近日,为公司引进外资做了不少工作,为方便投资者和融资者了解现行外资房地产调控的各项政策，现就我在引资过程中遇到的主要政策的掌握和理解作简要解读.也许不准确,但可做探讨和意见之用.

(一)国家公布的相关文件

2006年7月11日，建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发建住房[2006]171号文件：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（全文见附件）。该文件是现阶段外资房地产市场准入和监管的框架性指导政策，对外商投资房地产市场准入条件、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理、强化和落实外资房地产监管责任等，提出了明确要求。

商务部办公厅随即于2006年8月14日发出了商资字[2006]192号通知：《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》（全文见附件）。就外商投资房地产企业的类型、外商投资设立房地产企业的投资总额与注册资本的比例要求、批准及注册登记手续、外商投资房地产企业的项目转让、境外投资者对境内房地产企业的并购等上述《意见》中的相关内容，作了进一步操作性明确。

2006年9月1日，国家外汇管理局、建设部联合发布了汇发〔2006〕47号通知：《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（全文见附件），对境外购房主体，包括境外机构在境内设立的分支、代表机构；在境内工作、学习时间超过一年的境外个人；港澳台居民和华侨等购买境内商品房的外汇管理以及外商投资房地产企业的外汇收支及外债登记管理等，做出了详细明确的规范。

2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合发布商资函〔2007〕50号通知：《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（全文见附件）。该文件是在项目审批和外汇监管领域对上述几个文件的延伸和深化，也是最近阶段审批备案和外汇监管操作规程的主要政策依据。主要涉及项目公司原则、商业存在原则、境外融资限制、返程投资限制、项目备案规则、违规罚则等内容。

(二)项目审批备案主要原则

根据上述文件及商务部外国投资管理司有关外商投资房地产企业审批、备案指引和近日商务部《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》要求，按照我的理解，外商投资房地产项目审批备案的主要原则有：

1、外资房地产调控范围。

从事普通住宅、公寓、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目为建设目的的土地开发或成片开发的外商投资项目，不论新设（包括并购）、增资、增加经营范围，或其它相关变更，都属于调控范围。

2、商业存在原则。境外机构、个人在境内从事房地产建设、经营（出租、出售）；或将以自用名义购买的房产用于出租、出售，应在境内设立外商投资企业。各类外商投资企业将自用房产用于出租、出售，应增加房地产经营范围。（境外机构、个人及外商投资企业将自用房产一次性、全部出售的不在此列）。

3、项目公司原则。新设外商投资房地产企业；或非房地产企业增加房地产经营范围；或已设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议。

4、并购限制。外商股权并购内资房地产企业，该内资房地产企业应拥有在建或正在经营的房地产项目。外商股权并购房地产集团公司（控股公司，本身没有房地产建设、经营项目），原则上不予批准。房地产投资性公司，或以投资房地产为主业的外商设立投资性公司，原则上不予批准。

5、项目规模控制。审批机关认真审查

企业申报的经营范围、经营规模和可行性研究报告等，据实核准企业投资总额。外商投资房地产企业没有充分理由，一般不批准其增加总投资。外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，其注册资本不得低于投资总额的50%

6、限制外汇借款。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，不得办理境内外贷款。在宏观调控期间，原则上不批准外商投资房地产企业办理境外借贷和境内外汇借贷。企业在设立或增资时，投资方应提供不境外融资和境内外汇借贷的书面承诺。虚假承诺引起的后果，由企业自行承担。

7、履约承诺。境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，投资者应向审批部门提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》的保证函以及职工安置、银行债务处理及三个月内一次性支付全部转让金的材料；境内房地产企业应提交税务机关出具的企业纳税证明。

8、返程投资限制。在宏观调控期间，原则上不予批准返程投资房地产企业。原则上不予批准同一控制人投资，或以股权置换的方式投资房地产企业。

9、严禁固定回报。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

10、报送审核备案事项。外商投资房地产企业设立（包括并购）、增资等事项的申请材料经地方初审通过后，各级审批部门将全部书面材料直接报商务部审核。审核通过后方可打印《批准证书》。同时，利用现有外资统计系统报送备案电子数据。未通过备案的企业，经投资者或企业同意并向审批部门做出书面说明，审批部门确认后以书面形式向商务部申请重新备案。

11、备案结果。通过商务部书面审核和纳入外资统计的项目，视同通过备案。每月月底前，商务部将上月通过备案的，以及重新备案通过的外商投资房地产企业名单，通告国家外管局，由外管局公布。

12、批准证书期限。批准设立外商投资房地产企业，颁发一年期的《外商投资企业批准证书》，在《外商投资企业批准证书》备注栏内注明“有效期至*****年**月**日”。企业在证书一年有效期内全额交纳土地出让金，并取得土地权证后，方可申请换发与经营年限一致的批准证书。