未来北京人到天津买房、去塘沽看海，天津人到北京工作、去王府井购物，很可能都会成为今后日常生活中十分普遍的事情。将拉近天津和北京的距离，使两个城市的日常生活及经济、文化活动更加靠近，形成京津都市生活圈。

京津城际铁路由北京南站东端引出，沿既有京山线南侧向东，过亦庄工业园区、永乐新城至天津杨村后，沿既有京山线北侧至天津站。其中86％为桥梁工程，沿途铁路将设置北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站5站。前三站位于北京市，后两站位于天津市。

目前，北京和天津两地常住人口2500万人，加上流动人口，超过3000万人。每天两地直达或路过两地的列车约有55列，行驶时间均在 1小时以上。京津城际轨道交通工程仅仅是我国现代化铁路建设的一个开端，通过京津城际这一工程，我国将为下一步建设一大批世界一流的客运专线和高速铁路奠定基础。业内人士分析认为，京津城际快速轨道网络系统的建成，将使两地一体化快速实现。最直接的表现就是房地产商从北京转战天津，疯狂拿地。早在京津城际动工之际，包括万科、万通、金地、国美、富力、合生、招商地产在内的多家房企巨头，早已集体进入天津拿地布局。

随着京津线路开通在即，所经过的北京东南部郊区和天津武清区域，都将成为下一块众人抢夺的房产沃土。在天津拥有房产的北京人将明显增多。目前，天津地块热度高涨，尤其是受到国家政策利好的滨海新区，商品住宅市场价格已经达到每平方米六七千元。那么，京津城铁对于沿线及北京房地产市场及房价将产生怎样的影响呢?

一、京津城铁对北京房地产市场将产生哪些影响?对开发商会有哪些影响?最好举例说明。

蔡金水：从京津城铁项目立项之初，人们对跨城市置业的探讨就已经开始进行了，这一讨论贯穿了城铁建设的全过程。据了解，未来，京津城际铁路延长线还将延至滨海新区，将在2010年实现与两端地铁网络的无缝对接——即在北京，北与地铁4号、14号线相连，在天津与地铁2、3、9号线相连。也就是说京乘客可以通过轨道交通换乘城际轨道，而天津乘客也可以通过城际铁路达至北京的地铁从而前往目的地。

数据显示，北京五环内二手房均价已达每平方米12000元左右，而天津中心城区2007年二手房均价每平方米6500元，2008年第一季度，天津主流房地产成交均价为7049元／平方米，而北京四环内均价为16935元／平方米，四环至五环为16500元／平方米，仍存在较大差价，相差悬殊。天津房价虽然增长较快，但是比北京还是低1／3左右，相对北京的高房价来说，天津房价有着明显的竞争优势，投资空间显而易见。对北京人来说是很大的诱惑。由于价格相对较低，北京人到天津买房由来已久，京津城际铁路开通对整个天津楼市而言是一大利好。现在天津北辰、武清等区域的楼盘，售楼广告对象已直指北京人，并开始将“京津城铁”作为最大卖点。京津城铁对沿线的地产确有拉动作用，京津一体化的步伐越来越快。京津城际铁路的开通会对天津楼市带来不小的影响。作为站点的武清区和天津站周边楼市会迎来新一轮开发开放热潮。一些知名的北京开发商在天津拿地的欲望越来越强。

黄伟：京津城铁的开通，对京津地区间的经济互补与发展无疑起到了强有力的推动作用。两座城市相隔近200公里的距离，1个多小时的路程被缩减了一半，空间距离通过时间距离的缩短，而使其区位重要性发生根本改变。我想，京津城铁的投入使用，对北京房地产市场最为深远的影响，就是房地产区位重要性被大大的降低。根据房地产市场以往经验，项目地理位置决定着房地产价格的高低，人们购置房产时其所处区位与周边繁华程度为首要考虑和关注因素，京津城铁大大地缩短路程让人们对空间距离有了重新认识，在无形中改变了人们对房地产项目地理位置唯一重要性的判定。举例来说，同样办公在北京南城的人群，若生活分布于北京的东、西、北城等各区，办公与居住各自的空间距离均不少于15公里，有些甚至会达到30公里以上，而北京上、下班高峰期间，巨大的车流量使行车速度不会超过10公里/小时，因此这些人群每日用于上、下班的时间基本都在2-3小时之间。而居住在城铁天津一段的群体，从天津搭乘城铁仅需30分钟就可抵达北京南站，时间优势一目了然。同时我认为，京津两地房地产价格差异，也将使北京城南中低收入人群选择天津置业的可能性进一步加大。旧时北京各城区一直流传着“东贵西富、南穷北贱”说法，南城曾经是广大穷苦群体的聚居地，直至今日，北京城虽经数十年的建设，但人们对南城的传统认识未被完全消除和改变，南城房价较北京其他城区相对偏低，尽管如此，南三环及南四环的房价仍在1万元／平方米以上。而咫尺之遥的天津，同等类型地段的房价要比北京低出30-40％左右，明显而诱人的房地产价差，着实会让不少工薪阶层心动和向往。京津城铁使人们看到了异地置业的商机，这种广泛流行于美国、日本的“一地办公、另一地居住”方式，将会逐步成为—种新的时尚，成为人们另一种居住方式的重要选项。

不仅如此，我还认为，京津城铁的开通为房地产开发商未来发展又提供一个新的契机。首先，京津城铁将会带动城南周边地区经济的繁荣，从而调动和提升开发商投资建设房地产项目的热情。城铁贯通使北京城南与天津、廊坊地区连成一片，成为一个大的经济走廊，各区域经济的互补与互动，促进区域经济蓬勃发展，带动房地产价格的上扬，从而使开发企业愿意投入重资建设开发房地产。其次，京津城铁沿途分属天津、河北与北京地界，各地区政策不同，土地价差较为明显，开发商项目选择余地大。再者，京津城铁促进北京城南地区居住群体向京外辐射区域良性分流，在减少城市建设压力的同时，也为房地产开发企业提供了新的拓展空间。

朱凌波：按照目前的发展状况，奥运过后，天津中高档项目的升值空间将可能在未来几年内得到释放。

毛大庆：凯德置地今年将进一步发力环渤海区域，重点是北京和天津。天津还没有具体项目，但一切准备工作已经完成，正在积极接洽中。今年会在开发量上，项目规模、物业类型都有所增加，比如今年会介入保障房开发，增加物流仓储地产等。此外，加强投入的深度和广度，如环渤海区域扩大到天津等，长三角、珠三角均会有所深入。

高晗：北京目前的房地产开发已经在向着郊区扩展了，从今年的新开楼盘项目上来看，大多数在北京的郊区，开发商已经纷纷认识到其地段的未来潜力，郊区房地产市场正在崛起，从京津城铁所经过的北京东南部郊区来看，亦庄、永乐店等地的房地产市场均已受到轨道影响，开始有力度的建设，并且受到了购房者不小的关注，其实和城市轨道一个道理，京津铁路从某种意义上可以看作是北京城铁的外延，而从以往的经验来看，轨道的延伸肯定会对沿线房地产格局产生影响的，同时也会带动开发商蜂拥而至争抢一杯羹，就如同2004年底八通线开通前后的两年间通州沿线房地产市场产生的直接变化一样。

苏宝炜：一端是政治和文化中心北京，另一端是交通、金融、制造业中心天津，只需30分钟，京津城际列车无疑将大大加速京津地区一体化进程。城市交通作为整个城市的骨架，沿交通线发展是城市发展中普遍存在的现象。着眼长远，京津城际把北京、天津两个直辖市紧密联在一起，仅30分钟的路程，与同一城市的差异并不大。京津两地可以利用各自的比较优势，分工合作，实现互利互惠的共同发展。对于房地产市场的促进作用也是显而易见的，不仅可以降低区域往来时间成本，还可以提升区域价值，拉升区域房价。第二，轨道交通缩短区域往来时间，使城区与郊区联系更加紧密，进而促进区域房地产市场开发力度、房屋供应量的增加，引导购房需求，快速形成新兴居住区域，从而带动区域价值的提升。第三，引导房地产市场开发方向，促进郊区经济发展，调整整体市场供应比例，促使更多中低价商品房入市，满足大众需求。沿线区域利益均沾，盘活市场。

宫萍：总体来说：一、增加区域房产的升值潜能，相比较周边地区房价上涨幅度更大；二、对业主心态的影响，业主洞察到区域房产的潜力，从而心态也较之以前更高，逐步提高房产报价；三、受到客户的关注，一部分长期往返于京津，两地业务往来频繁的群体会关注沿线房产项目；同时也有部分投资客会看好区域未来，从而进一步提高了区域房产的需求量。北京站点区域具体影响程度分析如下：

1．南站周边：该线路起点是北京南站，据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，该站点周边无在售一手项目，周边开阳里、清芷园、世纪金色嘉园等项目目前二手商品房的成交均价为18000元／平方米左右，而在线路全线贯通的去年12月份，这几个项目的二手商品房成交价格介于16000-17000元／平方米之间。虽然目前该区域仍然是延续了整体房地产市场价格增幅趋缓的态势，并且消费者的观望情绪仍旧比较浓重，但业主们普遍看好北京南站即将恢复运营和京津城市铁路的开通运行将给周边楼市带来的益处，因此心气都比较高，房屋报价也都比较高。当然，我们也不可忽略该线路开通后的客流量、交通费用成本等信息还未明朗，消费者仍将观望再做出置业决定，因此该区域目前的楼市交易仍然不够活跃。

2．亦庄地区：在亦庄站附近的楼盘项目比较多，如下表所示案例：

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  项目名称  目前价格(08年06月)  价格(07年12月)  变化幅度(08．06比07．12)
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星岛假日        12500左右          12000             ＋4．2％
新康家园        10300左右          10000             ＋3％
金地格林小镇    13500左右          13000             ＋3．8％
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     (数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考)

据北京中原三级市场研究部的数据统计显示，亦庄中心区基本无在售新楼盘，如上的数据显示为二手商品房的价格，从表中数据可以看出，案例项目今年2006月份价格与去年12月份相比涨幅不明显，这主要是受目前京城楼市整体交易不够活跃的影响，同时附近居民对该线路站点开通后的客流人群及票价等未确定因素持观望态度，表现在房地产价格方面没有明显变化。但据北京中原三级市场研究部专业人士了解到，目前周边的消费群体对该区域的房地产市场普遍比较看好，逐渐完善的工业园区、众多知名企业的入驻，使得日后与天津地区相关企业的联系更加紧密，而该线路的开通，为这部分人群提供了更大的便利，因此，关注该区域房地产项目的人比较多，目前大家仍是在观望，到一个合适的时间点来进行房地产项目投资。相信随着京津城铁的开通，该区域房产项目的升值空间还是很宽裕的。

同时，北京中原三级市场研究部的专业人士分析说，进入2008年，天津市一手楼市表现低迷，成交量始终在低位徘徊。客户仍然以本地客户为主，多为区域内及周边(河东区、河北区)的消费人群，主要是远洋集团、医院、电力集团等待遇相对优越的单位员工购房。当然，购房者中也不乏20％左右的北京、上海等地的外地购房人群。但从购买用途来看，仍然以自住为主，如刚性需求的结婚购房及改善性购房的二次置业。因此，我们也可以看出，即将开通的京津城铁对区域房地产市场的影响并没有如人们所期待的那么迅速现身，京津异地置业现象也未明显显现出来。

编辑感言：京津城际轨道交通工程不仅是促进房地产市场的发展，而且将会促使京津经济一体化“提速”。

二、您认为未来的购房者会倾向异地置业吗?异地置业能否成为趋势?或成为购房消费亮点?

朱凌波：尽管2008年上半年开始天津城市已经开始发生变化，在天津整体物业水平、城市政策、相关配套没有出现较大改变，如果城市投资价值没有被外人认知的话，单个的项目，即使很优质，也难吸引有效的投资者。由于京津城际列车的车站设在北京站，对于在CBD上班的白领来说，只要步行就可以到火车站，每天只要30分钟就可以回到家，比住在北京城内的交通要更为方便。以往天津人到北京称为“出差”，北京人到天津好似“出远门”。可如今“半小时交通圈”的建设则让城际之间融为一体。“白天在浦东的金茂大厦上班，晚上在西湖边品茶。”，这种异地购房的生活方式早已被人们欣然接受，而由此折射出的是人们对高品质生活的崇尚与追求。

蔡金水：城铁开通后，沿线永乐站、亦庄站周边的亦庄、通州区域价值将得到提升，市场关注度也会相应提升。

近几年外地购房者异军突起，北京人在外地购房的更是逐年增多，而一些在京的外地成功人士回家乡置业，在华外籍人士的购房需求也逐年增多。异地购房成了一种受到关注的现象。随着北京房价的上涨，越来越多的北京人到邻近的河北省、天津买房置业。一些自住的普通购房人在无力承担高房价的情况下，不得不将目光转移到了北京周边的河北、天津楼市，燕郊、涿州成为北京人外地置业的首选城镇。外地的房便宜。价格因素、生活成本低促使更多购房者选择在北京周边及相近的外埠城市置业。而除了价格优势之外，优越居住环境也是房展会出现外地楼盘唱主角的因素之一。海景房成了北京最近促销的热点。

黄伟：前些时候，地跨京冀两地的燕郊地区住宅市场，一直吸引着北京众多购房群体的目光，该地区商品房在京销售业绩斐然，清晰地告诉了人们，异地置业不仅能够成为可能，更能够成为人们安家置业的一个重要选项。

与燕郊地区相比，有着快速、便利的轨道交通作为保障，城铁周边辐射区域的住宅市场优势将更为明显。一直以来，位置与交通是决定房地产价值的重要因素，同时这两项因素也影响着人们对房地产的关注程度，而处在城市范围不断扩大与发展的今天，交通便利程度以及时间距离的多少，比项目地理位置更能发挥决定性作用。因此，只要交通便捷程度可以满足购房者要求，对于无力在京置业的群体，异地置业势必会成为其购房的重要选择。但同时我认为，异地置业本身所存在的弊端和不足，使这种置业方式仅能成为消费亮点，而不会成为一种置业趋势。这是因为：(1)目前存在的户籍制度限制，让异地购房者未来生活的不确定因素加大。购房者户口所在地与居住地分属不同城市，涉及的医疗、养老以及子女教育等问题，在异地生活居住中难以就近解决，各城市、各区域不同的制度体系，加大了异地居住之生活质量的不确定性。例如划片就医的医疗体系现状，让异地购房者在居住地难以享受到公费医疗的优惠。人食五谷，何时生病难以预料，若在居住地生病而就近就医，会因非合同医院只得自费药物，让本能享有公费医疗的人们不能享有其应得的权利。地区分片的小学义务教育制度，使异地购房者的子女难以在当地就近上学。退一步说，即使能够就近上学，教育成本的增加以及教育质量的担忧，也迫使人们选择送子女回京上学。(2)交通成本的增加，加大了异地购房者的生活负担和压力。城铁开通后即使票价再便宜，我想每天的交通开销至少也在30元以上，每年按300天工作日计算，一年下来花销需在9000元以上，这对工薪阶层来说是一笔不菲的支出。(3)每日两地奔波，让人难以适从。不论春夏秋冬，风霜雪雨，常年披星戴月往返于两座城市，这对一般人来说是难以适应，年轻群体尚能承受，若对中年或带子女乘城铁群体而言，每日长途跋涉般的上下班就如同是一种生活的煎熬。(4)两地工作与生活，容易让自己的社会圈变得日趋狭小。如今的社会，即是信息社会又是重于人际交往的社会，若生活在外地，人际交往的机会会因常常顾及城铁末班时间，而被无情地限制和制约，每天忙于赶车回家，这样时间久了，生活圈就会变得越来越小。

综上可以看出，异地置业看似前景广阔，然实际居住中存在的弊端与不足，又使其不可能成为一种社会趋势。就目前房地产发展方向以及中低收入群体的经济状况而言，异地置业无疑是满足各类社会群体需求，补充和完善北京房地产市场种类的有益方式。

毛大庆：在全国的姊妹城市中，香港和深圳、西安和咸阳，包括厦门和台湾都提出了城市一体化。随着这个概念的不断深入，城市之间的距离越来越近，异地购房的需求也会越来越明显。

为方便天津滨海新区与北京的联系，京津城际高速铁路将在天津滨海新区中心商务商业区(CBD)于家堡设立车站，目前正在进行具体站址选择，延伸至于家堡的此段工程也将在奥运会之后开工。

于家堡商业服务中心是国务院批复的滨海新区八大功能区之一。位于塘沽园海河北岸，东西南三面临海河，北到新港路，其主要具备金融创新基地、城市商务、高端商业、都市旅游、生活居住等功能，未来将形成滨海新区新的中心区。京津城际高速铁路引入于家堡以后，从北京永定门站到于家堡只需50分钟，未来于家堡商务区有着巨大的发展潜力。天津市政府计划用5年左右的时间，把于家堡商务区打造成为滨海新区开发开放的聚焦点。

宫萍：如果京津铁路开通后，高便利同时票价合理的预期都能成为现实，那么会带动一部分南城尤其是南部郊区或城际铁路沿线的客户至天津站周边买房，应该说局部效应更加明显，但不会造成北京市整体的异地置业潮。

高晗：其实北京人观念里是不愿意移居其他地方的，但由于近几年来房价一路走高，开始有不少人观念松动，在北京周边买房逐渐成为热潮，比如河北的涿州、燕郊等地，异地置业，成为一种尴尬的时尚，在高房价压力的迫使下，很多人在用距离兑换房价。京津铁路所经过北京的三个站点，购房在去年就达到过高潮，倒是天津的武清站，很可能成为异地置业者下一个上选目标，这基于其京津城铁经过的交通优势、紧挨北京的地理优势和天津郊区明显的房价优势，目前该地区房价仅为通州价格的50％左右，而天津市的房价也多在7000多元/平方米，这和北京城区房价形成了鲜明的差距，这很可能导致异地置业出现又一次高潮，毕竟半小时到天津比半小时到燕郊、一小时到涿州要来的更为有诱惑力，天津作为北方重镇，置业后的生活便捷度有很大的保障。目前这种情况明显与否我们尚不清楚，但如果北京房价继续高位运行，未能出现购房阵营预期中的回落，天津很可能成为下一个我们在北京看到的铺天盖地宣传的购房热区。

苏宝炜：根据轨道交通“廊道效应”理论，轨道建设将改变沿线土地的可达性，引起地价和土地利用方式的变化，从而促进轨道沿线人口分布形态的改变。例如，高密度的住宅及商业发展项目常常放置在邻近轨道车站的地方。在合理规划的基础上将会带动周边经济、文化以及房地产市场的发展。据了解，目前天津站周边的一手房房价已经达到 10000元/平方米。在去年天津楼市的成交总量中，有相当比例是外地购房人群，其中不乏北京人来投资，这就是在交通的带动下，引导了买房人的投资方向。

而另一方面，针对投资者在投资异地房地产商品之后，由于距离上的关系导致操作层面的风险。投资房地产获取收益无非来自于以下部分，一个是租赁收益，一个是转让增值收益，一个是分红收益(某些商业房地产开始几年以固定回报形式，而后以固定回报加分红收益回报投资者)。对于租赁来说，投资者很难寻找到稳定的投资客源，因此必须委托一家具有较高知名度与品牌度的中介公司进行操作，其中的委托代理关系具有一定的不稳定性；对于转让来说，投资者同样需要委托中介公司进行操作，其中存在着一定的信息不对称，可能会侵害投资者转让过程中的部分收益；分红收益则愈加难以控制，尽管可以采取一系列的监控措施，但是必定会发生一定数量的监控成本，其效果如何，难以衡量。针对异地投资房地产市场中可能出现的种种风险，投资者切忌盲目跟风，小心各种预期收益的诱惑。投资者对于一个项目所在的城市，必须对其经济当量如人口、就业水平、工资水平、人均可支配收入、商业繁荣程度等进行实地调研，选择经济具有较强发展前景，投资区位价值明显，房地产二级市场发展逐步成熟的地区，投资开发商背景雄厚，重视维护企业知名度的房地产项目，才能获取稳定安全的投资收益。

编辑感言：异地购房年轻化成为趋势。异地置业的北京人中， 35至40岁的已超过50％，而此前北京人异地置业的主要客群年龄在 50岁以上。但一些问题也逐渐显现出来。所以，异地购房的冲动和审慎会逐渐找寻一个平衡点。

三、您认为未来京津城铁北京东南部的商业地产将会有哪些变化?为什么?

蔡金水：郊区化一直是京城楼市发展的方向，在京津城际使得北京天津一体化的形式下，北京的住房需求会再向东南方向转移，而且，部分潜在自住需求以及投资需求还可能有一部分将跨越城市时界限，分流到天津。不过未来京城人津门置业是否大大增加，不仅仅受房价影响，还将取决于武清等区域楼盘周边配套以及区域内公共交通等是否跟得上等诸多因素。

但是，由于居住人口客流增加，北京东南部的商业地产肯定会因为京津城际铁路的开通而受益则是毋庸置疑的。

黄伟：近些日子，北京南站建设如火如荼，与此同时，周边商业地产亦在紧锣密鼓的建设当中，由此可以看出，北京南部地区借势蓬勃发展的态势已然形成。目前北京城南地区以服装城、家居城、建材城为主的商业地产星罗棋布，加之原有的轨道交通枢纽北京站位处北京东南部重要区域就势条件，北京东南部的商业地产再借助城铁贯通京津经济走廊为契机，获得长足的发展时机已指日可待。

首先，京津城铁使北京、廊坊及天津等地形成经济走廊，三地商业经济往来，带动商业地产的蓬勃发展。届时天津、廊坊两地民众进京旅游观光及购物变得更加方便与顺畅，北京人津城游玩的人数亦将成倍增长，如此一来一往，形成庞大的人流量，势必促进商业经济的发展，从而带动了商业地产的整体需求。

其次，京津城铁的开通，让北京离出海口的时间距离大大缩短，带动航运、运输及其他行业发展的同时，促进相关商业地产的繁荣。北京作为华北物资最大的汇集中心，每日物流量惊人。而京津城铁不仅大大缓解了原有铁路旅客运送的压力，同时也让物流运输的能力得到进一步增强。至此承担着华北地区的铁路交通运营压力被降低，其发展能力由此获得更大的释放。物流量的增长，影响和促进相关商业地产随之兴旺。

第三，京津两地的房地产市场互补性，通过京津城铁的运营得到充分体现。城铁让京津两地感觉近在咫尺，两地人员交往如同隔区走动，经济一体化态势促使两地各自产品的优势得到充分发挥。两地人员交往、物品流通顺畅，随着人流、物流幅度日趋扩大，京津房地产市场利用各自的区域优势，得到有机地互补和互动。

宫萍：从整体效应来看，京津城铁必将进一步推动北京和天津各项城市间的合作，从而带动京津冀环渤海经济圈的联动更加密切。而对于北京南城的变化来讲，将对区域基础设施和配套设施建设等起到一定的改、完善作用；同时由于两地的往来更加便利，自然会引起部分天津市民对北京南城的置业兴趣，因此从新房的角度讲，南城地块的开发商会酌情考察天津市民对居住的喜好，并以此为卖点推销新楼盘，而随着一部分天津人民陆续在南城安家落户的人数逐渐增加，未来在南城的小范围内形成一个像望京“韩国城”似的“天津区”也是不无可能的。

高晗：轨道交通历来都是地区商业发展的有力推手，京津铁路的规划昭示着北京东南部地区也已纳入北京快速建设的版图，交通枢纽＋商业圈地模式已经被很多人所认可，特别是广阔的通南地区，如果按照常规发展速度，很难有快的发展，此前这里的房地产虽然已经进入了发展轨迹，但是力度、速度都还没有形成气候，商业化发展还比较迟缓，必须有一个轨道交通这样的刚性要素来刺激这里商业氛围的形成，随着京津城铁的规划建设以及即将开通，这里的房地产市场也越来越火热，地区性的商业中心地带也有望形成，毕竟该条城铁挂靠北京、天津两大城市，中心地带的未来商业潜力还是值得开发商憧憬的，作为载体，商业地产将成为未来该地区房地产发展的主要内容之一，从而形成与两大城市遥相呼应的交通枢纽型商业中心。

苏宝炜：京津城际快速轨道网络系统的建成，在带旺了两端人群居住的聚集之余，也为沿线商业发展提供了强大人流支持。没有哪个交通工具可以像轨道交通一样，在缩短城市空间的距离的同时，快速聚集人群，带来巨大的客流量。然而对于轨道商业，人流并不简单等同于商流，铁路也不简单等于“财路”。轨道商业的成功，除了要有特色之外地上与地下的呼应非常重要，地铁往往只是地上的强化而已。历数香港、上海等地的成功轨道商业，除了有轨道的支持，还需要本身的优良条件，比如轨道交通与地面交通的立体格局，属于或临近某些大型商圈、商务区，区域人口稠密，配套设施完善等等，没有哪个是脱离地面商圈和地面商业物业体而独立发展成功的。因此，轨道商业的发展除了取决于商业地产开发者、经营者自身的水平，最重要的是政府能否对该轨道枢纽商业进行合理的规划和有效的政策指导。因此在考虑沿线商业发展的问题时，必须要从轨道商业、交通结点商业和地下商业三方面进行综合统一的商业规划、经营。轨道商业的运作应完全遵从商业行规，位置、客流量都是极重要的。只是如果脱离开地面交通立体格局的支撑、完善的基础设施配套的托衬，市场鲜明独特的定位，任你坐拥复兴门、东直门这样的换乘枢纽的黄金位置，到头来仍是“孤家寡人”一个，更别提与传统商业区、办公区域怎样互动了。

编辑感言：轨道商业未来的繁荣与否，并不等于一定能形成和发展轨道枢纽商业中心。相比较看来，北京的轨道商业，虽有了铁轨的层层递进，但发展仍是任重而道远。

四、京津城铁的开通给北京城市发展，特别是北京南城带来哪些变化?

蔡金水：京津城铁的开通肯定会给北京城市发展，特别是北京南城带来很大变化。过去北京北城发展一直快于南城，特别是奥运场馆多在北城，更成为近年来北京城市建设的重点，变化日新月异。今后，随着京津城铁的开通，城市建设会向东南倾斜。

首先，亦庄开发区建设会加快，成为京津城际铁路的受益区域。京津城际铁路的开通对亦庄产业的发展大有裨益，而产业的发展又将带动服务业、房地产业的发展。亦庄房价将继续冲高。

永乐店地区也会获得商机。京津城际铁路自北京至天津的第三站是永乐店。永乐店位于北京的最东南端，与河北廊坊及天津武清区的河西务、大孟庄镇相临。这里由于交通不便，成为投资的死角。京津城际铁路的建设给该镇带来了商机。目前，永乐店镇商品房开发还处于启蒙期，但是借着京津城际铁路开通的东风，永乐店的房价也由3年前每平方米不到1000元涨到3000元左右。永乐店一夜之间就成了各大投资者的首选之地，如香港协和集团、河北卓达集团等，大有抢占先机的劲头。

黄伟：多年以来，北京城市发展一直偏重于北部地区，有人曾戏言“从目前北京城市现状看，北京的市中心已由天安门向北移到鼓楼”。借此也可以看出，北京南城的发展相对于其他地区略显滞后，这一点通过同属三环、四环地区，由于环线地理位置的不同，房地产价格南边与北边差异上就可清晰地看出。此次京津城铁的开通，彻底改变了北京南城经济布局，对南城未来经济发展提供一个良好的契机。我认为，未来几年，北京南城随着京津城铁全线投入使用，将呈现出新的发展方向与前景：第一，北京城南作为轨道交通枢纽的地位得到进一步巩固与加强。北京站、北京西站，这两座平行于长安街的北京最重要的华北铁路枢纽，随着北京南站的交付使用而连成一线，造就了北京南部绝无仅有的轨道交通枢纽地位，同时使华北地区中枢地位得到进一步加强。第二，北京南城经济将随之出现质的飞跃。南部轨道交通优势不断扩大，促进京津地区各种经济体全方位发展，南城经济从单一经济向全面经济，从规模经济向效益经济转变的条件已逐步具备和形成，与此同时，南城经济向集约型经济社会过渡的外部条件，随着开通日益完善。第三，北京城市建设重点将向京城南部倾斜。随着京津城铁的运营，城南地区将成为北京最大的人口流动聚集地，为满足人口发展的需要，国家大力进行地区经济建设，完善各项配套设施，将使南城的硬件设施建设出现全方位的改观。第四，北京南城将逐步形成华北地区最大的商业集聚区。城铁连通三地带动周边环境，辐射地区经济，华北商业中心态势悄然成形，国家着力打造商业中心枢纽的规划蓝图借此已全面开始。第五，京津经济走廊随着京津城铁的开通而形成，辐射经济的效应促使南城的经济水平整体提高。

高晗：从北京市的规划来看，亦庄和永乐已经被定义为两大经济开发区，并且均有了一定规模的发展，配套设施有了很大程度的改善和提高，南城，特别是南郊，随着京津城铁的开通，已经被认为北京市下一步重点开发的主战场，相对于北部地区，南部发展相对滞后，这也为南部、特别是东南部邻近河北、天津的区域一个更好的发展时机，单从北京行政区划分来看，东南部距离市区位置最近，随着北京市区各项压力的增加，肯定会有很大一部分要素分流到最近的东南部地区，这也与建设环渤海经济圈的初衷不谋而合，南部地区的发展，将有效的将北京和天津、河北连接为一体，这对于推进第三个“三角洲”经济共同体起到积极的促进作用，珠三角、长三角均是中心城市辐射周边，而一旦京津城铁经过的京东南地区及天津西北部地区实现有效的对接，这些地区将更好的实现资源及优势共享，北京东南部地区的城市化发展也将更快实现。

苏宝炜：京津城铁的开通在对城市的发展具有巨大引导作用的同时，也会直接推动城市特别是北京南城地区经济的快速发展。城市轨道交通带动城市沿其线路轴向发展，产生聚集效应，促使沿线土地开发力度增加，集结大量的基础设施和商业区，而沿线地区可达性的提高及密集的商业设施又会吸引大量的居民出行，从而使沿线区域的经济大幅度增长。“南站经济圈”破冰北京南站是京津城际铁路的始发站。京津城际铁路的开通会拉动整个沿线范围的房地产，但是重点影响在两端，北京南站即为其中之一。

郊区化一直是京城楼市发展的方向，而京津一体化的形势下，就使得北京的住房需求再向东南方向转移，而且部分潜在自住需求以及投资需求还将跨越城市的界限，分流到天津。同时，北京东南楼市以及天津站点周边楼盘在需求的刺激下房价也将步入上涨通道。通过高效率、网络化、大运量、立体化的交通体系建设，使得人口、产业与资源有序、低成本地从城市中心地带迁出，有利于最大限度地发挥城市不同区域在功能分工和资源空间配置上的互补优势，促使区域经济的产业升级和转型，把整个区域经济上升到一个崭新的台阶。城际轨道交通网，有助于发挥各城市的资源优势，促进合作与协调，促进城市功能、布局和产业诸方面的深层次整合和结构升级，促进城市群向更高层次发展。同时有助于促进大城市的疏解和结构调整。

编辑感言：京津城铁的开通，津、冀等地相对廉价的劳动力与商品将有助于北京南城的经济发展，同时北京城南地域优势也带动两地的经济增长，京、冀、津三地互补、互动间，影响和调动了各自的经济发展步伐进一步加快。

五、轨道交通是否能直接促进北京向国际化大都市的快速发展?

黄伟：轨道交通的多少与便捷程度，对国际化大都市的形成与发展起到一定的推动作用，但仅此判断其国际化大都市程度，我认为，有所偏颇。诚然，轨道交通等基础设施的建设是向国际化大都市迈进不可或缺的必要因素，但软件环境的建立与维护，是比硬件设施建设更为重要的基本要件。试想，轨道交通即使建设得再完善，若社会文明程度滞后，运送与承载的人数越多，不文明的现象出现的几率就会越多，与国际化大都市的距离就越远。根据最新《辞海》对“国际大都市”的定义，城市规模、人口数量、硬件设施状况以及不同文化融合状态、社会文明程度等要件是其考量的标准。因此判定一个城市是否具备国际化大都市水平，不能仅限于硬件设施建设得多与少，好与坏，更应着眼于社会文明的提升程度。鉴于此，我认为，北京向国际化大都市的发展过程中仍需不断地努力。

宫萍：轨道交通是国际上的大城市，尤其是人口密度较大的国际化大都市交通发展的必然之路，因此北京的未来轨道交通规划也是向着这一方向在努力，因为作为一个国际化大都市，其城市的运行效率是摆在首位的，而道路拥挤，交通堵塞将很大程度上限制城市整体效率的提升，因此轨道交通建设会极大促进北京向国际化大都市的快速发展。

轨道交通作为道路的利好措施，将拉近北京郊区与主城区的距离，从而在出行上缩小城内与城外的差距，弱化城内外的概念，最终拉近主城区与次城区甚至是郊区的房价水平；同时地铁周边的房产(步行可达最近地铁站)会较外围房产价格普遍偏高，成为区域房价的引领者；最后由于轨道交通的发展是循序渐进的过程，因此规划中的线路周边就蕴藏着较大的未来潜力，不论是自住者还是投资者都会倾向于购买这些地段的房产，需求抬升房价，从而为北京楼市价格奠定了一个良好的上升通道。

高晗：从国外发达程度较高的一些城市可以看出，轨道交通对于城市的快速发展能起到非常积极的作用，北京市制定了建立国际化大都市的战略目标，需要在政治、经济、商业、金融、信息、文化等领域占据绝对的领先地位，拿到奥运会举办权后，北京的发展速度在世界范围都是令人称道的，短短几年时间经济取得了长足的发展，奥运会也促进了北京的轨道交通建设，目前运行的就有5条线，2015年之前还将陆续有十余条线建成开通，届时北京将形成一张世界领先的城市轨道交通网，在大大缓解交通压力、加快人口流动、完善城市立体交通系统的同时，轨道交通也在改变着沿线周边的住宅、商业、经济发展格局，从而带动更大区域的进化，更快的实现城乡一体化，良好的交通是区域发展很有效的催化剂，轨道交通对于北京向国际化都市迈进，有着非常深远的意义。

苏宝炜：国际大都市都有一个或几个发达的城市公共活动中心，这些中心在某种意义上就是信息生成、交换和升级的中心。因此，这里建筑密度高、岗位密度高、交通密度高。为增强城市活力和保持其生机勃勃，就需要有区域差别的交通政策。城市轨道交通不仅促使城市圈规模的扩大，而且可以促进边缘区与中心区的均衡发展，带动像北京这样的特大城市由“单中心”向“多中心”调整，替代原有的平面的、“摊大饼”式的扩张方式。构建发达的交通网络和通信网络是推行“城市圈发展战略”和构建“网络城市”，完善的城市群功能体系的物质基础。交通体系具有规模效益，随着交通网络的日益密集，其收益是不断递增的，为了保证各都市圈内和都市圈之间的人流、物流、信息流顺畅流动，从硬环境建设方面看，必须规划建设好相应的交通、通信网络。国际大都市中心区公共交通占了相当大的出行比重，发展公共交通可以减少小汽车交通的出行量，轨道交通的发展既有利于降低路面上的机动车交通量，又为城市居民出行提供了快速的交通方式。

编辑感言：北京—天津城际铁路的开通将对沿线站点特别是武清、河东、河北等区域的价值上升起到新的支撑作用。也会直接促进北京向国际化大都市的快速发展。

编后：

我国正在建设环渤海经济圈。环渤海都市圈是继20世纪80年代的珠三角、90年代的长三角之后，被认为是中国经济的第三增长极。该经济圈包括北京、天津、山东、辽宁、河北五省区，占土地面积约52万平方公里，占全国的5．4％，人口占全国的17．5％。环渤海地区已进入了跨越式发展阶段，一个新的环渤海都市圈规划已经完成，在这个区域内，城市之间资源补偿等机制已经建立。今后环渤海经济圈内的城市，合作会多一点，竞争会少一点。其中，天津被定位为北方经济中心，北京、天津的互动也更活跃，京津一体化时代正在到来。北京—天津城际铁路的开通将大大拉近北京和天津的距离，对于促进北京经济发展，成为国际化大都市肯定会起重要作用。