奥运转眼即至。对于北京北辰(0588.HK)这种正宗的奥运概念公司来说，意味着什么？

7月31日，北京北辰董事长贺江川在香港半年报发布间隙，接受了本报记者采访。

两大因素决定房价

《21世纪》：奥运之后，北京房价走势如何？

贺江川：我不赞同这种说法。实际上，对于北京整个房地产市场来说，奥运只是一个临时性事件，对整个市场的影响不大，地产走势还是主要取决于供求基本面和成本因素。

当然，在奥运期间，北京一些酒店和公寓会有些推动。

我们今年销售的主要住宅项目就是奥运媒体村。媒体村今年4月份开盘，是北京最热销的楼盘，曾经4天卖了7个亿。

我们年初计划公司总体可售面积为86万平方米，主要就是64万平方米的媒体村，下半年会集中销售，奥运开完之后，业主就可以拿钥匙入住了，这主要会集中在10、11、12月份。

我们全年计划的合同签约面积是49.2万平方米，计划合同销售金额是52亿元，计划入账面积20万平方米，今年上半年实际的合同签约面积是16.4万平方米，入账面积是4.19万平方米，所以说，下半年才是大头。

《21世纪》：今年全国很多城市住宅成交量大幅下降，对于楼市走向你怎么看？

贺江川：未来房价走势主要取决于两个因素，第一个是成本，第二个是供求矛盾。

从成本来说，主要包括四大块。第一块是土地成本，包括拆迁安置成本和政府的土地收益，第二块是建安成本，第三是税费，第四是房地产企业的利润。

这里面，拆迁安置成本恐怕下不来，有些城市可能还要上升，税费不大会涨但也下不来，建安成本不但下不来而且会涨，大家都看到了原材料和能源涨价很厉害，所以说，这三块总体上是降不下来甚至上涨。

剩下就是政府收益和公司利润。如果未来大的经济政策没有发生变化，尤其是金融政策没有放松的话，我估计未来2-3年，政府土地收益和企业利润可能会有向下调整的压力。

比如说，政府收益方面，原来一宗土地，在市场比较好、银根松的情况下，有可能拍卖到30亿，在银根紧张，资金缺乏的情况下，可能十几亿就拿到了。

当然这里面是有时滞，实际上今年上半年的全国土地成交量和成交价格，平均还是在上涨，这是因为一般是房价先反映，然后再传递到地价上，如果银根持续收紧的话，政府从土地上获得的收益会有所降低。

企业利润方面，原来市场好的时候，可以达到40%-50%甚至是60%的毛利率，银根抽紧后，开发商总的感觉就是钱紧，由于要快速回笼资金，开发商可能会把原来的高毛利率放低到30%-40%，甚至20%-30%，通过优惠来快速回笼资金。

再从供需方面说。供应上，由于开发的资金力量，以及开发商拿贷款的难度加大，供地的资本力量和开发力量上都会有压力，有效的供应会有下降趋势。

但有效需求也会有下降压力，上半年已经看到销售量下降很大，买房人持币观望的态度很强烈，对通胀压力的预期也很高，所以有效供应和有效需求在未来2-3年有下降压力，在大经济环境无巨变的情况下，变化是同向，但房价上是有调整压力的。

我想未来2-3年会是一个盘整中变化的格局，过快增长的房价会得到平抑。

别墅政策待松动

《21世纪》：北辰有几个别墅项目仍然无法开工，你预计何时政府才能放行？

贺江川：的确，北京之前加紧了别墅项目的管理，规定没有拿到开工证的别墅一律不得开工，但从目前看，政策似乎开始有松动。今年年初开始，北京批了7个别墅项目可以动工，其中就包括我们的香山清琴，所以我预计在不太远的时间，政策可能松动。目前我们也在做一些工作，随时等待放行。

《21世纪》：今年上半年公司的毛利率仍然高达45.3%，比去年还涨了7.13%，为什么？未来能否持续？

贺江川：这主要是上半年入账的很多来自香山清琴别墅项目，目前售价已经到了每平米5.6万，需求很大。媒体村的毛利率也有35%。

在银根紧缩的情况下，很多开发商可能会选择压低毛利率而加速资金回笼，但我们的项目都是黄金位置，毛利率都比较高，虽然面临市场调控压力，但由于位置独特，产品性价比也比较好，所以预计几个项目毛利率都是比较高的，跟计划变化不大。

盈利倒退56.2%

《21世纪》：北京北辰今年上半年总收入14.9亿元，比去年同期略高0.7%，但股东利润却仅有1.5亿，同比倒退56.2%，为什么？

贺江川：这主要是因为，去年3月份国家通过新的所得税法，企业所得税从33%下降为25%，这造成一项新税率确认递延所得税，总额为1.41亿元，需要在去年上半年的报表中冲回，所以导致去年上半年盈利较高，进而导致今年上半年盈利相比出现较大幅度下降。

此外，盈利下降的原因还在于，今年上半年结算的项目主要是香山清琴，该项目尽管毛利率很高，但公司所占的权益仅为51%。另外，由于准备奥运，媒体村等项目需要整改，而奥运期间的酒店收入也要在下半年体现，所以上半年入账金额不多。

《21世纪》：宏调对你们的具体影响是什么？

贺江川：总体来说，原来钱比较松一点，现在紧一点，但从我们公司的现金流来看，还是很健康的，不像有些媒体说的资金连要断裂之类。

另外，银行审贷更严格了，但我们的所有项目在同类开发商来说，银行还是比较支持，各个项目的开发贷款没有受到影响，但在利率上，之前是比基利率下浮10%，最多也就是按照基准利率，但现在要有一些上浮了，一般是基准利率上浮10%，有些行业、企业上浮得更多，我们算是比较小的。这肯定也有影响。

其实宏调最大的影响，对我们来说还不是融资上，资本市场和贷款融资我们都做到了，真正的影响是销售量下降，回款慢了。

原来开发商计划回款都比较快，现在达不到目标了，比如媒体村，在北京已经是最热销的楼盘了，但如果市场好，我们销得可能更快。