之前被很多开发商寄予厚望的金九银十近日平淡落幕，虽然众多开发商使出浑身解数大搞打折促销活动，但市场并没有再现以往九、十月交易火爆的场面。有媒体记者戏称，以往都是“金九银十”，今年却是“铜九铁十”，而业内人士表示，上海楼市过渡平稳，今后很可能朝旺季不旺、淡季不淡的方向发展。
“金九银十”楼市未现成交热潮
房产之窗新近发布的统计数据表明，刚刚过去的10月份全市住宅成交面积90万平方米，比9月份的105万平方米又有下滑。而据易居中国研发中心提供的数据，2005年的10月、9月的成交面积分别是149万平方米和118万平方米。对此，上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)表示，今年的“金九银十”成色严重不足。
这个观点在一些在售楼盘也得到了验证，一些开发商明确表示，楼盘9、10月的销售甚至不如之前几个月好。
东方城市花园的开发商副总经理周永兴表示，楼盘9、10月成交的情况比较稳定，并没有出现较大的增长，相比而言，还是5月销售状况最好。但是他表示，东方城市花园目前已是尾盘，在宣传上没有过多的投入，因此没有沾到“金九银十”的光也很正常。
不过一些参加过十月假日楼市房展会的楼盘也同样没有沾到“金九银十”的光。上海及第不动产机构总经理马千里告诉记者，他们的项目“2335”销售最好的月份是今年的5、6月份，而“金九银十”则没有带来太多的成交。“8月底9月初，楼市曾经出现一个短暂的复苏期，很多楼盘都取得了不错的销售业绩，而从9月中旬开始到10月下旬却一直在向下滑，”马千里说。他还表示，假日黄金周不仅不是一个销售高峰期，反而因为旅游旺季分流了一部分客源，成为一个低谷。
三大原因让“金九银十”成昨日黄花
一边是开发商积极备战，一边是购房人冷静对待，面对“金九银十”所处的尴尬境地，易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，造成“金九银十”成色不足的原因主要有三个。
国家宏观调控政策持续发力
从去年到今年，上海的房地产市场一直笼罩在宏观调整的阴云下，尤其是去年一系列组合政策让整个市场受到了重挫。杨红旭表示，在今年“国六条”及后续政策出台之前的3到6月，上海的房产市场已经处于逐渐升温的过程，如果按照当时的趋势发展，今年的“金九银十”现象很有可能再次显现，因为部分刚性需求已观望了一年左右。但是5、6月份政策的集中出台，7、8月份的持续调控，包括中央“补丁”政策及地方“细则”的落实，使新一波的增长势头被遏制住了，房产市场重新进入缓慢发展的状态。
住宅行业格局正发生转变
杨红旭认为，国家宏观调控政策传达出中央对住宅行业的态度发生了明显转变，这将对住宅行业产生极大的影响。
从鼓励住宅消费，倡导住宅商品化、市场化到注重国家住房保障体系、构建和谐社会，中央政府对房地产行业的态度正在发生着逆转。在上海，政府正大力建设主要由廉租房、配套商品房及中低价中小户型商品房三部分构成的住房保障体系，这一体系的建立不仅会影响到普通商品房建设、销售，而且会促使投资客进一步退场。在一个缺乏投资客的市场中，市场复苏需要更长的时间，而今年政策刚出台后不久后就迎来“金九银十”，这必然会影响到“金九银十”的成色。
购房者心里预期发生改变使观望气氛愈加浓厚
不管是国家宏观政策的影响还是住宅产业格局的转变，其实开发商最关心的还是购房者的心态如何。去年的宏观调控以后，上海楼市进入一个购房者持币观望、买卖双方博弈胶着的时代，而到了今年，市场上观望的气氛随着新政的不断出台变得更加浓厚了。
“市场不景气，让很多人的住宅消费需求预期和观念都发生了改变”，杨红旭告诉记者。首先，因为国家加强了对税费的征管力度和对个人贷款的控制，使投资客的投资成本加大，投资回报率降低，投资客或者转向其他投资渠道或者由售转租，改做长线投资，使市场上投资客的比例大大减少；其次，一些刚性需求的上海人、新上海人在住宅观念上逐步转变，住房需求远没有以前强烈，而国家“70%90平方米住宅”的政策又让这部分人看到了希望，因此他们宁愿暂时观望，等待半年后一年后市场中出现更多适合他们需要的房子；再次，由于政府在今后几年中将扩大廉租房惠及面（十一期间增至10万户），和大力发展租赁市场（包括增加公共租赁房），使一部分中低收入者降低了买房的意愿，又削弱了购房大军的力量。
未来两个月：回暖不会出现 平稳将是主题
“金九银十”过后，今年还剩下最后的2个月，按照以往的惯例，年底常常是房产市场相对的淡季，而马千里告诉记者，现在淡季、旺季的概念正在逐渐模糊，因此在接下来的11月、12月，很可能出现“旺季不旺、淡季不淡”的情况，无论是成交量还是价格都不会出现太大的变化，楼市整体应该会继续平稳地向前发展。
杨红旭也表示，至少在年内，上海的房地产市场将不会出现大的变动，“价格可能会走低的趋势，但在部分楼盘降价促销的带动下，全市整体成交量估计会一直维持10月的水平”。
