卢铿：6月26日，中国改革基金会国民经济研究所所长樊钢公开发表了一篇文章——《未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去30年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在30年的快速增长空间。

我的看法是，如果说中国经济的未来至少还有30年的快速增长空间，那么，中国的房地产业未来也至少还有30年的增长空间。

中国房地产报：你的乐观态度会令很多人惊讶。

卢铿：虽然目前市场遇到一些困难，但是如果你把视野放开，你会发现至少有40个关键词是中国地产行业长期走牛的信号，从人口结构、货币升值、城市化率到需求升级等等，在探讨中国地产业的未来时，这些宏观面的词汇将是乐观的最大来源。

中国房地产报：在你提到的未来30年增长空间中，哪些要素会是最重要的支撑点？

卢铿：可以看到，中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶层的家庭数量更呈“崛起”之势。

另外，就是中国的人口特点。从存量上讲，在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题。而中国每年的人口增量约有1000万人，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（注：考虑了城市化比率）。

最后，人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择。

四大需求支撑住房市场

中国房地产报：从未来讲，人们的住房需求会经历什么变化？

卢铿：首先是换房需求，即改善性的需求，这是中国当前商品住房市场中最主要的部分。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。

其次是第二套房，这正在成为中国中产阶层与财富人群的一个熟悉词汇，根据《中国中产阶层调查》一书，中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％。

再次，拆迁用房是提供巨大住房需求的又一个源头。每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆“1”补“2”的补偿政策，每年将新增1.5亿～2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新增1亿～1.5亿平方米的住房需求。

最后，就是一些特定目的的住房需求。在大多数家庭都有独生子女的中国，许多人在子女就读学校附近买房或者租房，以方便照料子女就读。另外，与先前不同，如今年轻人的结婚条件正在发生变化，年轻人结婚所需的房屋已经成为市场的重要结构之一。有调查显示，25至28岁的年轻人已成为购房的中坚力量。

中国房地产报：在关于地产未来的所有辩论中，城市化总是一个被频繁使用的正面证据。你对此坚信不疑吗？

卢铿：我对此坚信不疑。这样一个历史命题，地产业无可避让。在中国的不少地方，农村长期形成的自然村正在向中心村和小城镇进化。城乡一体化的发展为商住型建筑群带来巨大的机会。而在近年和未来的若干年中，中国城市与郊区的高速交通和轨道交通进步很快，这为居住的郊区化和远程化也提供了重要的条件。

但是，有些人士认为，有限的可建设用地将是一个很大的制约因素。我的看法是，传统农业使得土地利用处于低效率状态，新农业的发展将会逐步解放出大量的经济发展用地。未来农村的进步将引导农民逐步住上公寓楼，这样可腾出大量的土地。目前农村“宅基地”政策的调整也已经提上议事日程，宅基地政策的改变将为农村和郊区房地产创造土地资源。

当然，我们必须在依赖城市化这个指标去做判断的时候，保持足够的谨慎。中国县级以上的城市多达近3000个。随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移，在这一点上判断失误，你同样会在商业上犯下严重的失误。城市化指标是个宏观大利好，但是并不给每一单地产投资提供成功的保证。

稳定仍是第一位

中国房地产报：2005年的“国八条”问世后，市场在短暂的观望后，一度出现房价的“报复性”反弹。这个局面有无再度上演的可能？

卢铿：在最近几年，商品房价的升高主要是因为地价上升、拆迁成本上升、材料成本上升及通货膨胀等原因。当前，中国不少城市的百姓对于近期购房持观望态度，期望房价出现大幅回落，但是，这并不意味着“需求萎缩”。而当观望目标未能实现后，原本存在的刚性需求必定会引发新的市场状态，我相信，在个别地方可能还会出现短时效果的“井喷”现象。

除此之外，我们还必须关注几个基本面的问题。在过去的半年之内，人民币升值了近7％。人民币现在和将来的持续升值，意味着中国人的投资信心和投资能力正在悄然地发生着改变。与此同时，对人民币继续升值的预期，吸引了不少境外的热钱通过在境内置业获取特殊收益。据统计，今年一季度涌入内地的热钱达851亿美元，达到历史上最高值。

另外一个经常被忽略的事实是，国内有一部分人存在“灰色收入”。不少地方的各类行政干部的灰色收入高于薪酬，这个可能涉及数万亿元的巨额资金已经成为楼市结构中的一个重要因素。

中国房地产报：深圳正在出现购房者负资产的局面，一些专家还预测说，购房者会选择断供来对付房价的下跌。事实上，这一段时间，很多人都在呼吁，政府出手救援楼市。你主张救市吗？

卢铿：地产业关乎经济安全与社会稳定。由于房地产在国家和地方的经济建设中的支柱作用，各级政府并不希望房价和销量的大起大落，这是一个可能危及国家经济安全的严肃问题。一个已经有80%以上百姓拥有自己房产的国家，不会赞同房价大落引起的百姓“负资产”状态。

我坚持认为，稳定是第一位的，行业的调控政策应当因地制宜和设有底限。

当前的房地产政策中尚存在一些不尽合理的内容，有些也只是暂时性的政策。随着今后政策的进步和完善，房地产将获得更加理性的发展空间。事实上，经过近几年一系列政策措施的付诸行动，房地产商的开发行为和百姓的市场行为已经逐步地理性化，这将会有效地影响行业未来成长的理性化。

重在疏导 不宜压制

中国房地产报：在当前的市场形势下，你认为地产应该有一个什么样的舆论环境？

卢铿：中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如：地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。

但是，有一点是明确无误的。要从根本上解决房地产业当前存在的问题，不应该对这个行业进行限制乃至压制，而需要通过正确政策进行良好的疏导，比如——因地制宜制定政策，适当加大土地供应量，鼓励“四节一环保”，加强规划设计控制，增加政策类房屋的开发等等。

中国经济和百姓生活真正期盼的是一个稳健发展的中国房地产市场，而并不是部分专家和舆论所竭力唱淡、唱空和唱衰的一个本来重要的支柱行业。大多数开发商真正希望的是一个健康公平的竞争环境，是为国家经济和城市发展贡献力量的理想平台，而不应广泛地受到不负责任的批评。我认为，用“拐点论”和“百日剧变论”来评说中国的未来楼市是不妥当的。