自去年10月奥园上市后，公司并未有大笔投资，对媒体亦相当低调。

但这并不妨碍奥园成为业内佼佼者的雄心。实际上，武捷思的加盟，正说明奥园的未雨绸缪。

7月9日，奥园品牌营销总监罗江海就公司发展模式、投资方向等接受了本报记者的专访。

“86亿元流动资金”

中国房地产报：上市以后，奥园手握重金，但却一直按兵不动，有人说是稳健，也有人说是保守，你们是怎么想的？

罗江海：上市后，奥园没有马上开展进一步的投资，因为公司的策略一向都是量入为出，不会过于激进。吸引人的地方太多了，要学会控制心魔。

中国房地产报：能否透露一下奥园目前的现金流情况?

罗江海：今年5月6日股东大会上公布的数据是，奥园有86亿元的可动用资金，其中包括上市募集的36亿元，上市前私募的20亿元，工商银行和农行分别授信的15亿元和3亿元，还有上一年及今年的一些销售回款，大概10多亿元。

“并购是条好路子”

中国房地产报：在未来，奥园有怎样的资金计划和投入方向？

罗江海：资金的主要用途是发展和并购项目，整个行业的大环境为企业并购提供了良好机遇，可选择的空间很大，一个星期就能收到20多个项目信息。

现在奥园还在选择，收购项目要沉住气，不能急躁。按照目前的行情，光是把钱借出去就能有30%的利润，所以我们要求并购项目的年回报率必须在30%以上。

我们的目标主要放在省会城市，人口在700万以上，年销售面积600万平方米以上，项目必须具备重新包装和定位的条件，也就是能够重修庙宇，再塑金身。

中国房地产报：你一直在等待并购的最好时机，计划什么时候抄底？

罗江海：应该会在今年年底前出手。

并购的风险主要在于或有负债，但也不是洪水猛兽。并购的难度比正常的项目开发要大，需要更多的经验和阅历，而支撑并购是否成功的最重要因素，则是收购者的财务、法律和资本运营的观念。

我一直都相信，房地产企业要发展壮大，不能单靠买地开发，并购也是一条好路子，要少举牌，多并购。很多企业现在感觉痛苦，就是因为当初举牌举得太多了。

“复合地产是最大优势”

中国房地产报：奥园的增长模型是怎样的？对自己是什么定位？

罗江海：奥园的增长模型是不低于30%以上的增长率，利润和经营额不低于30%。在上市时，奥园就已经向投资者展示了未来三年的目标，我们的定位是做最具成长性的企业。

2005~2006年，公司的利润递增了200%，2006~2007年又是200%的增长，我们希望企业每年都有稳固的增长，虽然2008年市场比较困难，但目标还是要比2007年增长30%。

中国房地产报：奥园的核心竞争力是什么？

罗江海：复合地产是奥园的最大优势，第一阶段我们复合了体育，第二阶段是教育，第三阶段是创意产业和养生产业等方向。做房地产看小局来做是做不大的，不跟城市的产业相结合，就得不到政府的支持。要在地区产业发展的同时获得地产的发展空间。

中国房地产报：为什么不沿用当初复合体育的模式，而是要一直变更复合内容？

罗江海：从1998年第一个项目——广州奥林匹克花园开始，奥园就完成了第一个模具的制造，出了品牌、经营模型、团队、网络和效益。模具的结构和辐射能力要留有余地，才能适应不同地区不同产业的需求，所以直至今天，奥园仍在不断变更新的模具。

体育产业与地产结合已经发展了很多年，而且奥运会后已是顶峰。复合地产要跟城市未来的发展产业、市场最有动力的产业结合，创意产业和养生产业无疑是最具潜力的。

奥园每隔3~5年就要调整一次复合的产业，以保证与时俱进，但无论怎么调整，复合的都是跟地产有关联，能让地产得到提升的产业。

“楼市走出低谷要2年”

中国房地产报：今年很多开发商都感觉日子不好过，在你看来，楼市现在是处于什么发展周期？

罗江海：今年将会是很精彩的一年，是练武功的一年。楼市目前应该是处于低谷时期，一般来说，股市和楼市要走出低谷需要2年时间，以前两个市场的低谷都是交错出现，像今年这样一起重叠是很罕见的。

跟股市一样，判断房地产市场的走势也没有技术分析，需要凭感觉和经验判断，所以我们会密切留意每个月各大主要城市的成交量和价格变动，以及政府出台的政策。

我认为现在还没到底，但快到底了，能不能捞到底就很难说。国内市场销售疲软加上国际资本市场动荡，今年地产行业不可能有好环境，日子不会好过。

中国房地产报：判断市场是否到底有没有一些数据可以帮助分析？像万科6月份的成交量同比下降40%，是否也是一种没到底的信号？

罗江海：6月份所有公司的销售都比5月份糟糕，是黑色6月，8月份也不用指望。