经过2006年针对房价上涨过快而进行的一系列宏观调控之后，2007年，我市房地产开发投资平稳开局，投资增速低于全社会固定资产投资增速和全省、全国房地产开发投资平均增速。

一季度，我市房地产投资六项主要指标表现“三升三降”。全市房地产开发投资完成28．7亿元，增长22．9％；施工面积1057．4万平方米，增长 44．4％；竣工面积36．2万平方米，增长74．8％；新开工面积72．1万平方米，下降52％；销售面积70．4万平方米，下降6．1％；空置面积223．1万平方米，下降 7．9％。

一、房地产市场运行主要特点

1、投资平稳增长，低于全社会固定资产投资增速。一季度，全市房地产开发累计完成投资 28．7亿元，增长22．9％，低于全社会固定资产投资增速18．8个百分点；分别低于全省、全国房地产开发投资平均增速14．4和4个百分点。占全社会固定资产投资的比重由上年同期的28．2％降为24．4％。

2、施工规模保持较高增幅，90％以上为上年结转项目。一季度全市房地产累计施工规模1057．4万平方米，增长44．4％，其中新开工面积为72．1万平方米，只占6．8％。住宅施工面积772．5万平方米，增长 48．6％，占全部施工面积的73％同比提高3个百分点。

3、南三区和开发区是全市房地产投资增长的主要拉动力。一季度，南三区完成房地产投资 10．7亿元，增长78．4％，对全市房地产投资增长贡献率达88％，占全市房地产投资比重为37．3％，同比上升11．6个百分点。开发区完成3．2亿元，增长 1．5倍，占房地产投资比重为11．2％，同比上升5．7个百分点。南三区和开发区成为我市一季度房地产投资增长的主要动力。

4、市内四区住宅建设力度加大，经济适用房建设比重上升。一季度，市内四区住宅施工面积 432．3万平方米，增长45．6％，高于市内四区全部商品房施工面积增幅5．5个百分点。经济适用房施工面积18．6万平方米，增长70．6％，高于住宅施工面积总体增幅25个百分点，占住宅施工面积比重由上年同期的3．7％提高到4．3％。

5、市内四区以外的区市县(以下简称区市县)商品房销售沿袭上年走势，继续呈旺销势头。一季度，区市县商品房销售面积强劲增长，保持旺盛需求。累计销售商品房36．8万平方米，增长44．6％，占全市销售面积比重达52．2％，高于上年同期 18．3个百分点。其中，开发区增幅最高，销售面积17．9万平方米，增长3倍；金州区销售8．4万平方米，增长11．4％；庄河市销售面积2．4万平方米，全部为增量。从全市范围看，甘井子区销售量最大，为18．6万平方米，增长31．4％。区市县销售面积占全市比重自2006年7月达到50．2％，首次与市内四区持平后，已连续9个月保持一半或过半的比例，为全市房地产市场的稳定和繁荣做出巨大贡献。

6、空置面积呈现市内四区增、区市县降的格局。截止2007年3月末，全市空置商品房面积 223万平方米，同比下降7．9％，其中市内四区空置，108．8万平方米，增长17．3％，区市县空置114．3万平方米，下降23．5％。全市空置商品住宅147．7万平方米，下降0．6％，其中市内四区空置62．5万平方米，增长32．2％；区市县空置85．2万平方米，下降15．9％。空置总量市内四区和区市县占比为 48．8：51．2，上年同期为38．3：61．7，市内四区占比重上升10．5个百分点。

7、商品房价格涨幅继续趋缓。据国家统计局大连调查队调查显示，继2006年商品房价格涨幅逐月回落之后，今年一季度我市商品房价格涨幅继续趋缓，3月份商品住宅价格指数为107．2％，比上月回落0．6个百分点，同比回落5．7个百分点。

二、投资运行中表现出的问题

1、市内四区销售面积下降，空置面积上升，商品房消化压力有所增加。一季度，受三个中心区销售下降影响，市内四区销售商品房33．7万平方米，下降32．1％，其中销售住宅31．7万平方米，下降23．3％。截至3月末，市内四区空置商品房 108．8万平方米，空置商品住宅62．5万平方米，分别增长17．3％和32．3％，空置一年以上商品房82．1万平方米，空置一年以上商品住宅51．3万平方米，分别增长22．3％和69．1％。空置面积增幅最高的是甘井子区，空置56．4万平方米，增长1倍多。

2、商品房价格涨势虽然趋缓，但百姓购房压力不减。经过市政府有力的宏观调控，我市商品房价格总体涨幅已明显趋缓。但从价位上看仍相对处于高位，导致市场供需双方观望气氛浓厚，这也是一季度市内四区销售面积下降、空置面积增长的主要原因。据市统计局最新统计，按2006年城市人均可支配收入计算，三口之家以现均价购买一套90平方米住宅所需房款与家庭年收入比，中心区、南三区、北三市、开发区依次为19倍、 11．1倍、5．2倍利9．6倍，上年同期以同样方法计算，分别为12．8倍、9．7倍、4．8倍和10．2倍。

三、房地产开发投资全年走势分析判断

(一)投资供应情况

1、房地产开发面积将保持较大规模。一季度全市施工面积1057．4万平方米，住宅施工面积 772．5万平方米，分别增长44．4％和48．6％；全市待开发土地面积163万平方米，增长29．4％；本年购置土地面积63．5万平方米，增长63．3％。2006年约有 1600多万平方米施工面积应结转到今年，比上年结转面积多约500万平方米，一季度这些结转面积并未全部恢复施工，随着新开工面积的增加和结转面积继续施工，预计全年施工面积仍在2000万平方米以上，有望达到2500万平方米。

2、房地产开发投资将呈现平稳增长，南三区和开发区对全市房地产投资增长的拉动作用会更为突出。目前较大的施工规模将支持房地产开发投资保持平稳较快增长，但由于近几年投资基数不断扩大，所以增速将稳步放缓。从一季度在建项目施工情况看，南三区和开发区施工面积 605．8万平方米，增长68．1％，高于全市增幅23．7个百分点，一季度全市购置土地面积88．7％集中在甘井子区。从完成投资情况看，南三区和开发区完成投资14．2亿元，增长39．5％，高于全市投资增幅16．6个百分点。预计南三区和开发区房地产开发投资全年将保持较快增速，对全市房地产投资增长的拉动作用会更为突出，北三市投资虽然也会快速增长，但由于占比重低，影响相对较弱。

3、市场供应量将有较大增长。2006年全市房地产施工面积2196万平方米，其中新开工面积达 1126．3万平方米，分别增长39．9％和76．6％，总量和增幅均达历史最高水平，2007年施工面积仍将保持较大规模。根据1．5年左右的建设周期推算，今年下半年至明年，将有大批项目竣工交付。

(二)市场销售情况

l、空置面积将由降转增，近几个月就可能出现拐点。自2006年以来，我市商品房空置面积同比基本保持下降趋势，各月降幅逐渐趋缓。截至今年3月末，全市空置面积223万平方米，下降 7．9％，市内四区空置面积已经由降转增，空置 108．8万平方米，增长17．3％。

2、市场将可能出现“供大于求”局面。商品房供应量增加，房价又相对处于高位，在居民整体购买力难以在短时间内有较大提高的情况下，市场将可能再出现“供大于求”的局面。日前市内四区已呈现空置增长、销售下降的趋势。

(三)政策和消费环境影响

1、银行准备金率和存贷款利率上调、公积金贷款利率上调将一定程度影响房市的供求。

2、股市极大利好吸引了大量社会资金投向股市，在抑制房地产市场投资和投机炒房行为的同时，也减少了房地产市场的销量。

3、从中国百姓传统的消费习惯和目前的消费理念看，小户型住房并不是多数人的首选，想一步到位的想法并不占少数，毕竟房子作为特殊商品，不可能说换就换，很多人要花上十几年甚至几十年的时间去偿还贷款。随着90平方米以下户型占70％以上政策的落实到位，市场上中小户型供应量将增加，大户型供应量相对减少。虽然可以满足中低收入家庭的住房需求，但这种供应结构在现实消费理念作用下也存在一定供应失衡的隐忧。