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报告页数	528页	报告字数	49万字	出版日期	2006年12月31日
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全国房地产供

2006年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%；新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%；竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2.6%；土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%，增幅较上月提高了4.6个百分点。

本月，市场需求的各项销售指标保持上月小幅稳步增长态势。1-10月累计商品房销售面积40780.67万平方米，同比增长了10.9%，；实现销售额14053.2亿元，同比增长17.1%，增幅与上月基本持平。从销售价格来看，1-10月商品房平均售价为3446元/平方米，较上月下降了0.4%。

从今年总体形势来看，上半年房地产市场发展平稳，7、8月份开始出现政策性的微调，9、10月份市场有所回暖。

北京房地产市场分析

2006年住宅市场项目推迟入市，明年将出现住宅集中供应 
    2006年北京住宅供应市场一大特点是住宅供应急剧减少，也造成因供求关系变化带来住宅价格提升。
　　今年1-11月住宅市场上市面积总共为1357.07万平方米，总套数为11.02万套。对比去年供应面积减少了563.13万平方米，套数减少了3.81万套，下降到了近年来的最低点。同时从9月份开始连续三个月新增供应量小于该月住宅成交量。
　　“造成供应短缺的主因是国家政策对住宅市场结构的调整，导致大部分在建项目推迟了上市时间。”加之2006年北京执行“90平米70%”政策时，暂停了三个月左右的因政策造成的遗留项目的规划审批，使得部分准备入市销售的住宅项目无法销售形成有效供应。
　　2006年住宅供应（按照拿到销售证的准售项目统计）不足，其中普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，而公寓别墅月均供应面积减少38.9%。
　　“除正常的市场供应外，2006年因政策推迟放量的项目可能在明年下半年出现。”。
　　受“90平米70%”限制，今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整，预计这部分项目应在明年下半年集中入市。加之奥运会后住宅走向并不明朗，促使很多开发商在奥运前加大放量以规避风险，因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。
　　土地供应多少是新增住宅供应量的预期。2007年有效土地供应量约为1192公顷。主要包括70%以上公开出让的土地可以在2007年形成住宅供应，约668公顷土地，及20%正在开发建设的土地可以在2007年形成住宅供应，约390公顷土地。
　　“按照北京市平均容积率1.8计算，估算2007年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年住宅计划供应量1600万平方米相比，增长近50%.其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。”明年京城住宅市场可能走出今年供应急剧减少的局面，甚至在下半年出现集中供应势头。2007年新增住宅供应量涨幅可能达50%.另有业内人士认为，由于今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制，按照市场供应规律，2007年北京住宅价格仍具有一定上涨空间，但受集中放量影响，价格涨幅可能放缓。
二、住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓 
   2006年房价持续上涨已经成定局，数据显示，2006年1-11月住宅销售成交价格为8181元/平方米，虽然今年国家颁布了政策试图控制房价，但今年成交价格涨幅仍达到15.53%，环比上涨了5.46%左右。
　　可见，宏观调控政策效应还未显现，但因政策带来的市场价格变化则可能在明年年底更多地体现。
　　由于今年住宅供应和需求均受到一定抑制，明年住宅价格仍有相当大的上涨空间。
　　另据统计数据显示，2006年全年住宅用地平均价格为3463元/平方米，比2005年的2546元/平方米增长36%，预计2007年在北京城区住宅用地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮将导致房地产开发成本提升。
　　因此，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。
　　但由于明年的住宅将呈现集中放量的趋势，加上政策效应，预计价格将呈稳定上升态势，但住宅成交均价涨幅放缓，预测认为2007年北京房价增幅回落至10%左右。

图1：各月累计房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

图2：各月累计商品房竣工面积和销售面积（单位：万平方米）

报告内容目录

第一部分 房地产投资特性及行业环境分析
   第一章  相关投资特性分析
   第一节 产业相关概念
   第二节 房地产行业的基本特性
   第三节 房地产业渐成为国民经济的支柱产业
   第四节 房地产行业的投资特性分析
   第二部分 国际房地产业的现状及发展趋势
   第二章 房地产政策环境分析
   第一节 宏观经济运行形势及其对房地产行业的影响
   第二节 国内外房地产周期性发展的理论评析
   第三节 房地产发展周期波动研究
   第四章 国际房地产业发展现状
   第一节 典型国家房地产业发展特点及动向
   第五章 房地产政策环境分析
   第一节 宏观经济运行及房地产市场形势分析
   第二节 房地产政策回顾
   第三节 近期高层言论及部委动向
   第六章 我国房地产业需求分析
   第一节 我国城市居民住房需求分析
   第二节 我国房地产市场需求特点分析
   第三节 影响房地产消费需求的主要因素分析
   第四节 中国房地产发展状况与发展趋势预测分析
   第七章 我国房地产发展特点分析
   第一节 我国现阶段房地产业发展特点
   第二节 现阶段房地产业发展存在问题
   第三部分 北京房地产行业市场分析
   第八章 2006年中国房地产业发展现状
   第一节 2006年我国房地产行业运行分析
   第二节 2006年全国房地产业市场分析
   第三节 全国房地产业存在的问题与挑战
   第九章 北京房地产业发展概况
   第一节 北京房地产业发展概况
   第二节 北京住宅租赁2006回顾与2007年展望
   第三节 2006年北京房地产市场分析与2007预测
   第十章 北京住宅市场分析
   第一节 2006年北京住宅市场一览
   第二节 2006年北京住宅市场分析
   第十一章 北京写字楼市场分析
   第一节 北京甲级写字楼市场分析
   第二节 北京写字楼市场分析
   第三节 北京写字楼市场城区分析
   第四节 北京三大商务板块写字楼状况
   第五节 北京写字楼市场主流客户需求分析
   第六节 北京市写字楼市场发展的影响因素分析
   第十二章 京商业用房市场分析
   第一节 北京商业用房市场分析
   第二节 北京住宅底商市场分析
   第十三章 北京公寓市场分析
   第一节 北京高档公寓市场分析
   第二节 北京商住公寓市场分析
   第三节 北京CBD公寓市场分析
   第四节 北京投资型公寓的市场分析
   第十四章 北京二手房市场分析
   第一节 北京市二手房市场发展状况
   第二节 2006北京二手房市场分析与2007预测
   第三节 二手房市场发展的城市比较
   第四节 北京二手房市场发展前景分析
   第十五章 北京房地产重点区域市场分析
   第一节 北京西部房地产启而不火
   第二节 北京东部楼市热度不减
   第三节 东南二三环市场处境尴尬
   第四节 边缘集团与郊区房地产市场
   第五节 北京四大郊区住宅区域优劣势分析
   第六节 金融街房地产市场分析
   第七节 中关村房地产市场分析
   第八节 金融街与CBD、中关村的比较分析
   第十六章 北京豪宅、别墅市场分析
   第一节 北京豪宅、别墅市场发展变化
   第十七章 房地产金融市场分析
   第一节 二手房贷款的风险及其防范措施
   第二节 房地产融资的新渠道
   第三节 国际资本流动对中国房地产市场的影响
   第十八章 全国主要城市房地产价格比较
   第一节 全国主要城市房屋销售价格比较
   第二节 2006北京房地产销售情况
   第三节 全国房地产景气指数分析
   第十九章 房地产行业的市场营销分析
   第一节 北京房地产业营销误区分析
   第二节 北京房地产广告分析
   第三节 北京物业管理行业的发展桎梏与机遇
   第四节 北京房价畸高的理性分析
   第二十章 北京房地产业市场需求分析
   第二十一章 影响北京房地产发展的因素分析
   第一节 2006年北京经济动态分析
   第二节 北京房地产政策
   第三节 北京城市规划
   第四节 科学技术进步对房地产市场的影响
   第五节 北京建材市场分析
   第六节 申奥成功对北京房地产业的影响
   第七节 WTO对北京房地产业发展的影响
   第二十二章 行业竞争格局
   第二十三章 北京房地产业优势企业分析
   第一节 北京房地产开发企业经营概况
   第二节 中远发展
   第三节 万科地产
   第四节 华侨城地产
   第五节 天鸿集团
   第六节 金地集团
   第七节 北京城建集团
   第八节 陆家嘴
   第九节 招商地产
   第四部分 北京房地产发展趋势分析及企业发展策略建议
   第二十四章　房地产政策分析
   第一节 产业的国家调控分析
   第二节 地产新政解读
   第三节 法规介绍
   第二十五章 北京房地产市场发展趋势
   第二十六章 北京房地产行业SWOT分析
   第一节 北京房地产市场发展存在问题分析
   第二十七章 北京房地产行业发展战略
   第一节 房地产公司的商业模式分析
   第二十八章 纯别墅物业开发战略
   第一节 北京别墅市场总体分析
   第二节 北京别墅市场热点板块分析
   第三节 纯别墅物业开发模式分析

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