一位知名专家曾在2005年预言：上海楼价年内将跌50%，北京将跌30%。结果为中国楼市留下了一个笑柄。因此说，以数据说话准确地预测房价涨跌是非常困难的，但很多人仍前赴后继，乐此不疲。

　　是预测，就有风险。如果抛掉“机会主义”路线，抱着客观分析、小心求证的态度，我们应该鼓励合理的预测。在连续的房地产宏观调控之下，上海住宅价格何去何从，是大众关心的敏感话题。在此，笔者将尝试着理清上海住宅价格今后几年的大致走向。

　　首先，回顾一下近几年的房价走势。上海住宅市场基本上是从2000年开始复苏，主要原因是全面结束福利化分房极大地释放了市场需求。从2003年开始，在投资投机因素的带动下，上海住宅价格涨幅跃进，2003年涨幅高达25%，2004年更达28%，高档商品住宅涨幅达到惊人的54%。而在2003年之前的近10年里，上海住宅价格年涨幅基本上没有超过10%的。2005年严厉的宏观调控使上海住宅市场走弱，房价增长减缓，高档住宅均价下调近14%。

　　其次，分析一下政策对房价走势的影响。由于我国房地产市场目前还很不成熟，“市场失灵”现象突出，所以政策频繁出台，行政干预力度较大，市场走向受政策影响相当大。本轮宏观调控自2003年开始，2005年以新老“国八条”为代表的调控政策明显改变了上海楼市的强势运行轨道，今年以“国六条”为代表的一系列地产新政策再次为楼市降温。据国家统计局公布的“8月份全国70个大中城市房屋销售价格”中，只有上海新建商品住宅价格指数同比下降2.2%，而其他69个城市同比都呈涨势。近期的市场动态表明，不仅外环以外中低价楼盘整体呈现跌势，外环以内也出现了房价走弱的趋势。总体来看，本轮地产新政策高潮已过，接下来更多是地方出台相关细则及进入具体落实阶段。在“90/70”、营业税、个调税、限外政策、加息等诸多实质性利空政策主导下，1年以内的短期上海房价将保持下跌和盘整的态势，1~3年的中期上海房价会基本处于稳定、盘整格局，3~5年的远期有可能会出现合理上涨趋势（年增幅保持在10%以内）。

　　再次，分析一下供求关系对房价走势的影响。除了配套商品房这样的政策性、福利性住宅外，住房价格主要由供求关系决定，政策对价格的影响最终也是由供求关系形成传导机制。2005年的宏观调控使上海住宅的供求比发生了巨大的波动，从2月份最高的1∶2.01，下跌到9月份1∶0.46。从经济学原理上讲，当市场供大于求时，降价是必然的。进入今年第二季度以来，宏观调控再次加强，供大于求现象重新持续出现，但供求比已趋于稳定，连续数月呈供略大于求之态，不像去年那样巨幅震荡，反映出市场对地产新政策的承受力、消化力增强，部分去年被压抑的住宅需求，尤其是刚性需求依然选择入市。

　　上述是总体市场供求状况。从地段上分析，近几个月以来，内环以内基本上保持供小于求的局面，价格比较坚挺；外环至郊环之间供大于求成为常态，价格将继续小幅走跌；内外环之间基本供求关系保持动态的平衡，项目分化现象突出，房价有微升者，也有略降的，大多呈盘整态势。从中短期来看，不同区域的不同价格走势的情况还将继续下去。从户型面积上分析，随着“90/70”政策的落实（如上海近期发布的1、2号土地出让公告），90平方米以下中小户型将经历一个供不应求、供求平衡、供大于求的历程，其价格也会随之发生变化；中大户型目前价格变化并无规律，因为市场供应比较充足，合理推测，三年之后，当其供应大幅减少之后，极有可能开始明显涨价。

　　因此，笔者认为“十一五”期间上海住宅价格年均增幅5%左右可能性最大。如果再具体一些，1年之内，将以下跌为基调，1~3年将在盘整中回升，3~5年将步入稳定的上涨行情，但如2003和2004年20%以上高涨幅的牛市将很难再现。