今年九部委出台的“国十五条”调控成效显著——

短期炒家遁出深圳楼市

　　国土房产局近日公布了全市第三季度商品房的销售情况，有几个数据值得重点留意。

　　首先是成交量，7月份全市商品住宅成交33万平米，8月份成交38万平米，同比下降幅度分别达到40％和38％，是近5年来同一时期的最低成交纪录，国十五条出台后的6、7两个月的交易量呈环比下降，幅度分别达到28％、37％，8月、9月有所回升，但远远低于去年同期的交易量。去年5月国八条出台后，成交量也曾出现过萎缩，6月、7月的销售面积环比下降幅度分别为16％、5.5％，但到8月份后，成交量开始稳步回升，11月出现井喷放量。

　　从数据看，今年九部委出台的“国十五条”与去年七部委出台的“国八条”对楼市的影响差异较大。去年的调控结果是，经过短暂观望后消费者蜂拥入市，今年调控措施出台后，市场也出现了观望，但观望过后并没有出现去年那样的放量回补迹象。

　　今年的调控目标直指投机购房者，购房不足五年全额征收营业税的强制性规定以及规范房地产交易秩序的多项措施，对投机购房者形成“精准打击”，直接导致接下来的6、7、8月的交易量大幅下落。今年住博会上中原组织的大型置业调查访问了近2000余名到访者，其中打算购房用于纯赢利性投资的比例不足1成，比春交会的比例低了15.5％。走访中原近期代理销售的楼盘20余个，在购房人群当中打算短期内转手获利的购房者已经绝迹。近几个月的成交量的变化以及置业消费调查充分反映了今年的调控措施对炒家的打击立竿见影，效果卓著。

　　再来看房价，调控后，经过6、7、8三个月的惯性上涨，9月份房价开始回落，环比8月下降了13％，仔细比较8、9月的成交结构，9月关外成交比例达到67％，比8月份高出12个百分点，其次9月别墅类低容积率项目成交面积显著减少，再次9月份中小户型成交比例上升，三个方面的原因使9月份的成交价格环比8月下降较大。这三个变化符合政策对楼市的引导方向，与政策意图吻合。随着一系列稳定房价的配套措施跟进，并持续对楼市产生作用，接下来的几个月，这种成交结构的变化会更加明显。虽然近段时间宝安中心区、龙华、龙岗中心城有部分新项目的售价刷新区域新高，但这些项目不会是楼市的主流，或者可以看成是楼市转折前的最后盛宴。随着关外项目以及中小房型的供应逐渐增多，并成为主流，中低收入者的置业计划得到实现，必会对全市的房价有所平抑。至于有人认为那不是有效供应，平湖项目的热销已是最好的证明。

　　今年住博会上的置业调研显示，购房最看重的因素，区位的敏感性已下降至第四位，而去年同期的调研，该因素列在首位。这种选择的变化显示出消费者对于区位的关注已经开始慢慢淡化，一些传统上被认为偏远的区位会随着交通以及城市基础设施的改善，在置业者心目中的地位也会相应得到改变。

　　深圳市五年住房建设规划已明确指出今后五年住房建设方向是重点发展中低价位，中小套型的普通商品住房和政策性住房，解决中低收入家庭的住房问题。在这一纲领性文件的指引下，房价只会朝着有利于中低收入者的方向发展。9月房价的回落实际上已经传递出这个信号。