[资讯全文]

    江苏省南京市关于清理闲置土地、盘活存量用地、促进土地合理利用的相关措施在今年已显现成效。从 2006年开始截至今年第一季度末，该市已清出5000多亩闲置土地，其中收回房地产开发用地570亩。除了已收回的闲置地，其余闲置地的开发权已被“冻结”，根据闲置原因分别处置。

严格收地将促使理性拿地

据南京市国土资源局土地利用管理处王海龙处长介绍，为了督促出让地块尽快得到利用，南京市早在2005年就出台了《关于闲置土地的清查处置意见》，对征而不用、供而未用的闲置土地，根据具体情况，与审计、监察、法院联动，提出不同的处理方案，从 2006年开始截至今年第一季度末，已收回各类闲置土地18宗，面积2029亩。同时，通过价格杠杆调动企业使用和盘活闲置土地的积极性，对符合用地整体规划、交通方便的闲置地块，向投资者重点推介。南京市江宁区湖熟镇闲置8年之久的南京金城集团870亩工业用地，被依法收回后，有27家公司在这里落户，建成排排多层标准厂房。而两块在2004年1月曾经创下历年来南京土地拍卖单价之最的南京市新街口铁管巷A、C地块，一年半后因开发商无力缴纳出让金而被政府收回。当年为这两块地喊出5．45亿元高价的上海全日通投资有限公司和上海卫中实业发展有限公司支付的4200万元保证金不予退还。

“这是南京楼市的一个标志性事件，给了所有开发商一个信号，南京土地秩序整顿敢动真格!”南京市土地储备中心主任冯昌中告诉记者说，从2006年开始来，南京市共取消受让单位竞得资格3家，解除土地出让合同7幅，没收定金及保证金1．3亿元，收取滞纳金660万元。严格执行闲置土地收回制度，不仅体现了政府促使土地出让市场和楼市回归理性的决心，更对以投机为目的的部分开发商产生相当的震慑作用。

清理闲置土地出实招见真功

从最初的金陵中学东侧地块被收回，到后来顺驰名下的滨江奥城地块，新街口铁管巷A、C地块等，近年来南京有关违规地块、闲置地块被收回的消息便一直没间断过。今年1月，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》后，南京市进一步明确要严格执行闲置土地处置政策，严格界定闲置土地，严格处置不留隐患。

“对严重违反土地出让合同约定的，对符合闲置土地处置条件的，我们一律坚决按照合同约定、依照政策规定予以处理!”南京市国土资源局副局长丁和庚重申这一观点。按照南京市《关于调整土地闲置费征收政策促进闲置土地利用有关问题的通知》规定，闲置土地就是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工建设的建设用地。而有如下情形之一的，也认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未约定或规定开发建设日期的，从国有土地有偿使用合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；已动工开发建设，但已开发建设面积不足应动工开发建设总面积1／3的；取得土地使用权后投资额不足总投资额25％且未经批准终止开发建设连续满一年的。王海龙解释说：“这几种情形所称动工开发建设是指已领取施工许可证，并进场施工。”为加大对土地闲置行为的查处力度，他还介绍说南京市已适当调整了土地闲置费征收标准：以划拨方式取得土地使用权的，自建设用地批准书颁发之日起满一年未动工建设的，按每亩3000-5000元征收土地闲置费；其中高淳、溧水县按每亩3000元标准收取，江宁、浦口、六合按每亩4000元标准收取，其余按每亩 5000元标准收取；以出让方式取得土地使用权的，自国有土地有偿使用合同生效满一年未动工开发建设的，按每年不超过土地出让金的20％计征土地闲置费。其中工业用地按土地出让金的15％计征，经营性用地和其他用地按10％计征；已开发建设面积不足总面积1／3的，或已投资不足总投资 25％且未经批准终止开发建设满一年的建设用地，根据供地方式分别按前两条的有关规定征收土地闲置费。同时，对逾期缴纳土地闲置费的，从逾期日起，按日加收0.1％的滞纳金。对拒缴土地闲置费的，依法采取有关措施，直至依法收回土地使用权。

土地调控向纵深“革命”

在全面清理闲置及违规用地过程中，南京市国土资源局局长臧正金表示，目前国家在国土资源监管的方式方法上已发生重大改变。从去年开始，南京将逐步把对土地违法行为的发现率、制止率及避免和挽回经济损失列为重要的考核指标。这将有助于从根本上解决土地闲置问题。

严格闲置土地管理办法会给市场带来怎样的实际影响?南京大学城市与资源系博导林炳耀教授认为，严格执行闲置处置政策，将促使开发企业加快土地开发速度，这客观上会增加市场的供应量，未来两三年内将形成一个新增供应的小高峰。目前，在南京市的土地出让合同里，已经清楚规定了项目动工、完工直至销售的时间表。加快开发，加快出货，加快资金流转，会成为开发的主流和趋势，这会间接地起到稳定楼价的作用。此外，通过严格执行闲置处置政策，囤地现象将大大减少，开发企业土地储备模式会转变。过去的开发模式，一般企业会花大量的营运资金储备土地，一是为了将来的快速发展，二是等于是把钱存进土地这个银行求增值。一些大型开发企业的土地储备量更是惊人。如果完全要按照新规定开发的话，这些开发企业的资金能否跟上，开发能力能否承受，融资能否及时到位都是问题。所以，未来开发企业不惜重金大量买地的行为会减少很多，拿地的节奏会有所放慢，合作开发或者转让土地的现象会增多。但林炳耀也承认，“严格执行清理闲置土地政策，一定会从根本上克服开发商过度囤地的问题，但多多少少会带来一些市场观望情绪。不过，由于政策增加房地产市场供给的作用是长期和缓慢的，估计对购房者以短期心理影响为主。还有两点可以看清楚，一是相对成熟的市场、管理相对规范的城市，市场所受影响非常有限；而运作效率高、资金实力雄厚的开发企业应变能力更加强，所以不用担心楼市因此会出现什么不适应。”

对此，清华大学经济管理学院冯燮刚博士则认为，囤地待价而沽是开发企业让土地闲置的主因。开发商通过囤地、囤房来操纵价格，诱导升值预期，其影响恶劣，后果严重。目前为了防止这种做法，采取过期不开发收回土地等做法，但由于两方面的原因收效甚微：一是规定有弹性，执行须强制，影响其实际执行力；二是容易造成供给紧张，诱发恐慌性涨价。建议采取经济手段抑制开发商囤地行为，避免采取行政手段。按照土地闲置时间征收足以抵消土地升值的土地闲置费，依照囤房时间征收足以抵消房价升值的房地产税，建立与时间赛跑的开发和销售机制：使之拖得时间越长，最终的住房成本越高，竞争力越低，销售难度越大。这样，可以在增加有效供给的同时，通过确立开发商的自律机制，有效防止开发商囤地捂盘的行为。