地产空置率过高 188
第八章青岛市二手房市场 189
8.1二手房概述 189
8.1.1二手房的概念及种类 189
8.1.2二手房专有名词的概念 189
8.1.3分析二手房升值的特点 190
8.2中国二手房市场分析 191
8.2.1中国二手房市场的特点 191
8.2.22006年二手房市场概述 194
8.2.3中国的二手房市场已回暖 197
8.3青岛二手房市场现状 197
8.3.12006年11月青岛二手房市场分析 197
8.3.2青岛二手房市场变购为租 199
8.3.3新政引起青岛二手房销量下滑 199
8.3.4青岛二手房市场价格分析 202
8.3.5青岛二手房个税增长迅猛 203
8.4青岛市二手房市场发展趋势分析 203
8.4.1新政后青岛二手房市场将进入观望期 203
8.4.2青岛高档二手房交易趋势分析 204
8.4.3未来青岛二手房市场行情分析 205
第九章重点企业分析 208
9.1青岛海信房地产股份有限公司 208
9.1.1公司简介 208
9.1.22005年青岛房地产十强企业海信地产排名第一 209
9.1.3海信地产荣誉榜 209
9.2青岛城市建设集团股份有限公司 212
9.2.1公司简介 212
9.2.2城建地产荣获“中国（青岛）首批城市运营商”称号 213
9.2.3城建地产业绩与展望 214
9.3青岛银盛泰集团有限公司 215
9.3.1公司简介 215
9.3.2银盛泰发展历程 215
9.3.3银盛泰开发业绩 216
9.4青岛华侨房地产开发有限公司 217
9.4.1公司简介 217
9.4.2华侨地产发展史 218
9.4.2华侨地产开发观分析 219
9.4.3华侨地产荣誉榜 220
第十章青岛房地产投资分析 221
10.1国内房地产行业投资背景 221
10.1.1十一五国内各区域房地产投资趋势 221
10.1.2 2006年上半年中国房地产开发投资资金情况分析 224
10.1.3中国房地产行业投资几点建议 225
10.2青岛房地产行业投资现状 226
10.2.12006年青岛房地产开发投资分析 226
10.2.22006年上半年青岛房地产投资现状 227
10.2.32006一季度青岛房地产开发投资走势良好 228
10.2.4目前房产投资的方式 230
10.3青岛房地产行业投资建议 231
10.3.1房地产行业个人投资动机分析 231
10.3.2房地产投资策略建议 232
10.3.2国内房地产投资策略分析 234
10.3.3政策调控下的房地产投资策略 237
10.4影响房地产开发投资的因素分析 238
10.4.1住宅投资的影响因素 238
10.4.2非住宅投资的影响因素 238
10.4.3城镇居民人均住宅需求的周期性波动 239
10.4.4城镇居民可支配收入 239
10.4.5收入预算约束 239
10.4.6城市化进程与城镇人口发展 240
10.4.72006－2010年城镇商品房住宅的需求预测 240
第十一章房地产行业融资分析 240
11.1中国房地产行业发展与金融支持 240
11.1.11998年以来房地产发展与金融支持 240
11.1.2房地产金融的现状 244
11.1.3中国房地产金融存在的问题 246
11.1.4对中国房地产金融发展的政策建议 247
11.2中美房地产金融服务手段的对比分析 248
11.2.1中国房地产市场金融服务手段分析 248
11.2.2美国房地产市场金融服务手段分析 251
11.3当前房地产融资市场分析 252
11.3.1中国房地产融资概述 252
11.3.2房地产融资格局形成的背景 252
11.3.3目前房地产融资市场的主要特征 254
11.3.4房地产融资市场的发展走势 255
11.4中国房地产投资信托发展模式分析 256
11.4.1美国房地产投资信托的发展模式 256
11.4.2中国房地产投资信托发展现状 257
11.4.3 中国房地产投资信托方式的选择 258
第十二章青岛房地产行业前景趋势分析 258
12.1中国房地产行业发展前景 258
12.1.1中国房地产行业未来发展趋势 258
12.1.2中国房地产市场未来的经营取向 260
12.2青岛房地产行业未来发展趋势分析 262
12.2.1“十一五”青岛房地产市场的发展趋势分析 262
12.2.2“十一五”青岛房地产行业发展规划 262
12.2.3 青岛开发区房地产市场的发展趋势 272
第十三章房地产政策法规分析 273
13.1中国房地产业的国家调控分析 273
13.1.1国务院提出八项措施引导调控房地产市场 273
13.1.2“国六条”新政对房地产市场的影响 273
13.1.3《关于做好稳定住房价格工作的意见》 275
13.1.4中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 277
13.2房地产调控新政的效果与困境 279
13.2.1新政的效果 279
13.2.2新政的困局 280
13.2.3房地产新政要点的正确解读 282
13.3国家新政对青岛房地产市场的影响 284
13.3.1新政对青岛房地产市场的影响分析 284
13.3.2青岛强化房地产市场宏观调控的措施 287
13.4政策法规介绍 289
13.4.1中华人民共和国土地管理法 289
13.4.2中华人民共和国城市房地产管理法 302
13.4.2经济适用住房开发贷款管理暂行规定 309
13.4.3商业银行房地产贷款风险管理指引 313
13.4.4协议出让国有土地使用权规定 318
13.4.5青岛市城市房地产开发经营管理条例 322
13.4.7青岛市房地产抵押条例 325
13.4.8青岛市普通商品住房管理办法 329
13.4.9青岛市经济适用住房管理办法 332
13.4.10 青岛市经济适用住房价格管理暂行办法（修正） 338

图表 1：某市收费项目一览表 42
图表 2：企业贷款利率一览表 43
图表 3GDP列表单位：亿元 49
图表 42002年青岛产业结构分布图 51
图表 52005年青岛产业结构分布图 51
图表 6 城市居民人均可支配收入 52
图表 7 城市居民人均消费支出 52
图表 8 城市居民家庭月人均消费支出 53
图表 9  2006年青岛市房地产价格指数 82
图表 10  2006年青岛市土地出让一览表 84
图表 11郊区住宅的类型 109
图表 12小区内配套设置合理的内部设施 110
图表 13 普通住宅成交均价走势图(单位：元/平方米) 110
图表 14 2005年1月——2006年3月青岛普通住宅月度成交价格统计表 111
图表 15 2006年3月各主要区域住宅成交均价走势图(单位：元/平方米) 111
图表 16 主城四区住宅成交均价走势图(单位：元/平方米) 112
图表 17商品住宅各月供应及成交面积走势图(单位：万平方米) 113
图表 18各月住宅面积供销比及价格环比走势图 114
图表 19一季度各区域商品住宅供应及销售面积对比图(单位：万平方米) 115
图表 20商品住宅价格走势预测图(单位：元/方米，4月份以后数据为预测值) 116
图表 21已交付使用的酒店式公寓 118
图表 22被访者个人背景图 128
图表 23被访者从业情况图 129
图表 24被访者个人资产情况比例图 129
图表 25被访者个人收入情况图 130
图表 26被访者私车情况分布比例图 131
图表 27   1998年以来房地产与固定资产投资增长 242
图表 28  90年代以来房地产投资与销售增长的比较 242
图表 29个人购房的面积占比 243
图表 30  1998年以来对企业的房地产信贷 244
图表 31  1998年以来个人消费贷款和个人住房贷款增长 244
图表 32我国房地产市场运行及其资金流程图 246
图表 33  美国的房地产金融市场结构 248
图表 34人民币存贷款利率调整表 单位：% 279

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