问及凤凰岛的情形，当地人更习惯于用一句“除了一个邮轮码头啥都没有”来回应。

这个在三亚湾边上，大海礁盘中吹填出来的人工岛，从1996年开始论证至今叫嚷了10余年，直到今年才进入开发的快车道。这个岛的目标是中国的迪拜棕榈岛，甚至规划审批通过建一家七星级酒店。然而，出于对人工岛开建的谨慎；民营企业对于国内人工岛建设本身的陌生以及审批程序的繁琐，该岛一度陷入“想投资的没钱，有钱的不敢投”的尴尬境地。

“第一轮的股东基本都换了一遍了。”目前这个定名为凤凰岛的项目公司相关高管对《第一财经日报》称。按照该高管的理解，之前若干民营企业的犹豫，甚至退出，是因为这个岛的价值一直到今年才日渐明朗，而很多商机是2006年，甚至更早时难以预见的。新的大股东进入之后，按计划，从2008年开始算起，再有5年的时间，即可达成目前的既定目标，建成高档豪华旅游度假岛。

人工岛的10年起伏

凤凰岛暂时不对普通观光客放开，严格的审查下，只有工地工人以及开发商、码头工作人员可以自由进出。

一个简易的办公楼，挨着一个国际邮轮码头，此外便是占岛不足1/3面积的草坪和用于奥运火炬国内首传的奥运主题广场，还有不算茂密的椰子树，就是现在可看到的岛上的所有景观。正在现场打桩的工人对本报记者称，有5幢产权式酒店已经开工，下周就会有更多的工人进入岛内工作。

“这5幢楼预计在明年10月份封顶，按照目前海边景观房2万元/平方米左右的市场价，我们预估售价一定比这个市场价高很多。”该项目的公关经理对本报记者预估称。

从房地产方面获得丰厚回报，从立项开始至今逾10余年的凤凰岛才刚刚从零开始。直到去年9月份，该项目最新的岛上标志性建筑群的规划方案获得批复。新的项目开工距离第一轮的论证相差12年。漫长的论证背后是股东的频繁更迭。

这是一个起于“国际客运码头”想法的项目，最初由三亚港务局立项建设。

第一论的认证耗时4年。从1996年到1998年，项目各方进行了充分的水文气象环保等方面的论证，并取得了海南省各级主管部门的批复。最初批复的吹填人工岛面积为1200亩，经过反复论证，2000年9月调整到目前的548亩左右，初始的规划是深水码头、人工岛（当时岛名为“白排岛”）和跨海大桥。

之后，司法部下属的众城集团加入成为股东单位，并与港务局合资成立了三亚众城国际客运旅业有限公司（下称“三亚众城国际”）。从2001年开始，诸多民营资本通过股权收购形式逐步进入三亚众城，主导了凤凰岛的开发进程，公司的注册资本也逐步升级到1亿元。

“围海筑岛”的工程到2004年最终完成。之后的2年时间里，又陆续完成码头、联检楼和跨海大桥。这也是现在可以看到的凤凰岛全景的大部分内容。

地处东瑁岛和西瑁岛中间的凤凰岛开发伊始始终处于资金饥渴的状态中。

2006年1月份，海南省招商办又开始为该项目张罗寻找新的合股方。记者通过这份《海南三亚凤凰岛500亩土地综合开发项目》的招商文件了解到，该项目“需8亿到9亿元资金入股”。

“浙江国都决定控股该项目前后用了45天的时间，最终投入资金10多亿。”该项目公司相关高管对本报记者确认说。

该高管称，目前该岛的开发已经由100％的民营资本操作，其他三位大股东分别为北京、三亚以及东北的企业。从目前的股东构成来说，第一轮的股东单位已经统统换掉。按照预估，接下来仍将陆续投入30亿元，甚至更多的投资。

港口还是豪华度假岛

繁琐的人工岛开发过程成为凤凰岛股权变更的重要原因之一。

按照该项目公司相关高管对本报记者的表述：“之前漫长的十余年时间大多数花费在繁琐的认证上，与其间海南的房地产金融泡沫没有必然的关系。”他认为目前国内在人工岛的开发中已经充分考虑到了环境保护的问题。

该高管坦言，开发一个人工岛所带来的超乎常人耐性的漫长等待，这让一波波的股东进入又退出，每一轮更换门庭，都会带来开发模式的改变和重新论证。

例如，按照环评的要求，在2003年和2004年4~6月珊瑚繁殖期停止施工，使工期延长了8个月。此外，也许召集6名院士召开一次论证会，就要耗时2个月。

这期间，有关人工岛应该如何打造的想法也在不断变化。

2002年，三亚市关于凤凰岛最初的想法是花费20亿元人民币，着力打造中国第一个10万吨级国际邮轮港——三亚凤凰岛国际邮轮港。之后，到2005年前后，凤凰岛又被列为“阳光海岸”城市设计综合方案的一部分，作为旧城改造开建的“热带滨海不夜城”中的组成部分。

除了国际邮轮港一直进展顺利之外，岛上其他项目的开发，一直受项目总体规划和标志性建筑群规划报建进度的影响。这种局面令多方的等待都十分焦急。

从2005年开始，凤凰岛的规划建设方案再度变更。经过多次国际竞标，历经21次修订，接受政府和专家组织的正式和非正式规划评审也达12次之多。这期间，在2006年7月份，该项目甚至成为三亚市政府年内首个签订投资建设风险防范合同的项目，以此督促该项目加快建设。直到去年8月底，所有细节才经三亚市规划委员会审查通过。截至当时，人工岛的大框架尘埃落定。

“人工岛的开发不仅是资金问题，还应该建立一套完善而又相对快速的认证以及开发监管体系。这样还可以避免不必要的人力与物力投入。只有这一系列的游戏规则明确之后，才有可能给更多的沿海省份做人工岛提供一个可借鉴的发展路径。”中国南海研究院副院长朱华友对本报记者分析说。