三年未调的二手房交易计税基价，却在北京楼市深陷观望迷局时迎来了上调的迹象。

本报近日获悉，多家中介公司应北京市建委要求呈交了关于京城房价的调研报告，特别对指定的400多个项目交易价格进行了摸底。而北京市建委将依此制定指导价格交予北京市地方税务局，并由后者对二手房计税基价进行调整。

目前北京实施的二手房计税基价，于2006年6月公布，其依据为北京市建委测算的2005年房屋市场交易价格。对于近年来房价快速上涨的北京而言，三年前制定的基价早已与市场实际脱节，但选在眼下楼市观望氛围浓厚之时调整，无疑令后市走向更加扑朔迷离。

“这恰恰是当前调整的难点。”一位接近北京市建委的人士对记者透露：“就目前部分调研报告来看，计税基价确实存在较大的上调空间。但在这个节骨眼上调整，会形成什么样的政策信号，对市场会有多大影响，谁也说不好。”

三年积成巨大“代沟”

据知情人士透露，6月中旬，北京市建委召集链家、我爱我家、21世纪房产、千万家等多家中介机构召开紧急会议，内容便是对当前房屋买卖和租赁情况摸底。至当前，多数应邀中介已经呈交了调研报告，结果均显示“当前的二手房计税基价与实际相差较大”。

记者致电北京市建委，相关负责人并未正面回答，仅表示“计税标准是地税局与统计局的管辖范围”。而北京市地税局方面则表示：“不会对二手房交易税率进行调整，但税基将依照北京市建委公布的二手房交易指导价制定。如果建委有调整，我们会跟着调整。”

参照2006年北京市公布的《关于调整二手房交易计税价格的通知》，北京共对284个典型区域分六类房型的交易最低计税价格进行了严格规定。上述人士表示，基于近年来北市城市化的高速发展，本次北京还会重新划分不同计税基价的片区，并对已购公房、经济适用房等特殊项目做一定量补充。

“近两年北京某些区域的房价甚至翻了一番，整个二手房实际成交均价与计税基价形成了较大的‘代沟’。”千万家房地产经纪公司分析师高晗以朝阳区石佛营为例，该区域的商品住房计税基价为5800元/平方米，但目前住宅成交均价已达1.1万元/平方米。

“预计需要上调30%~50%才符合实际，某些片区甚至可能上调70%。平均算下来，未来北京城八区的计税基价大概在每平方米1万元左右。”上述人士说。

敏感期加大调整难度

这份由北京各大中介机构调研而成的房价报告，却可能直接影响到其未来的生存空间。加上今年下半年北京可能全面实施二手房网上签约、交易资金第三方监管，这都将在短期内挤压现有的市场交易空间。

“如果计税基价要调整，政策意图肯定是防止买卖双方在交易过程中私签阴阳合同，虚报二手房交易价格导致税收漏洞。”21世纪不动产高级分析师孟奇没有正面回应“调整”一说。

在当前的北京二手房市场中，以签订“阴阳合同”降低交易税费的现象极为普遍。高晗表示，如果上调计税基价，必会提高二手房交易成本，导致部分成交意愿受阻。“这对当前疲软的二手房市场会造成负面影响。”

据千万家房产市场研究中心统计，今年上半年北京二手房总成交量约为4万套，与去年同期相比下降5%，远不及新房市场的低迷程度。但上述人士表示：“新房市场的观望已经开始向二手房市场蔓延，市场显然不希望在这个时候看到计税基价上调。”

事实上，随着大量投机、投资行为的退出，北京的二手房市场正在形成新的价格浮动模式。一位北京市中介协会人士对记者表示：“北京楼市正处于一个敏感的调整期，后市的不确定性会使得制定新的计税基价存在难度，而税基一旦确定又将给市场走势，特别是市场预期带来深刻影响，这样的循环对冲是当前政策制定者最难把握的。”