从去年10月至今，楼市的观望状态已持续大半年，交易清淡、部分城市房价大幅下滑。未来是继续观望，还是终结观望，是转而上涨，或是大幅下滑？充满困惑的中国楼市下半年如何走向？次贷危机下的全球房地产市场能否平稳着陆？为此，新商报记者独家专访被业界誉为房地产中介业"麦当劳"的全球最大房地产综合服务提供商---21世纪不动产中国区总裁比尔·亨特，以国际化视角解读中国楼市的热点话题。

楼市迎来最长观望期

新商报：目前，关于中国楼市的拐点争论仍莫衷一是，业界甚至提出警惕奥运会后的楼市拐点，您如何评价中国房地产市场本轮的周期性波动？观望潮何时会消退？

比尔·亨特：自去年10月份以来，中国房地产市场陷入了普遍的观望态势，并导致了商品房成交量的大幅下滑，包括深圳、广州的房价也有明显的下降现象，到今年6月底，楼市已迎来8个月的观望期。可以说，这种全国性的观望态势的时间周期，至少是从1998年房改以来的10年间所未见。此前的观望时间，一般是调控政策出台后的两三个月以及2003年非典时的三四个月时间。从目前来看，还看不出这种观望态势发生大的变化。

然而，中国经济的基本面没有变化，在GDP仍保持高增长的情况下，目前看楼市拐点并未出现。而且，奥运会并不会成为楼市的一个分水岭，相反，奥运会的举办将进一步树立中国民众的自信心，城市化进程和住房需求的多元化将产生更多的购买力。我认为，到今年的九十月份，房地产市场将会逐步回暖。

从全球的视角看，美国楼市正经历自1929年经济大萧条以来最严峻的一次衰退，次贷危机的爆发令美国市场很痛苦。而中国并没有房地产金融衍生品，虽然这次回暖速度慢一些，但我认为中国楼市前景比美国好，在接下来的10到20年，中国楼市将是一个非常强劲的市场。

深圳楼价下跌祸起投机

新商报：房地产价格走势始终备受社会关注，并引发了国家决策层对整个行业的数轮调控。在新一轮宏观调控、信贷收紧的背景下，房价究竟何去何从？国内部分学者认为中国未来的房价将下降40％。您对此如何预判？

比尔·亨特：2007年中国的房价普遍达到了一个新高，这轮的市场调整有政策的原因，目前处于消化去年房价虚高成分的阶段，但与伦敦、纽约、莫斯科等地相比，中国中心城市的房价远未到顶。目前，大家关注的深圳房价大幅度下跌是一个个案，其中的投机炒作成分很大，仅去年一年，香港的投资客在深圳就购置6．5万套房产，出现今天的调整很正常，而中国绝大部分地区，楼市的基本需求并未改变。

我认为，2008年全国总体房价大幅下跌的可能性不大，但上涨的幅度会放缓。即便是观望情绪贯穿全年，局部地区和各城市的部分区域一二手房仍有价值挖掘的机会。而一旦全球金融市场和经济走势转好，中国楼市将迅速做出反应，而且很可能是领先于宏观经济的表现。逆势扩张获得更大收益

新商报：在本轮房地产宏观调控中，国内一批知名的房地产中介公司频遭倒闭风波，至今这波行业风暴仍未平息，21世纪不动产为何逆势而上，在行业寒冬中加快扩张步伐？

比尔·亨特：确实如此，在国内房地产市场进入调整期，大多数房地产机构选择关店收缩，而21世纪不动产却在不断地逆势扩张。近期，21世纪中国不动产就收购了DTZ戴德粱行旗下二手房事业品牌---泛城租售，这也是中国房地产市场进入调整期后最大的一次重组并购行为。

同时，我们正在全球市场有计划地布局21世纪的不动产体系，目前，已遍布世界58个国家和地区，拥有8400家门店，14．4万名房地产经纪人，其母公司REALOGY为财富500强企业之一。在中国已覆盖33个区域分部、门店超1500家，经纪人1．5万名，2007年交易额达800亿元。未来，我们将进入中国60个大中城市，发展4000家门店、培养30000名经纪人，成为中国最大的房地产网络。

应该说，这种调整期的并购和扩张行为，基于21世纪不动产40年的全球发展经验对市场的判断。我们认为房地产市场始终呈起伏的周期性波动，在行业低谷时介入，将在未来获得更大的市场机会。理性投资防高位"套牢"

新商报：目前，深圳、广州等城市楼价下跌，令部分投资者处于高位"套牢"的尴尬状态。在目前宏观经济不明朗和行业走势复杂的情况下，房产投资应规避哪些风险？购房者如何把握置业时机，不至于由于房产贬值造成资产缩水？

比尔·亨特：从目前来看，对经济的不确定预期导致了资金进入楼市更加谨慎和犹豫，造成交易低迷、观望气氛浓厚，但一旦经济形势明朗，观望的资金会转化为需求进入市场，成为房价重新上涨的一个推手。

房产投资高位被套的情况在国外也有，投资者应以长期持有的方式看待房地产投资，一定要放下投机心态。一般来说，如果房产年收益率达到5％ 8％，就是一项很不错的投资。同时，购房者在置业时应综合考量地段、交通、商业网点、物业质量等因素，尤其是地段非常重要，将决定房产的未来价值。 （孙广洋）