■ 核心提示

6000名炒房者被套的背后，是深圳楼市的低迷，交易量的下降。紧随其后的，是房价的下跌，曾经的“疯涨”被遏制。

专家认为，金融系统的调控，是房产市场的有力杠杆，而深圳市政府部门的“两限房”、征收土地使用税等对应政策，也“功不可没”。

在数月的观望期后，深圳楼市已出现“理性回暖”。不

过，房子如何解套，是忍痛出手，还是继续观望，则是部分炒房者仍在思考的问题。

阿君（化名）现在最大的愿望是，尽快结束存折“只出不进”的日子。

他在深圳有6套按揭房，每月还款2万元，自去年11月开始，他已无进账。

2005年，做了房产中介的阿君，同时也成了炒房一族。

去年10月深圳楼市出现寒流，房子成交量陡然下降，不及往年同期一半，个别楼盘干脆卖不动。

干得没信心了，阿君关了中介门面，成了待业青年。

手中虽还有些积蓄，但他不知道何时是底，前段时间在网上发了卖房的帖子，回帖者寥寥。

据深圳香地咨询公司总经理半求调查，目前，深圳大约有6000名炒房者被套牢，被套房产大约70万平方米。

今年一季度，深圳房价仍走低。深圳国土房产局4月14日发布的报告显示，今年3月，深圳房价环比下降了16.53%，跌到了去年四五月份的水平。

“这样的走势下，投资者基本不敢进入市场，而有自住需求的，则表现得比较理性。”深圳房地产研究中心副主任王锋认为，被套的投资者可能需要一段时间才能解套。

“疯狂”的房价

2007年上半年，深圳房价涨了五成，市民吴女士慌了，狠下心，给儿子买了套二手房

成为炒房族，对阿君来说是个偶然。

他2005年留学回国，安家深圳，在福田区翠堤湾小区买了套90平方米的房，耗资90万。

半年后，阿君觉得房子不够住，在华强北买了套复式房，以100万的价格将翠堤湾的房子卖了。不过他很快就后悔了，又过半年，他那房升值到200万。

“买房子赚钱真容易。”他用“疯狂”来形容深圳的房价。

阿君开始做房产中介，“并赶上了赚钱的末班车。”

2006年第一季度，深圳住宅均价上涨20%，每平方米8100多元，全年一手房均价超过9100元，比2005年升了约三成。

做中介后，阿君觉得炒房比什么都赚钱快，便也炒房。

他家底殷实，一口气在福田、布吉、沙井倒腾了十几套房。他走短线，一套房赚十来万就出手。2007年，他还到惠州买了8套新房。

2007年上半年，深圳房价持续走高，涨了5成以上。

面对这样的涨势，市民吴女士慌了。她儿子毕业几年没买房，到了去年，她觉得再也不能等了，狠下心买了套98平方米的二手房，每平方米12000元。

她说，过户时心疼得咬牙，因为原房主2001年的房产证显示，当时总价30万元。

“夸张”的炒房

半年不到，200万买的房子价值千万了，张先生“这才意识到，炒房挣钱是件轻松的事。”

吴女士说，她特别不理解，房价怎么就到了这个程度。

在深圳中原地产总经理李耀智看来，房价“疯狂”，炒房者从中起了一定作用。

去年深圳楼市成交额约779亿，而根据深圳香地咨询公司总经理半求的调查，去年炒房者出售房产价值约190亿，占到20%多。

“这足以对市场形成不利影响了。”深圳房地产研究中心副主任王锋说。

王锋不赞成使用“炒房团”、“投资客”这样的说法，他觉得说成“有投资意愿”更准确。他说投资本身无罪，一个领域中10%左右成交额属“有投资意愿”是正常的，但达到20%-30%，就会对市场产生不利影响。

王锋分析过深圳楼市“投资意愿”高的原因：深圳开放较早，市民财富积累相对多，市民很自然地会为财富寻找出路，恰恰在2005年以后，股市、楼市走高，所以市民手中的财富很自然地有一部分流入楼市。

中原地产在卖房时会做购房用途调查，他们发现，去年3到6月的买房者中，投资客占到50%，“这个太夸张了。”中原地产的李耀智说。

李耀智的调查是，去年的炒房一般都是短期行为，两三个月就出货。而且，不少投资客都是从众心理进入的新手。

“我就是觉醒得太晚了，我在国土局有很多朋友，却直到去年才知道倒房赚钱是这么轻松的事情。”在政府部门工作的张先生说。

2006年底，他在蛇口海边买了套200平方米的复式房，每平方米1万元，不到半年，有人要出每平方米5万买他的房。

“我简直不敢相信，半年不到，我的房子就价值千万了。”张先生说，他这才意识到炒房挣钱是件轻松的事。

不期而至的“寒流”

交易量逐月下降，9月之后，阿君一单生意也没做成，他关门歇业了

去年7月，张先生贷款买房用于投资，其中一套在南山区的“城中央”。

4月24日，“城中央”楼盘销售代表王力（化名）说，小区1100套房子，去年7月1日开盘当天被“抢”了700多套。

但是，到了8月就不好卖了，只卖出10多套，之后平均一月卖几套。而她10月以后一套房也没卖出。

难卖的楼盘不仅是“城中央”，去年7月起，深圳的住宅商品房成交量逐月下降，到了10月，成交量不足1月的20%。

作为投资客、同时也是中介老板的阿君倍感压力，去年9月后，他一单生意也没做成，就关门歇业了。

据央视国际的消息，到去年11月底，深圳有2成房产中介关门。

不做中介了，阿君想出手他的按揭房，但无人问津，他等等看，但“越等越被动”———房价开始下降。

10月时，房价达到了17350元，11月、12月都在15000元。

深圳国土房产局今年4月14日发布报告，今年3月，深圳房价环比下降了16.53%，每平方米在13618元，跌到了去年四五月份的水平。相对去年全年均价，则下跌20%以上。

金融调控的力量

李耀智认为，银行信贷不再强力支持投资客，楼市方向的扭转就容易得多

楼市萧条的同时，投资客们感到贷款的难度也越来越大。

“城中央”的销售代表王力说，有几十套房去年8月就交了定金，但至今办不下贷款，无法成交。

“深圳此次房价下跌，与金融系统的调控有很大关系。”李耀智说，按照中原地产深港研究中心的研究，以往历次调控未起到预期作用，原因在于金融系统的支持不够。

如2006年6月“九部委十五条”发布之际，银行不仅没收紧房贷，反而推出各种刺激消费的信贷产品，使投资者背后有强大资金支持。

去年则不同，银行7次加息，多次上调金融机构存款准备金。去年9月27日，中国人民银行及中国银监会联合发布通知，对房地产信贷政策做了重要调整，确定了第二套房贷利率。

在深圳，去年7月开始，各商业银行就减少了房贷数量。据中国人民银行深圳中心支行的数据，去年8月各银行的房贷总额是145亿，9月是99亿，10月则为49亿。

中原地产去年的统计显示，因无法取得贷款而取消合同或追加首付的个案大幅上升，有近3成个案无法取得贷款，剩下7成中即使取得贷款，贷款总额也普遍下降两三成。

“如果银行信贷不再强力支持，楼市方向的扭转就容易得多。”李耀智说。

政府的调控政策

推出两限房，“剥夺”开发商定价权，并让购房者“看到希望。”

深圳房地产研究中心副主任王锋分析，深圳房价实现下跌，本地政府的宏观调控也功不可没。

2007年11月30日，深圳国土局发布了两宗“两限房”用地土地使用权出让公告。两限房挤压了开发商的利润空间，“剥夺”了开发商的定价权。

王锋认为，不具备自由交易和投资功能的两限房，能实实在在解决部分中间阶层的住房需求，使他们看到了希望，一些人在买房问题上有所观望。

两限房以龙华和宝龙工业区为试点，前者是近年来房价升幅较快区域，后者是未来两年的热点开发区，两限房的推出有助抑制该区域房价上涨。

去年7月10日，深圳国土局还发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，作出了“境外个人只能在深圳购买一套用于自住的商品房、不能购买非住宅物业”等规定，限制外资炒房。

此规定的背景是，深圳房产市场有一支外来投资力量，以香港的个人投资者所占比重最大。中原地产的数据显示，在深圳写字楼及商用市场，港人购买的比例超过20%，在商品房市场，港人的购买比例近10%。

此外，去年11月1日起，深圳开征城镇土地使用税，占用土地越多，持有时间越长，地段越好，缴纳税款就越多。

王锋介绍，去年9月以来，商品房交易量持续走低，而银行严格控制信贷，开发商短期资金压力大，这个时候，开征土地使用税，开发商又面临税款压力，促使他们通过降价获得资金回笼。

王锋认为，深圳人多地少，市场敏感度大，一遇调控，容易发生波动，加之投资过旺使深圳这几年房价比其他地方上涨快，涨到了一定高度，调控时自然能回落。

低迷后的理性回暖

半求说，目前被套的多是生手，有经验的去年7至9月就出货了

在交易量走低的楼市，久违的促销手段重现了。

今年3月6日，一个叫“泰华阳光海”的楼盘，对联想员工开出6.5折的团购价。之前，一些楼盘还采取“特价房”、送装修、家电等手段促销。

直接降价，则从万科开始。去年9月深圳万科第五园三期开盘，均价14800元，今年3月1日该盘后期推出的房屋，均价11500元，且全部精装修。

而据深圳桑泰地产销售总监蔡灿介绍，他们的桑泰华府三期去年12月开盘均价2万元，年前售出三成，年后调到1.6万元，目前为止售出7成。

在开发商们的促销举动下，今年3月，房价下跌同时，与之对应的是成交量上升，成交18.97万平方米，环比增加194%。

在王锋看来，这是楼市回暖的迹象。他的判断是2008年深圳房价不应再有大幅上涨或下跌，进入到调整期。

王锋认为，房价下降也体现了市场自身的规律。过去投资客太多，随着投资客大量抛盘，今年置业是以自住为主的群体，他们理性得多，有持币观望的状态。

“2008年是买方市场，是自住客主导的市场。”深圳中原地产的研究认为，今年不会有投资客轻易进入市场，原因一是贷款利率调高，二是深圳租金相对稳定，回报率下降，对投资者不再具有吸引力。

深圳香地咨询公司的半求说，目前被套的投资客，多是生手，有经验的投资客已集中在去年7至9月出货，解套的大约有12000人。

按照半求的统计，目前被套的大约6000人，房产面积约70万平方米。

首次炒房就被套的张先生说，“只要稍微赚点就出手。”他对自己的投资还有信心：“关内土地越来越少，不怕没人买，只是时间问题。”

在深圳一家媒体工作的许小姐，被套了三套房，她认为有两种选择，要么忍痛“割肉”，要么出租，等两三年后再说。但怎么选择，许小姐还是没想好。

而供着6套房的阿君，则希望房子能尽快出手，好有进账。（钱昊平）