楼市总是在不断向前。

扯远了说，房子从原来茅草土墙的"原始部落"，演变为今天钢筋水泥筑就的"城墙"；往近了说，房子从单纯遮风蔽雨的栖身之所，演变为今天重结构重景观重私隐的心灵家园。

如果说楼市总是在和风细雨般向前发展，那么现在，这种发展有了暴风骤雨式的质的飞跃。

杭州楼市变大了。

往东，德胜快速路、快速公交1号线连通了主城和下沙；往西，杭徽高速让临安离杭州更近；往北，德清开通了直达杭州的城际公交；往西南，留受路隧道已经列入了杭州市政府议事日程，富阳公交一体化已经在调研之中；而就在市中心，地铁工地上的轰鸣声，更是时时提醒着人们，杭州正在"长大"……

四通八达的交通干线，犹如给楼市注入了"血液"，让一些之前游离在购房者视线之外的郊区板块，有了当家作主的底气。

活跃在楼市的面孔多了。

外来地产大鳄的"铁蹄"纷纷踏进杭州大门。中海、华润新鸿基、复地、嘉里、凯德、万科、保利、金地、上海世茂、北京金隅、南京朗诗……他们打破了杭州之前相对封闭的发展模式，带来了更多新的开发理念和生活方式，让杭州站在了与国际化接轨的竞争舞台上。

他们每一家都"身怀绝技"，有的擅长做户型，有的精于做商业，有的在营造生活方式上很专业，随着他们的项目纷纷揭开面纱，杭州楼市更多了不少精彩的理由。

创新产品多了。

90平方米的豪宅、别墅式排屋、新墙门大宅、帕拉蒂奥风格的平层官邸……杭州楼市，从来没有如此百花齐放过。与此同时，精装修开始大行其道，以及为特定人群打造的生活方式开始兴起，开发商不再仅仅关注房屋质量，而是更贴心地要照顾好业主入住后的生活……

楼市升级，更多地体现在产品的升级上。而对于购房者来说，这也是楼市升级所能带来的最实实在在的好处。市场迫切需要升级换代的创新产品，即便总体清淡的市场，但一些创新产品依然在这个时候红透半边天，引发了一场"换房潮"。市场，才是最有力的证明。

如果说楼市正在升级，那么我们希望，这种升级能走得更远。

创新，掀起买房"更新换代潮"

5月，杭州楼市。

第8届人居展落下帷幕近10天。供应量井喷与成交率缩小，一定程度上预示着楼盘之间即将面临的激烈竞争。有专家预言，楼市或将步入全面调整阶段。

就在这个时候，一些楼盘现场传来的消息，却颇出人意料。

"上周末到我们楼盘现场来看房的客户，每天都达到1000多组。"中海·钱塘山水有关负责人这样告诉记者。

"我们之前开发的房源已经卖掉了80%以上，其中有可变空间的户型卖得特别好。"复地·连城国际的人这样说。

"随着跟客户接触越来越深入，我们越来越确信我们双主题社区的定位，很受客户欢迎。"欣盛·东方郡的负责人表示。

"虽然我们还没开盘，但是已经有好多人在关注我们这个楼盘，特别是公寓一楼的户型，一套房子好几个人排队等着。"这是从坤和·西溪里传出的消息……

在楼市整体平稳、买房意愿不强的当前楼市，一批楼盘却以自己合理的规划、创新的户型、诱人的生活方式等等，吸引着购房者下单。用一位购房者的话说是："不是没有房子住，而是产品太让人心动了，有换房的想法。"

楼市创新产品引发的一种买房的"更新换代潮"，正在楼市上演。

钱塘山水样板房，每天接待1000多组客户

"上个双休日，我们售楼处每天都要接待1000多组客户，看样板房都要排队，这组看完，那一组马上进去。"杭州中海房产有关负责人这样告诉记者。

在这样的行情下，怎么会这么火爆？"早上7点多开始，售搂处就围着人了，我们也没想到。"面对记者的疑问，他再次强调，"大多是在样板房里，很仔细地看半天。"

这位负责人所说的钱塘山水位于钱江一桥南区块，对岸就是五云山、九溪、玉皇山和六和塔，自然环境得天独厚，是素以做"精品楼盘"著称的中海地产在杭州的第一个项目。虽然之前中海对于楼盘的规划一直讳莫如深，但是随着钱塘山水5月15日在现场的售楼处向外界开放，这个楼盘便显然再也低调不起来。

"你们知道吗，钱塘山水有一个户型，建筑面积89平方米，赠送面积可以达到30平方米，做到3个房间，2个卫生间，甚至还有1个挑空的餐厅，你们如果要买房子的话，真的可以考虑一下的！"最近去钱塘山水看过一次样板房回来的小刘，之后便逢人推荐这个楼盘。

除了来头不小的品牌、稀缺江景资源之外，首次亮相便受市场追捧的钱塘山水，最直观吸引人的无疑是户型。记者在现场看到，一些客户甚至开始研究起这个户型："90平方米能做这么多空间，真不知道是怎么设计出来的。杭州以前这么经济的户型还真不多见。"

新产品更迭，楼市步入全面升级时代

确实，对杭州楼市来说，新近出现的创新产品实在不少。跟之前的房产品相比，有些产品在规划、设计、理念、风格等各个方面都有了质的飞跃。

比如位于西溪湿地北侧的坤和·西溪里，着力于打造杭州"新墙门大宅"，墙门、院落、青砖白墙、游廊这些建筑形式，再现了纯正的杭州生活，一曲连廊、一道幽弄、一眼小井、满院桂树，则勾起了很多人的家园记忆。坤和房产营销总监梁细清表示，虽然楼盘要到6月份开盘，但是已经吸引了很多客户，打电话来咨询的人也络绎不绝。

即将于6月6日开盘的水晶城，首批将推出500套房源，其中一批有夹层的LOFT房源也颇受市场关注。比如有个建筑面积89平方米的户型，除了2.9米的平层面积之外，还有一个2.19米高的夹层，可根据个人爱好设置成储藏室或者影视厅，除了夹层之外，这个户型还赠送一个挑空的景观露台，实在是让人心动。

"我们所有的可售房源销售率已经超过了80%"，复地·连城国际的刘锰介绍说，其中卖得最好的是一种有可变空间的户型。"可变空间"属于"额外空间"，购买时只计算一半面积，施工中预埋边框，设置降板，可在装修时独立分割，与普通居室一样应用。业主完全可以根据自己的需求和生活情趣来规划这个空间：它可以是一个开放型的户内花园，可以是一个随意而有情调的咖啡厅；可以是一个阳光书房，当然也可以是一个独立的房间。据了解，该楼盘月底将推164套房源，其中有最后一批"可变空间"户型。

被创新打动，买房只为更新换代

"我真的很喜欢西溪里公寓的一楼。"谢女士一边捧着西溪里的楼书，一边告诉记者："我从第一次看到这个户型，就有下单的冲动。"

谢女士说，自己也是偶尔看到西溪里的楼书，当时就特别喜欢那种有自家庭院的感觉。只是排屋买不起，后来发现公寓的一楼也很好。89平方米，带一个下沉式的庭院，还赠送一个50多平方米的地下空间，实在是太好了。

"在下沉式庭院里弄个秋千，摆几张桌椅，闲时看看书，种点花草，想想就觉得很惬意。楼上有两个房间，如果不够住，可以把客厅改成房间，然后把地下空间改成客厅，如果以后女儿不在家住了，地下空间就可以做个健身房或者影视厅，很方便。"谢女士开始憧憬起未来的生活。她说，她打算把朝晖的老房子卖掉，考虑买西溪里。"并不是没有房子住，实在是产品太令人动心了。"

而前几年曾经在闲林买过一套房子的石小姐，最近也逢人就咨询，要不要把这套房子卖掉，去买中海的钱塘山水。因为她实在很喜欢钱塘山水那个可以包进来的挑空阳台，"虽然是90平方米，但是有了这个赠送的挑空阳台，感觉像住在豪宅里。"她觉得，即使是买房投资，创新房产品的升值潜力也更大些。

很显然，在钱塘山水的意向客户里，跟石小姐有同样想法的客户不在少数。"客户里有不少是已经在我们周边楼盘买了房子的，看到我们的户型后，就有了换房的想法。"中海房产一位销售人员告诉记者。他说，比如有一对夫妻带着孩子和老母亲来看房，他们已经买了滨江某楼盘的房子，136平方米，功能空间和钱塘山水的90平方米差不多，他们看了钱塘山水后就很激动，说回家就要把原来的房子给卖了。

"以前很多楼盘做的户型都太差，小区景观也不好。相比较起来，很多新建楼盘的档次，真的要高出不止一倍。"一位购房者说。

楼市竞争激烈，产品升级箭在弦上

对于楼市因为创新产品而出现的买房更新换代潮，一位业内人士认为，这看起来是一个偶然事件，但事实上，产品在这个时候集中升级，是多种因素综合的结果。

首先是"90/70"新政出台，90平方米以下的户型开始取代大户型，成为楼市主角，而开发商也开始把主要精力放在建造小户型上面，户型设计越来越经济实用，给人耳目一新的感觉。而在之前大户型当道的状况下，小户型往往作为边角料，形同鸡肋。如此反差实在太鲜明，完全改变了之前楼市的户型格局。

其次，是外来地产大鳄纷纷进入杭州，打破了杭州之前相对封闭的发展模式。中海、华润新鸿基、复地、嘉里、凯德、万科、保利、金地、上海世茂、北京金隅、南京朗诗……每一家都"身怀绝技"，有的擅长做户型，有的精于做商业，有的在营造生活方式上很专业，他们带来了更为多样的产品开发理念，楼市竞争也更为激烈。随着他们的项目纷纷揭开面纱，杭州楼市更多了许多精彩的理由。

而浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬则认为，与房产品升级相对应的是，杭州楼市2000年前后买房的一批人，因为停车麻烦、内部设施陈旧等问题又开始换房了。"这么一来，一批性价比高的产品，能够引发购房者的更新换代潮就不奇怪了。"她说。

创新房产品，为何红透半边天□本报记者吴彩萍

创新房产品，为何红透半边天

没有不好的市场，只有不好的产品。用这句话来概括当前的杭州楼市，似乎再合适不过。

虽然整体市场成交率下降，但有些楼盘依旧热卖，甚至还未开盘就受到市场追捧，引发一阵购房的更新换代潮，实在是出人意料。

那么，是什么让他们在当前的楼市中能够"红透半边天"？产品升级，又体现在哪些方面？

升级1

户型性价比更高

户型创新，无疑是当前楼市中最为热门的话题。

华元·芳满庭、天阳·上河、钱江·水晶城、中海·钱塘山水、天鸿·君邑、复地·连城国际、西溪里……提到户型创新，人们可能会想到全明、大阳台、挑空露台、可变空间等等字眼。而这些字眼，往往还跟90平方米以下、以前开发商不太"拿正眼瞧"的小户型联系在一起--这在以前，可不太会出现。

而现在，中海把90平方米以下的经济小户型，直接跳跃"舒适性"过渡到了"豪华型"。在中海·钱塘山水的样板房里，记者看到这个89平方米的户型，被完美地做成了3房2厅2个卫生间，另外还有一个双层的挑空餐厅。据了解，这个户型的设计理念，可以从一对小夫妻购房之旅开始：刚开始，买来的房子是两室两厅两卫的户型，带一个双层高阳台和普通室外阳台，有了充分与大自然接触的空间；以后到了三口之家或者经济宽裕之后，可以将双层高阳台部分改到室内，于是90平方米的户型演变为豪华两室两厅户型，客厅宽度约6.6米，局部高度5.8米；等以后再有钱了，想多几个房间，可以将阳台上方做成阁楼，变成三室两厅两卫，或者将南侧阳台也改成卧室，变成四室两厅两卫甚至五室两厅两卫，实际建筑面积变成120平方米左右……

升级2

360度精装修房

作为北京天鸿集团进入杭州市场的第一个住宅项目，天鸿·君邑首度亮相人居展，便吸引了很多购房者的关注。

据了解，这个总建筑面积约16万平方米的楼盘，是目前滨江区首个精装修住宅楼盘。不仅如此，它还首次在杭州楼市引进了"360度精装体系"。

"目前楼市的很多精装修存在一个误区，那就是拼材料，拼谁会花钱，但是，并不见得这就是客户所真正需要的精装修。"杭州天鸿地产营销总监魏轶青表示，这种精装修不关注业主真实的生活需求，常常会出现卫生间、玄关以及阳台功能不全、设计粗略的状况，客户往往不得不进行二度装修，费心又费力。

他表示，天鸿·君邑的360度精装体系涵盖了多个方面：首先是传统的厨卫等硬装，会设计得比较细致，比如走入式衣帽间甚至将具体到能挂多少衣服、领带，能放多少双靴子；其次是电视墙、卧室墙面等软装；同时将提供多套软装设计方案和产品清单；此外，每一套房源，都将由施工单位、监理单位和业主三方组成监理组，业主在任何时候都可以参与进去并提出要求。

升级3

规划只为实用居住

虽然规划有商铺，但这种商铺没有设置烟道，无法做最能积聚人气的餐饮，人气不够，又导致其他商家不肯入驻……这是目前很多已交付楼盘存在的问题。

楼市产品升级的一个方面，便是楼盘的规划越来越切合购房者的生活需求。比如东方郡在规划前就去详细考察过很多楼盘，最后设置了1万多平方米的裙房，有两个独立的餐饮楼，据介绍，这些商业业态到底做什么，都会在交付前征求业主的意见，根据业主的要求进行设置。

同样的，跟很多杭州以前的楼盘商业就建在住宅楼下面不同，城东大盘复地·连城国际的各级商业都跟住宅群各自分离，自成一体，比如社区级商业配套体系跟住宅群中间，还有很大的一块绿地，开发商虽然因此损失了不少住宅面积，但也为以后商业的独立运营，打下了很好的基础。

而号称要打造成"春江花月升级版"的丽江公寓，确实在一些方面提升不少：比如在人车分流上，丽江公寓完全做到小区内部交通主要以人行为主，不受机动车干扰，环境幽静；采用组团式管理，每个组团均设有独立的门禁系统；更丰富多变的空间环境，有大型的中心花园、下沉式花园、下沉式游泳池等，充分考虑到各种与业主实际居住更相关的细节。

升级4

百花齐放的楼盘风格

如果说前几年闻堰楼盘戈雅公寓，曾经在杭州楼市掀起过一阵西班牙风潮，那么现在，杭州楼市已变得更加绚烂多彩。

单西溪一个区块产品风格就丰富多彩。比如帕拉蒂奥风格的绿城留庄，圆厅、圆柱、十字轴线、山花和拱形凉廊等构筑了欧式古典风格。据了解，留庄大户型房源仅剩1套，即便是新近开盘的小户型留庄小轩，一周内成交率也超过了60%。

而一直倡导家园理念的坤和房产开发的西溪里，则要打造"新墙门大宅"，再现纯正杭州生活。除了排屋可实现"两进三院"的布局之外，西溪里的公寓也充分考虑到私家院落的概念。比如楼盘在每个单元都设置有一个入户墙院，之后再进入一个公共小花园，然后才是自己家的院子，同样实现了"三重院落"，契合了很多人对院落生活的向往。

同处西溪板块的溪上·凰庭排屋建筑风格则采用欧式皇家建筑的经典代表--"巴洛克式"风格，一个板块风格尚且如此丰富，就别说整个杭州楼市了。

升级5

全新生活方式

"随着我们跟客户的沟通越来越深入，我觉得东方郡双主题生活方式的定位，是做对了。"欣盛房产副总经理李晓桃兴奋地告诉记者。

她认为，因为政策等各方面的原因，楼盘如果今后单单在户型上下功夫，要做出彩将越来越难。今后开发商要着重做的，是到底可以给业主提供怎样的生活方式。

于是，东方郡最终把小区划分为两个组团：一个具有强烈社区文化凝聚力的、崇尚运动、崇尚自由、崇尚品位生活的纯粹青年贵族自治区iHome。还有一个以城市精英为目标客户的优雅、疏朗的大户型园区VLAND，主要是按照不同的生活方式，为不同的人群提供不同的生活。特别是iHome是针对年轻人专门设置的社区，杭州之前还没有过。它让许多年轻人有了归属感，这种归属感让他们真诚地喜欢上了这个楼盘。

升级6

节能科技

此外，楼盘的产品升级还体现在越来越注重可持续发展，重视节能、减排、科技等住宅新理念。

比如来自南京的朗诗置业给杭州购房者带来了"恒温、恒湿、恒氧"的住宅理念。其所开发的朗诗·国际街区集中了五大技术卖点：永久恒温，室温常年保持在20-26度左右的人体最佳适应温度；常年恒湿，空气湿度始终保持30-70%左右；置换新风，经过净化的健康空气，形成新风湖，24小时不断更新，保持室内空气自然、清新；隔音低噪，窗、墙、楼板经过全面消音设计，室内始终控制在最佳环境声级；节能环保，利用天然的地下能源，清洁、无污染。

而始终坚持打造"科技住宅"的本地老牌开发商金都房产，也在节能科技上迈出更大步伐。如定位为城市财智阶层高端住区的城市芯宇，几乎汇集了当今所有的成熟住宅科技：大金VRV户式中央空调系统、24小时生活热水系统、户式中央新风系统、防噪音系统、卫生间同层后排水技术、单元式中央吸尘系统、地下车库灯光引导系统……（吴彩萍）