“改善性的需求是中国当前商品住房市场中最主要的部分，人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求”

中国房地产报：从未来讲，人们的住房需求会经历什么变化？

卢铿：首先是换房需求，即改善性的需求，这是中国当前商品住房市场中最主要的部分。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。

其次是第二套房，这正在成为中国中产阶层与财富人群的一个熟悉词汇，根据《中国中产阶层调查》一书，中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％。

　　再次，拆迁用房是提供巨大住房需求的又一个源头。每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆“1”补“2”的补偿政策，每年将新增1.5亿～2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新增1亿～1.5亿平方米的住房需求。

最后，就是一些特定目的的住房需求。在大多数家庭都有独生子女的中国，许多人在子女就读学校附近买房或者租房，以方便照料子女就读。另外，与先前不同，如今年轻人的结婚条件正在发生变化，年轻人结婚所需的房屋已经成为市场的重要结构之一。有调查显示，25至28岁的年轻人已成为购房的中坚力量。

中国房地产报：在关于地产未来的所有辩论中，城市化总是一个被频繁使用的正面证据。你对此坚信不疑吗？

卢铿：我对此坚信不疑。这样一个历史命题，地产业无可避让。在中国的不少地方，农村长期形成的自然村正在向中心村和小城镇进化。城乡一体化的发展为商住型建筑群带来巨大的机会。而在近年和未来的若干年中，中国城市与郊区的高速交通和轨道交通进步很快，这为居住的郊区化和远程化也提供了重要的条件。

但是，有些人士认为，有限的可建设用地将是一个很大的制约因素。我的看法是，传统农业使得土地利用处于低效率状态，新农业的发展将会逐步解放出大量的经济发展用地。未来农村的进步将引导农民逐步住上公寓楼，这样可腾出大量的土地。目前农村“宅基地”政策的调整也已经提上议事日程，宅基地政策的改变将为农村和郊区房地产创造土地资源。

当然，我们必须在依赖城市化这个指标去做判断的时候，保持足够的谨慎。中国县级以上的城市多达近3000个。随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移，在这一点上判断失误，你同样会在商业上犯下严重的失误。城市化指标是个宏观大利好，但是并不给每一单地产投资提供成功的保证。