商品房空置面积增长

国家统计局对外公布的6月份“国房景气指数”显示，截止到6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%。其中，空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%；空置商业营业用房3934万平方米，增长3.4%。

亚豪机构副总经理王英男分析认为，空置房面积的增加是由于多种原因造成的，如户型设计不合理、价格与区位不匹配或项目定价超出了目标购房客户的购买力等。2008年以来，全国空置房面积的增加正是建立在供求关系逆转的背景下形成的。

王英男解释说，2007年楼市销售火暴、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，去年空置房产生的原因多在于此。而随着2007年4季度以来，购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。

北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟认为投资炒房行为也是造成商品房空置面积增加的一个重要原因。她说，自从1998年住宅商品化以来，全国楼市取得了飞速的发展，而与此同时，楼市渐渐成了获取高额回报的经济市场，成为投资、储备财富的一大工具，渐渐产生了一批以房屋为牟利工具的人群——炒房客，在商品房初期发展的这十年间，诸多城市的“炒房运动”愈演愈烈，投机客、开发商为此乐此不疲，城市的住房利用率急剧降低，一人户下占有多套房产资源的情况屡见不鲜。

常淑娟也指出，空置房的大面积出现，给楼市的健康发展带来了一系列的影响，正是因为投机行为的大幅增加，导致很多城市住宅市场的供需比例出现失衡，从而成为导致房价上涨的重要原因之一。

专家说征税时机不成熟

针对空置房过剩可能带来房价虚涨等问题，有人士建议针对空置商品房征税，对此，接受记者采访的专家认为，目前针对空置房征税时机并不成熟。

社会科学院金融所研究员尹中立告诉记者，在欧美，总体上是基于打击对房地产的囤积和提高土地资源的利用效率才采取空置房征税。他说：“空置房征税的意义是为了提高土地使用效率，是住房制度的一个组成部分，体现出的是住房公平的需要。”

尹中立指出，空置房征税的实际操作存在一定难度，征收空置税的前提是建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，规范标准和查询体系，而目前这些配套的体系我们还没有建立。此外，税率多少如何界定才较为合适也是一个问题。他强调说：“目前在我国实行空置房征税时机还不太成熟。”他认为目前我国市场还存在遗产税、物业税等更重要的问题有待解决。

北京大学房地产研究所所长陈国强说，当前对空置房的理解并不完全一致，无论是在界定或是在具体操作层面上都会遇到很多问题。同时，在未来开征物业税的时候可能会将空置房征税问题加以考虑。

业内之人支招空置房治理

对于具体如何治理空置商品房，接受记者采访的业内人士也给出了具体建议。

王英男认为，在我国房地产市场尚未全面市场化的背景下，治理空置房宜疏不宜堵。对于空置时间较长的房屋，如空置2至3年以上，可以肯定，已经不存在开发商囤房惜售的因素，那么如何加快推向市场，来解决部分还未得到满足的居民住房需求，提高使用效率成为解决问题的关键。

他建议政府相关部门与持有空置房的开发商协商，以较低的价格打包收购，经过改造后销售或出租给保障性群体，一方面相比新建住房加快了供应效率，且可挖掘的供应潜力相对较大，能够即时增加保障性住房的供给；另一方面，开发商的资金沉淀问题也能得到有效的解决。

北京“链家地产”副总经理金育松认为，一方面，控制空置房的增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。他说，政府应该有效合理地实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量或投资过多，出现供过于求现象，变成将来的空置房。

另一方面，除了控制空置房的增量面积外，快速消化现有空置房，将其基数减少到最小化，也是有效地解决空置房增长过快的一个重要环节。

对于如何消化现有空置房，金育松认为可以从三方面入手，首先，建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配；其次，实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售两全”等新的销售模式，让空置房在空置期依然产生价值；再次，通过一些政策措施刺激空置房的消化。（记者:李佳鹏 实习生:殷丹丹 梁诗韵）

大家谈

■ 庄声：对房屋空置要对症下药

一边大量空置，一边供不应求，在房地产涨价涨得人们买不起房的时候，空置房收税的话题又一次浮出水面。

所谓空置税，是针对空置房而征收的税款。对于不自用又不出租的房屋，通过征收空置税，可以迫使房主将房子卖出或出租，以增加市场的供应量。

民用房屋的空置率居高不下，是十分严重的资源消耗。不管是开发商囤房，还是炒房客囤房，凡是空置房都在浪费社会资源。现在，房屋闲置已经成为一种“全球病”，世界各国都普遍存在。对此，欧美国家正在以极其严厉的手段，向闲置房开刀。

我国房屋空置要不要收税？众说纷纭。我国对开发商的囤地囤房行为已有明确的规定，从收取空置费直至没收土地。但对于已卖出的房屋，以及投资房来说，目前并无措施。有观点说，应该征税，以强制的方式增加其持有成本，也有人认为征税不好操作，应以收物业税比较合适。其实，费改税后，会迫使开发商及时开发土地。由于利用税收来调控囤地现象，具有很强的精准度，再加上税务部门的征管力度加强，非法囤地现象自然迎刃而解。

土地持有税在国外早已有成功范例。比如日本从1992年开始征收地价税，很快就平息了本国的囤地现象，为结束日本房地产泡沫，立下头功。其他一些国家也有类似的措施，实践证明该做法对促进房地产市场正常运转有积极作用。

笔者以为，就我国目前房地产状况来说，对空置房收税，应该有效而现实，即使不能像日本那样迅速结束房地产泡沫，多少可以增加商品房市场供给，对于囤地囤房、投机炒作现象会有一定的抑制作用。供给增加，房价也将趋于合理。

网友之声

■ 房价这么高，许多经济学家说，这是市场所决定的，因为供不应求。土地是稀有资源，用一块少一块。可是那么多房子都空着，因为有钱人买了不住，资源浪费不说，让买不起房的人看了心里很难受。房子真的供不应求了？还是哪里出了问题？为什么有人有那么多房子空着，又有那么多人买不起房？还让房价那么高？

■ 若对空置房征税那太好了！如果再明确一下购置房不能空置那将更好。

■ 出现大量的闲置和空置房屋的原因，是经济环境造成的。如果推出物业税，用强有力的经济杠杆在保有环节上，用税收的形式进行制约，那么这种浪费现象马上会消失。

■ 房屋没有得到有效的供应，大量闲置房屋掌握在少数富人手中，导致了住房分配不公，客观上造成了房屋供给紧张，房价上涨。

■ 我觉得政府就应该学习西方国家那样，对空置房征税，或采取其他措施，提高现有房屋的使用效率。为什么有些人一说房价就说国外的房价有多高，要接轨，可一说国外的做法，就马上说不符合国情，或时机不对。

■ 这法子不错，值得推广！但这项政策下利益受损的人，大部分是精英阶层……可想而知，政策执行的难度和可能遇到的非议！

■ 房子是商品，但它是一种特殊的商品，因为它关系着千家万户的住房问题。不能说谁有钱谁就可以霸占几套甚至几十套。没钱就得睡马路。政府在这里就应该起到调节和监督的作用。对空置房收税是一种措施，空置多少时间就可以让陌生人住也是一种措施。(据新华网)