“没想到，楼市真正的发展，也就那么几年。跟刚开始相比，杭州楼市真的已经发生了翻天覆地的变化。”

采访过程中，业内人士这样说。

杭州楼市的发展历程，如果粗略地加以区分，大致可以分为1998年之前的启蒙和序幕期；1998—2007年取消实物分房之后蓬勃发展的第一个黄金10年；而在2008年，杭州楼市第二个黄金10年的大幕也开始拉开。

而回顾和总结过去杭州楼市的发展历史，是为了更好地开启楼市新的10年。

1992年-1998年

杭州楼市发展的序幕期和启蒙期

标志性事件：

第一个商品房——梦湖山庄1992开盘。

1992年，杭州楼市第一个真正意义上的商品房——梦湖山庄开盘，预示着杭州楼市发展的启蒙期开始。

在这一阶段中，实物分房的模式依旧是主流，但市场化运作的公司开始出现，按揭买房开始出现，开发商也推出了“还本赠楼”等最早的营销模式。不过国家开始宏观调控，加上商品房概念还没有深入人心，房产企业经历了非常艰辛难熬的过程。

这一阶段所造的房子，业内人士把它称作“第一代”的楼盘。因为基本上就是单纯的“造房子”，房子就像火柴盒，没有个性。什么楼间距、日照率的考虑都是很牵强的东西。不过这一阶段也已经出现不少好的楼盘，比如第一次引入“建筑师”概念的丹桂花园，把自然环境完美融入建筑的九溪玫瑰园等。

而杭州房价，也基本上属于楼市初步启动的缓慢上涨期。

楼盘样本：湖畔花园

杭州城西最早开发的一个楼盘，别墅、排屋、多层、高层、小高层、写字楼、商铺……几乎包括所有房产类型。更重要的是，它经历过当时商品房楼盘开发所有的辛酸苦辣。

现任浙江大学投资研究所所长的赵杭生，当时就在这个楼盘负责市场推广。说起这个楼盘，他的第一句话就是：你能想象一个楼盘卖了8年吗？赵杭生介入房地产开发的时候是1994年，当时正值海南房地产泡沫破灭，国家“一刀切”的宏观调控波及杭州。“销售非常糟糕，营销非常艰难。一个月能卖掉一套房子，就要举杯庆功了。”

即便这样，卖了8年的湖畔花园还算是幸运儿。因为受宏观调控政策打击，当时还非常稚嫩的房地产公司纷纷支撑不下去了，许多项目被套牢，转让的转让，破产的破产。不过赵杭生说，这段经历也为杭州房地产市场培养了第一批能够经得起沉浮的精英，比如绿城、南都、中大等，这些公司的很多高层，都是湖畔花园这个项目里出去的，堪称人才“试验基地”。

1998年-2008年

杭州楼市的第一个黄金10年

标志性事件：

1998年7月1日起，中国取消福利分房，与此同时，中国经济经过两年的蓄势，持续八年高速增长。杭州楼市诞生了桂花城、新金都城市花园、南都德迦公寓等一大批本土开发商的代表楼盘，引领杭州楼市发展10年。

1998年是杭州房地产业开始快速发展的时间节点，那一年杭州提出“住在杭州”的口号，此前还从萧山、余杭划进几个乡，蒋村商住区开始成形。以绿城、南都、金都等为代表的开发商，开始以打造自己的品牌为目标，楼盘讲究好的建筑外形、好的配套、绿化，考虑容积率，杭州楼市市场化发展迈入第一个黄金10年。

这第一个黄金10年的楼市内容实在丰富。2000年至2004年，楼市急速上涨；2005年至2006年，在国家宏观调控下，楼市进入调整；2007年，楼市经历一波急遽反弹；2008年，又开始进入调整阶段。

这一阶段中，楼盘开始出现物业管理；“美国老太太和中国老太太”的故事开始流行；按揭买房成为主流；精装修开始慢慢出现，并最终大行其道；产品类型开始细分，“生态庭院”、“一线江景房”、“科技住宅”等概念纷纷出现；豪宅楼盘带来了许多新的生活理念；一批杭州老牌的开发商开始顺应市场潮流，稳固确立了自己的市场地位。绿城走出了精品开发的路子，并形成了系统性的产品类型；滨江通过开发金色海岸等楼盘一炮而红，金都走上了科技地产的道路。绿城、广宇、众安、滨江纷纷迈入上市公司行列。

在此过程中，杭州的房价开始呈几何级增长，万元房开始遍布杭州的东南西北。

节点事件:

1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。

1999年，国务院发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，该意见要求用现代科技对传统的住宅产业进行系统、全面的改造。由此开启了住宅产业化的序幕。

1999年，中国人民银行下发了一条《关于开展个人消费信贷的指导意见》。“积极开展个人消费信贷”的概念首次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。中国新一轮的房地产牛市开始正式启动。

2002年2月，时任建设部部长的俞正声宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”而4月开始的公房提租又将房改向纵深推进。

2008年开始

杭州楼市迎来新十年

标志性事件：

地产大佬中海、华润新鸿基、复地、嘉里、凯德、万科、保利、金地、上海世茂、北京金隅、南京朗诗……全面进入杭州市场，他们的产品将于2008年集中上市，与绿城、滨江、金都、坤和、欣盛等为代表的本土开发商同台竞技。与此同时，中国经济历经8年高速增长，增幅将随宏观调控而有所回落。宏观经济背景和地产竞争新格局，带来了楼市的全面升级，“新10年”热烈开启！

楼市新的“黄金十年”。舞台已经搭好，就看接下来如何唱戏了。

新闻链接

创新产品十七年——章惠芳(国际房地产硕士、双赢置业营销机构总经理)

1992年，第一个别墅产品——梦湖山庄推出房地产整版广告，打响房地产营销先河；

1994年，金都花园第一个在普通住宅小区中配套游泳池、网球场；

1995年，绿城第一个公寓房产品——丹桂公寓定位为“舒适型房产”，创导“舒适桂花园，一生好居停”的生活方式；

1995年，南中国花园推出楼市“十点利”营销——透明卖房；

1996年，湖畔花园首推“文化”营销——生长着文化的地方；

1996年，金都新城以“三低二高的绿色房产”揭开环境营销；

1996年，留下新村，一个不被人关注的小楼盘，因为采取了“首付3万元，月付500元”类似分期付款的方式，在低迷的市场中一销而空，后来的信鸿花园、新世纪花苑等远郊楼盘大多采用了这一总价分解模式；

1997年，三墩的新世纪花苑推出“买房赠车”活动，虽然最后还是折价销售也没赠多少车出去，但大胆的营销方式进一步加剧市场的竞争热度。

期间，事件营销层出不穷，如植树节绿化、教师节优惠等，市区楼盘如中河花园、月桂公寓等顶层采取退台、赠送阁楼露台等方式，一举改变顶层难销的窘状。而金都新城的户型创新时至今日还不断被“克隆”。

1997年，地处西子湖畔少年宫附近的“豪宅”——西湖花苑，让我们领略了“西湖豪宅”的风采：其简洁典雅的外立面、中空玻璃、屋顶游泳池以及高达10元/平方米/月的物管费(在1997年的物价下)，成为高档住宅的“样板”。

自1998年始，以新金都城市花园、南都德迦公寓、桂花城为代表的新一代房产品的登场,他们的成功成为当时杭州楼市的新亮点。

2003年，第一个开发远郊高层住宅的云顶空中花园别墅等楼盘，在规划上都有了与众不同的胆识和胆量。第一个具有江景第一排住宅公建气势的太阳国际公寓；第一个营造“空中江南庭院”的钱江时代。

2005年，第一个打造“国际一流江景住宅”并推出大面积五星级精装修楼盘——金色海岸；

2006年，第一个引入管家式服务的东方润园开盘获得关注和认购；同年，九树公寓以“非经验住宅”低调面市；

2007年，以“90/70”限制入市首次把90平方米主要设计成三室一厅的万家花城一夜倾城；

2007年，几年如一日把公建作为长期运营产品并打造“只为世界500强”的世贸丽晶城EAC收获多多；

2008年，倡导“恒温恒湿恒氧”的朗诗国际街区开盘；春江花月的升级版——丽江公寓一期华丽绽放；

2008年，在户型设计上创新的中海·钱塘山水、天阳·上河在市场上受到追捧；

2008年，坤和的和家园在景观利用和融景上创新；西溪里在建筑形式上的中式创新。

杭州楼市，确实跟以前不一样了。

这是一位杭州楼市的资深业内人士，在近日接受记者采访时所发出的感慨。

他说，特别是今年以来，楼市突然冒出一大批亮点楼盘，让人有些目不暇接。楼市的竞争，真的越来越激烈，但他同时表示，楼市也变得越来越有意思了。

种种迹象表明，杭州楼市已经进入了一个全新的发展阶段。杭州楼市，正在升级中。

杭州开始变大

翻开2004年和2008年的杭州楼市全景图作比较。如果说2004年的地图上，还只有不多的几个楼盘，地图显得还比较“干净”，那么2008年的地图，就显得杂乱多了：地铁、过江隧道、高速公路，道路阡陌纵横，已交付的、可售的、将售的楼盘随处都是，临安、富阳、千岛湖，划进杭州的区域越来越多。

杭州楼市的舞台变大了。

从“西湖时代”到“钱塘江时代”、“东部战略”、“沿江开发、跨江发展”……滨江集团副总经理张洪力表示，这几年，杭州从原先的一个中心，演变到现在的多个中心，热点区域也从原先的城西向钱江新城等区域转变，加上地铁等便捷的轨道交通的建设，杭州从原先“摊大饼”式的开发模式，进入了跳跃式发展阶段。

他认为，这些改变对于楼市格局所起的影响是巨大的。城市多中心的规划，加上地铁、快速公交、高速公路等交通模式扩大了城市半径，改变了人们的生活方式，进而引起人们生活轨迹的迁移。有效的城市容量的扩大，这是一种升级。

事实上，杭州近年来出让的土地，特别是大宗土地，基本上集中在郊区板块。钱江新城、滨江、九堡、下沙、三墩、闲林、萧山等之前的郊区板块，开始渐渐变得成熟起来。城市外延也越来越向外扩展。

一位业内人士指出，近几年的杭州楼市，正以一种几何级的方式飞速增长，这意味着一个全新的复杂的大市场正在形成，杭州露出它一直梦想中的大城市的迹象。杭州从中等城市向大城市迈进的过程中，市场规模的意义远远高于房价的意义。其实，城市的发展目的不是为了让城市更高贵，而是为了让城市为更多人服务。多样性是城市的特征，也是城市存在的理由。只有足够庞大的规模，才能拥有足够丰富的多样性，才能拥有一个更具活力的大都市。

主角换了容颜

楼市规模的扩大，为开发商提供了更多发挥的余地。事实上，正是杭州的变大，吸引了很多新面孔的加盟。

最为突出的表现，是一批外来品牌开发商的进入。

一位本地开发商坦言，为什么很多外来开发商，在很多年前就叫着要进入杭州，却到近几年才真正进来。除了因为当时杭州市中心地价太高，市场风险比较大之外，更重要的是杭州容量太小，没有这些外来品牌开发商尽情施展的舞台。不过随着土地大量供应的郊区板块的规划出炉，不少外来大鳄终于觉得时机到了：有可供开发的上规模的土地，而区块的风险性也大为降低。

种种迹象表明，这些外来开发商进入杭州楼市，并不单单是打一枪换一炮的短期行为，而是一种长期的布局。

首次进入杭州的中海胃口不小，一举在杭州拿下了六个地块，体现了其要深耕杭州市场的决心，及长期看好杭州市场的信心；华润新鸿基在钱江新城开发80万平方米都市综合体万象城，并且大多数物业都是持有型的，很显然必须得在杭州长足发展；而从体量上，无论是保利的东湾、上海世茂的江滨花园、远洋的拱墅区项目，还是复地的连城国际，都不是两三年能开发完成的项目。

据了解，这些外来开发商在杭州开发的房子，2008年是集中展示期。他们的产品是否能在杭州打响第一炮，或尽快深入人心，另当别论。不过这些新面孔的出现，肯定将为杭州楼市注入一股新鲜的空气，并在接下来的时间里持久地影响杭州楼市。杭州楼市，真正进入了全面竞争的轨道。

而在外来开发商加紧攻城略地的同时，本地开发商也在加紧争夺市场。在资本市场上，绿城、广宇、众安、滨江等公司纷纷加入上市公司的队列，开始爬上一个新台阶，完成了自身的升级；另一方面，以绿城、滨江、金都、坤和、欣盛等为代表的本地开发商，经过多年的发展，已经开发过一批自己的拳头产品，同样拥有一批数目众多的铁杆粉丝。

外来开发商带来的新的开发理念、生活方式和国际化视野，与杭州本地的文化互相交融，在两大阵营发生首次碰撞的2008年，杭州楼市有了更多精彩的内容。

产品更新换代

90平方米的豪宅、别墅式排屋、新墙门大宅、帕拉蒂奥风格的平层官邸、双主题社区、美国城市公寓、草原风情TOWNHOUSE……事实上，杭州楼市，从来没有出现过这么多花样十足的产品。单听名字，就足见其丰富多彩的元素。

与此同时，精装修开始大行其道，众多为特定人群打造的生活方式开始兴起，节能科技住宅异军突起，开发商不再仅仅关注房屋质量，而是贴心地照顾好业主入住后的生活……楼市涌现出一批之前所没有的，在各方面都有所升级的产品。

而事实上，升级已经成为许多开发商开发产品的主旋律。许多楼盘在成功开发过一个楼盘之后，希望再接再厉，开发这个楼盘的升级版产品。比如丽江公寓称为“春江花月的升级版”；西城美墅称为“西城年华的升级版”；阳光海岸称为“金色海岸的升级版”。这些升级版楼盘，无论在产品规划、户型设计、景观营造等各方面，都有非常大的提升。

滨江集团副总经理张洪力表示，目前杭州的很多楼盘都做得各有特色，感觉像到了新的深圳时代。许多楼盘在户型、空间、建筑风格等各方面，都进行了新的尝试，楼市整体形成了百家争鸣、百花齐放的格局。楼市从前几年营销上的噱头，真正变成了目前产品上的亮点。

他说，前几年，我们认为欧美的城市管理、规划各方面都比我们先进，但是经过这几年的发展，杭州一些区域特别是新城，让人看到了欧美的痕迹。值得一提的是，在国外许多发达国家，把一幢房子做成精品的很多，但是像杭州这样，大体量开发高档房产，每幢房子都力求做成精品，却很难做到。经过多年的发展，杭州确实已经日益与国际化接轨，无论是开发商的眼光、人才，还是建筑材料，都已经越来越出色。

楼市进入升级时代

对于为什么产品会出现这么多的升级，张洪力表示，目前众多项目都位于郊区板块，包括许多外来地产开发商的大体量项目。地段看起来很常规不具备稀缺性，所以就必须动足脑筋，做出不常规的产品，才能卖出不常规的价格，所以楼盘创新的东西就比较多。

此外，是楼市设计水平的提高，以及建筑材料的提升。光是外立面，以前大家觉得用涂料就已经相当不错了，但后来开发商用面砖、用玻璃幕墙、用铝板，到现在留庄、阳光海岸、公元沐桥、溪上凰庭等开始用石材，这些都是以前想不到的，直接就提升了产品品质。

最为重要的是，张洪力认为，杭州楼市已经跨越之前的资金瓶颈，进入更大规模的资本竞争阶段，推动房产品开始真正成为一种消费品。如果说以前开发商有1个亿就可以进入房地产，那么现在你至少需要10个亿了。开发商要登上舞台做主角，就必须首先是资金实力雄厚的开发商。当活跃在舞台上的面孔都是资金“大佬”时，大家拼的就是产品了。随着房产品本身的升级换代越来越快，房子也会像手机、汽车等消费品一样进行更换，只不过前者的更换频率会更慢一些。

华润新鸿基杭州公司营销部经理陈强则表示，人们从对房子的建筑本身，转移到对生活方式的追求，这是楼市发展的必然结果。开发商为不同的人打造不同的生活方式，这就是一种升级。比如万象城悦府提供的是一种便利的都市生活方式。生活的便利分很多种，可以包括购物、停车、吃饭、会客等等，而在万象城，住户足不出户，就可以享受所有生活方面的便利。