资本互动表明两个城市之间投资和经济交流日益密切，政府应鼓励内地居民向外投资和移民，这可减缓内地流动性过剩，同时减轻人口压力，对深圳对香港都是利大于弊。

“一个人要五个单位！首期付款超过80%。”香港美联物业屯门-卓尔居分行客户经理陈咏诗凑近吴伟光耳边低声说，带着惊喜的表情。

吴伟光对记者说，这个豫丰花园是目前香港价格最低的新楼盘，目前售价仅2.9万元／平方米。(香港房屋销售普遍使用港元／英尺，本报道全部换算为人民币／平方米。)

跨海大桥激活北部楼市

豫丰花园位于香港新界西北部的屯门蓝地福亨村。这个楼盘共有12座楼，1576个单位，今年4月开盘卖现楼，平均售价已升为2.8万元。深圳湾大桥7月1日通车后，买家剧增，特别是从深圳来的买家增长最快，7月以来已经卖出的102套房中，超过40套被深圳人买走。

屯门、天水围、元朗“三区”过去在香港属于边远地区，距香港中心商业区相当于深圳中心区到龙岗坪地。西部铁路(香港人称“西铁”)开通，特别是深圳湾大桥通车后，使这个地方一下子有了巨大的商业前景。

低楼价高收益引人

从深圳滨海大道隔海眺望香港，可以看见对面山上数十座高层住宅，那就是新界天水围的嘉湖山庄，香港三个超过万户的大型楼盘之一，距离深圳湾大桥香港一侧起点约3公里。这个楼盘已经开发了十多年，属于“次新楼”，在香港二手楼市场中，这里被公认为价格最低，现在也成了一些深圳资金的目标。据美联物业元朗-嘉湖分行营业经理黎凤萍介绍，现在嘉湖山庄二手楼成交价平均为1.78万元／平方米。西部通道通车以来，蛇口、南山的买家已经买走了大约180套房，占已售房的30%。购房者到这里买房的主要原因一是便宜，二是方便。从这里乘车经跨海大桥到深圳湾口岸，只需要35分钟左右，车资9.5港币。

就投资价值而言，嘉湖山庄租金比较高，比如一套57平方米的房子，购买价要100万元，月租金可达到4700元，每年大约有5%的回报。

另外，天水围、屯门的房屋升值空间巨大。吴伟光说，“西铁与轻轨接通后，豫丰花园未来两年的价格应向上水看齐，这里的房子约有60%的升值空间。”

深港两地现楼不同

需要指出的是，香港的一手楼都带有基本装修，豫丰花园装修成本大致在2000元／平方米左右。为了促销，豫丰花园发展商还给出多种优惠，比如一次性付款可免收楼契律师费、送全屋家私。如果按揭，首两年免息免供，等于给客户打8.5%的折扣。

打破以往限制，香港银行业也为内地人到香港买房提供方便，贷款在6成以下的，只要有香港亲友担保即可。但据吴伟光介绍，来香港买房的深圳人一半不用贷款。

豪宅也见神秘买家

不仅低价房，香港的豪宅交易中，也隐约可见内地投资者身影。位于香港岛西侧数码港边上的贝沙湾新盘，全部是海景豪宅，共2800套，已经售出2500多套，均价达到9万元／平方米。”售楼处王小姐说，最大的户型有235平方米，要价3300万元，较小的也有140平方米，售价1300万，内地买家多是一次性付款。这些买家不局限在深圳一地。

有分析人士指出，这些大买家可能也有投资移民的目的，目前香港投资移民的底线是650万港币。

民间资金对流利大于弊

深港两地房地产投资已呈现“双向流动”格局。深圳每年出售的住宅中，约10%被香港人买走。而近一年来，深圳人到香港买房也渐渐增多。原综合开发院金融与房地产研究员、现银联国际不动产首席经济学家郭建波认为，“资本互动表明两个城市之间投资和经济交流日益密切，政府应鼓励内地居民向外投资和移民，这可减缓内地流动性过剩，同时减轻人口压力，对深圳对香港都是利大于弊。”

从嘉湖山庄乘中巴回深圳，道路两侧山色苍翠，这些丰饶的土地仅仅被低度开发。车登大桥，深圳湾波光粼粼，滨海大道、南山、蛇口一带的建筑在天际线附近，散发出现代都市的青春气息。天高水阔，云卷云舒，深港两地经济往来，也何尝不是这样空间无限，并按其自身逻辑不停息地向前运行？

楼市掠影

从三个楼盘看香港房市

太古城：香港虽然山地多，但交通效率很高。特别是轻轨铁路与地铁构成的轨道交通系统，可以让你很快到达商业繁华区或大型住宅区。从罗湖口岸过关搭乘广九东铁，再转地铁，只需一个小时左右就可抵达太古城，其间距离有60余公里。

太古城始建于上世纪七十年代，是香港第一个在设计时加入庭园设计的住宅项目。该项目占地面积约20万平方米，建有8个小区61栋高层住宅大厦，居住人口达4万余人，是目前香港少数几个户数超过1万的大型社区之一。记者在采访中注意到，30年过去，太古小区内庭院整洁，凉亭、草坡、小溪布置颇为精当。

经过30多年经营，太古城的配套设施已经很完善。除医院、教育设施外，太古城中心是一个大型MALL，已经成为香港著名的购物中心，百货、饮食、娱乐设施齐全。太古城居民经过这里下地铁，可在20分钟内到达中环。到深圳罗湖口岸也很便利。

中原地产长期跟踪这个项目的价格走势。统计表明，2003年底，均价从此前最高的9万元／平方米跌至最低的3万元／平方米。目前为6万元上下(有海景的要9万元／平方米，无海景的要4.5万元／平方米)。香港地产界认为，3万元／平方米已是太古城的“铁底”了。

贝沙湾：港岛东侧海滨的贝沙湾新盘，可代表目前香港的高档住宅。

贝沙湾项目背倚港岛，西临西博寮海峡，由8栋36层至40层的高级公寓楼以及29座单体别墅组成，所有住房全部为海景房。公寓楼有2800余套，现在已经售出2500套。此地块原为港府数码港选址，项目开发的同时，政府与开发商合作建起了数码港大厦。数码港由多座楼宇组成，式样现代，有购物中心、酒店、娱乐设施、写字楼，并有部分科技公司入驻。数码港前海滩，被建成一座占地数万平方米的草坪，贝沙湾也“借光”兼有海景、绿地。

贝沙湾一楼建有空中花园、大型游泳池，可说是极尽豪奢。公寓楼最小面积110平方米，最大230平方米，中等户型均价为9万元／平方米，大户型均价为11万至13万元／平方米。不过从最近二手房成交看，8万元／平方米的房子也能找到。第五期的29座别墅没有销售，预计要22万元／平方米。

记者参观过后觉得：“惟一的遗憾是不通地铁。”美联物业助理营业董事徐志强笑了一笑：“通地铁什么人都可以来，就不值那么多钱啦。”

香港戴德梁行董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿说，如以规模而论，贝沙湾还不够大。当今香港出现了一个新的豪宅区，在九龙的九龙站附近，已有凯旋门面市，由于有海景，而且可眺望港岛，最贵的复式房卖出了40万元／平方米。

豫丰花园：在香港新开盘中该项目价格最低—2.8万元／平方米。其实楼盘品质不算太低。记者注意到这里绿化面积比较多，预留有停车位，物业管理比较严格。会所前的游泳池中有好些欧美人士，拉家带口，一副安然享受的样子。售楼人员说，到这里买房的，有香港人，有外国人，深圳人最多。

这个楼盘较小，只有1576套，而且户型也以中小为主。

楼体建筑质量属于中等，楼盘素质略高于深圳的梅山苑，略低于梅林一村，单位面积价格则略高于深圳星河丹堤复式房。

商铺特写

香港“铺王”是零食摊

香港二季度写字楼成交量料创新高

商业地产分写字楼和商铺两种。据香港业内人士介绍，香港房地产商在建成物业后，只出售少量商铺和写字楼，而将多数留在手中出租，使公司有稳定的收入来源。

中环租金超过1997年

香港DTE戴德梁行董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿说，香港商业地产租金1997年剧跌后，从2003年起开始恢复性上涨，现在中环一带某些写字楼的租金已经超过1997年，商铺也是一样。他说，像置地广场一楼的铺面，只有国际名牌专卖店或者大银行才租得起。

高档写字楼集中在中环一带，大型跨国金融机构、地区总部、投行、银行、证券公司、港交所都聚集于此，由于供应有限，甚至到了有钱也租不到房子的状况。特别是国际金融中心大楼(IFC)，写字楼长期爆满，空置率低于1%，导致租金大幅上升。现在高档写字楼有向北扩展的趋势。九龙站附近正在兴建高档写字楼，一两年内，香港的商务中心区将延伸到那里。

小食店占据香港铺王

陶汝鸿告诉记者，香港最贵的商业地段还有尖沙咀的北京道，那里比较好的商铺租金可达1万元／平方米，主要是时装店、小吃店、找换店租用。

在采访期间，不止一位香港市民或业界人士建议记者去看看香港最贵的地铺(一楼商铺)——铜锣湾怡和街三角地。

记者到这里的时候正是下午两点钟前后，骄阳似火。崇光百货东侧，怡和街和记利佐治街构成了一个三角地带，其“尖部”貌不惊人，有大约四五平方米，三位妇女在卖果汁、熟鱼丸、熟牛肉丸、雪糕等。这就是香港的“铺王”了。记者几年前曾经在这里逛过夜市，晚上人山人海，来这里买零食的人川流不息，至今仍有印象。但现在是中午，客流量不算很大。据称这里的月租金达到1.5万元／平方米。

中原地产联席董事黄良升说，香港的商铺，最贵的多是卖零食的。这种行业利润毛利很高，比如一杯果汁成本只要1元，却能卖9元，但赚到8元有7元要用来交铺租，所以最赚钱的还是业主。他说不清楚这个铺王的月租究竟是多少，只是在报纸上见过招租广告，上面的价格可能有业主自我炒作的成分。

中高档物业内的商铺，因楼层和地段不同而各异。像太古城中心里的商铺，月租金为1000至5000元／平方米不等。

写字楼成交量料创新高

据美联物业的研究，受香港经济快速增长的刺激，香港甲级和乙级写字楼的销售价格自2006年1月起进入一个快速增长期，当年内分别上涨9%和10%。今年由于甲级写字楼供应过少，造成中环写字楼供不应求，价格高企不下。今年国际金融中心月租达1800元／平方米，已经超过1997年水平。该机构预计今年第二季度写字楼成交量将突破去年水平，成交金额可望创下1997年楼市高峰期后的新高，预计中环甲级写字楼每平方米售价将挑战14万元水平。

美联物业正在代理出售的一间写字间，位于上环干诺道中信德中心——招商局大厦21楼，面朝维多利亚湾，163平方米，二手毛坯房，楼龄22年，售价要1305.6万，相当于每平方米8万元。

售楼员刘志威说，跟过去相比这个价格还算低的。这一带写字楼的售价、租金比1997年最高峰时还低30%左右。最近成交的西翼中心上的一套写字间，每平方米8万元，比1997年时的价格还低50%。据中原地产统计，香港7月份二手私人住宅平均月租金为140元／平方米。

炒楼警示录

“负资产”日子很难过

“往事不堪回首！”吴女士面对记者，长叹一声。要不是靠她的熟人带来，记者采访的要求多半会被拒绝。

为了把她的故事说得清楚，我们有必要把香港1997年房地产泡沫破灭前后的经过叙述如下：若从1985年房地产市场复苏算起，到1997年香港房价已上升了9到10倍。1997年，受亚洲金融风暴波及，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌。至2003年，SARS更令香港楼市雪上加霜，较1997年最高峰下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。在楼市暴跌期间，部分买楼者出现了“负资产”。

吴女士一家在屯门美乐花园本来有一套房自住，见到周边亲友一个个买楼发财，也动了炒楼的心思。1997年6月，他们贷款250万，以298万港元买下一套72平方米的居屋作投资。至2003年SARS期间，房价已经跌去5成，仅值150万元。尽管这样，每个月还得按期还贷2.5万港元。幸亏家里开了个士多店，经济还勉强挺得住。

陪同记者采访的美联物业售楼员刘先生告诉记者，香港像吴女士这样的人还有好多。

香港市民也不乏对楼市泡沫的警醒者，郑郁文女士便是其中之一。

受房价持续上涨的影响，她在1989年买了两套房作为投资，到1993年一看，房价已经差不多涨了一倍，她感觉自己赚这些钱应该知足了，便把房子全部卖掉。之后，香港楼市继续火爆，她也没有再进入。很多朋友都笑她傻，她却说，“房价太疯了，我不愿冒这个风险。”1997年，她亲眼看着香港房价的崩盘，她为自己理性的投资感到庆幸。

香港住宅与深圳住宅的区别

香港住房　　　　　　　　　深圳住房　　　　　　　土地使用年限

土地通过拍卖而得。土地使用年限有999年的，有75＋75年的，有1997年后延期至2046年的。

土地通过拍卖而得，有使用年限，通常为70年或50年不等。

使用成本

使用过程中要交年地租(按不同地段、市场租价收取一定比例的费用，通常为租金的8%左右)和差饷(物业税)、物业管理费。

使用过程中要交物业管理费。

交易成本

交易过程中要交0.75%至2%不等的印花税。对卖房者征个人所得税。

交易过程中要交营业税、城市维护建设费、教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、契税、土地增值税。

新屋配套

新楼出售带基本装修(地板、卫浴、厨房，除家电外基本配备)

多数为毛坯房

成交类型

90%成交为二手房

60%至70%为二手房

(傅盛宁）