很多迹象表明，上海楼市的下跌之势已难以避免。可即使是跌，也有不同的跌法，上海楼市将会演绎的是一泻千里的暴跌、一个台阶一个台阶地缓跌，还是急跌数日又峰回路转的小跌即止呢？这次下跌的幅度有多大，会持续多长时间？记者今日采访了部分业内专家、购房者以及投资者，听听他们对于上海房价疑问的四大预测。

　　房价一定会下跌吗

　　几乎所有的被采访者都认为，上海房价的下跌不可避免。甚至一些购房者、中介以及开发商也认为，目前上海房地产市场已经步入了下降的通道。

　　虽然不少人希望房价能够稳定在一个比较理想的状态，即房价不再向上迅猛上涨，也不要大幅下跌，但是有专家表示，要想出现这样的情形太难，甚至可以说是根本不可能。目前虽然一些地段的房价还处于高位盘整的状态，没有明显下跌，但这种状态可能不会持续很长的时间。有开发商表示，市中心内一些定价较高的楼盘，以及一些实力较弱的开发商，可能会在年底这段时间内因“屏不住”而降价。

　　引用瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬曾公开发表观点说，楼市的下跌一般会经历三个阶段，初期的特征是价格微跌、成交量大降；二期的特征是价格急跌、成交量进一步放大； 三期的特征是阴跌，由于炒家出货差不多了，价格下落的速度开始放缓，成交量也放缓，市场处于做底的状态。近期上海房地产市场已经出现了微跌迹象，同时交易量大幅下降，这是房地产处于调整初期的特征。

　　房价真的下跌了吗

　　来自房产之窗网楼市行情监测系统的数据显示，9月15日至9月22日，上海动迁类住宅成交1167套，均价3554元，占住宅总成交的23.1%；9月22日至9月28日，上海动迁类住宅成交1632套，均价3415元，占住宅总成交的27%。

　　不过，即便是各种数据表明上海新房售价下降，但大多数上海市民根据直观感受，还是疑问重重。上海的房价到底降在何处？

　　《上海证券报》采访的某业内人士认为，低均价的动迁类住宅成交占比过高的现象可能是造成消费者无法感知房价下跌的一个重要原因。另外，造成统计数据与消费者直观感受“落差”的第二个原因是开发商不敢大张旗鼓地进行“价格战”。自去年以来，沪上不少楼盘在降价之后出现了大量退房的情况，‘退房’现象逼迫开发商不敢轻言降价，至少不敢大张旗鼓地降价。

　　有意思的是，虽然消费者感觉不到房价的下跌，但相关信息显示，上海内环、内中环间、中环、内外环间和外环的新房成交价不久前均出现微幅下调的局面。虽然降幅甚微，但“五环齐降”意味深长。

   房价会下跌多少

　　既然众口一词地认为房价会下跌，那么可能会下跌多少呢？对于这个问题，各方的说法有些不同。有些人认为至少会下跌30％，有些人表示下跌15％左右就会出现反弹，而有些人则表示无法判断。房价到底会下跌多少很难预测，这要看预期的心态。目前市场仅仅出现了交易量的滑坡迹象，但是房价还没有真正大幅下跌，所以实际上很难判断房价到底会下降多大的幅度。

　　从记者采访的有意向买房的市民来看，似乎各人的心理预期差距较大。正打算“以小换大”的程先生表示：“凭我的直觉，房价能下跌15％就非常不错了。”而另一位早就看中联洋地区的汪先生则更“心狠”些，对于前期标价16000元/平方米的一套房子，他说： “如果价格跌到10000元/平方米，我就出手。”

　　房价会跌多长时间

　　关于房价下跌的时间长短，相当多的人以两年至三年为界限。

　　华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平教授认为，这次房地产调整的时间会持续3年左右，最长时间甚至可能达到5年。在这段时间内，房价不会掉头向上。虽然在近段时间内，房价可能会出现高位盘整的态势，即房价在高位，不见下跌，但这段时间不会持续很长的时间，多则6-10个月，少则3-5个月。

　　他强调:“调控政策对房地产市场产生的作用有两种途径来消化，一是作用的时间比较长，另一是通过价格大幅下跌来进行消化，两者互为关系，如果房价下跌幅度不够，那么持续的时间就会变长。”

　　而作为投资者的刘先生对海外的房价有比较透彻的研究，他认为一般情况下，房地产发展周期在7-10年，在周期内，房价先是缓涨，而后迅猛上涨，最后是调整房价下跌。上海从2000年开始出现上涨，在2003年、2004年出现迅速上涨的局面，那么在未来的两年内，房价会一直走低。同时，他还表示，从今年6月1日起实施的新政，对于投资者来说，是一个巨大的打击，在今后的两年之内，投资者投资房产几乎没有什么赚头。上海房地产市场要等到至少三年以后才会出现下一个投资机会。而在这段时间内，房价已经不大可能会向上发展。