银行成为“当铺”“中国按揭贷款的发放，至少在2005年以前是与国际惯例恰恰相反的。”近日，房地产高级经济师章林晓对中国经济时报记者表示。
他说，按国际惯例，银行在审查贷款条件和资格时，最重视的并非是抵押品，而是贷款人的收入、现金流、还款能力和信用度等条件，这就是通常所说的第一还款来源。美国房贷市场之所以要区分正常按揭和次级按揭，也从一个侧面说明了美国金融机构对贷款人信用的重视，相信贷款人的收入比抵押物更加可靠。
章林晓对本报记者表示，虽然我国众多银行也将第一还款来源列为贷款审查的首要条件，但在实际操作中，许多商业银行并没有真正重视对贷款人还款能力、信用程度的考察，他们最注重的还是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。在按揭贷款办理中，一旦将风险关口的把守由贷前转到了贷后，对第二还款来源抵押品的重视超过对第一还款来源贷款人的重视，那么，从按揭贷款的角度来说，银行也就成了“当铺”。
章林晓指出，美国次按揭危机的爆发说明了银行在设定房地产按揭时，忽视贷款人的收入和信用而侧重于考虑抵押物的价值的做法并不可靠。不过，这种不可靠应该是在金融机构预料之中的，因为他们冒险的本意就在于赚取“风险贴水”。相比较而言，我国“当铺特色”的按揭贷款在既赚不到“风险贴水”，又存在着不可控制的双重系统风险的情况下，面临的潜在危机自然比美国次按揭危机更加严重。
房价收入比严重失衡源自“卖地财政”
“中国房价收入比之所以能够炼成‘世所罕见’的‘地上悬河’，其中最核心的原因在于地方政府的‘卖地财政’。”章林晓对本报记者指出，“卖地财政”的深层次背景主要有两点：
一是分税制实行后，我国财政收入分配格局与事权划分格局形成“倒三角”与“正三角”的对应。即财政分配格局是倒三角，上面大、下面小，而事权分配格局是正三角，上面小、下面大。
二是地方官员“经济人”自利行为，造成财政支出的盲目扩张和奢侈腐败现象的发生。形象工程为何屡禁不止，反而越来越多？如同生产者争取消费者一样，官员在政治上也存在竞争，官员要晋升，必须要做出政绩获得上级部门的注重，这种竞争往往会转化为政府公共支出的扩张，甚至出现公共支出远超过公共物品和服务实际需求的盲目扩张和奢侈浪费现象。更为严重的是出现地方政府与企业合谋对抗上级的财政博弈现象，这一方面极易导致官商勾结的腐败现象，另一方面又将削弱上级财政对收入的可支配权，更为严重的是很可能给海外热钱留下可乘之机。
“‘卖地财政’从深层次上说，实际上是地方政府与中央政府在争夺货币的发行权。”章林晓认为。
如何防范房地产金融风险
6月18日，国家统计局发布最新“国房景气指数”显示，房地产行业景气度已连续6个月下跌。
潘石屹在不久前公开声称：房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的情况，下一步就将可能威胁到银行。
6月13日，由中共中央、国务院各部门主要成员，以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被国务院分管领导重点提出。会议明确提出要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。
那么，房地产金融风险该如何防范呢？
经济学博士、中南财经政法大学新华金融学院房产研究室主任王凌云对本报记者表示：第一，拓宽房地产公司的融资渠道，改变房地产公司对银行的过度依赖；第二，加强对房地产开发和消费贷款的管理，包括贷款发放时对借款人的审查，以及贷款发放后对贷款的跟踪审查；第三，加强对房地产价格大趋势的预期和判断 防范系统性风险；第四，建立个人信用信息库。
王凌云特别指出：信用信息库的建立可以为银行的借款人资格审查提供便利，而且可以根据个人的信用情况进行房地产消费贷款的分级管理，使信用记录好的能够享受利率折价，反之则需要承担信用风险溢价。这是防范房地产金融风险的重要举措。
王凌云还说，正是由于完善的个人信用制度，香港尽管在东南亚金融危机中房价暴跌，但大部分借款人仍选择继续偿还银行贷款。
章林晓则认为，从狭义的角度看，防范房地产金融风险关键在于商业银行发放贷款时要将“贷款人的收入水平和抵押品的价值”这两者结合起来考虑。
他指出，防范房地产金融风险，商业银行在发放贷款时关键要做到两点：一是各商业银行要严格落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》有关规定，在存贷差压力下大打“房贷战”之时，也要重视对贷款人“还款能力、信用程度”的考察，从根本上把住贷款人的道德和信用风险；二是在办理以房地产作为抵押物的贷款时，对房地产价格的评估应该用能够评估未来价格的收益还原法取代市场比较法。
“从广义的角度讲，防范房地产金融风险关键在于要争取实现房价的软着陆，或者在硬着陆的过程中，尽可能地减少损失。”章林晓说。
房价将会以何种方式回归理性，是以软着陆还是硬着陆的方式？章林晓认为：这一方面取决于商业银行与央行、银监会在信贷调控上能否实现良性互动，以及地方政府与中央政府在土地调控(住房结构调控)上能否实现良性互动，另一方面，也取决于税收政策能否针对海内外投机性资金的大进大出及时出台强有力的政策并贯彻执行到位。
“现在，商业银行与央行、银监会在信贷调控上，基本上做到了良性互动，阻止海内外投机性资金在楼市的大进大出，也正在加大力度而且收效明显。现在，问题最大的是地方政府与中央政府在土地调控(住房结构调控)上能否实现良性互动。”
“防范房地产金融风险，必须消除‘卖地财政’。”章林晓认为，从长远角度考虑，要对财政收入分配格局与事权划分格局重新进行明确，合理确定界限。当务之急，则是必须坚决遏制地方财政支出的盲目扩张所导致的大量显性和隐性赤字，同时对地方财政收支(包括预算外收入)进行全方位的监控，地方财政支出必须按公众需要的重要性排序来合理安排提供公共物品和公共服务。
“房地产泡沫破灭导致的金融风险已很难避免，现在我们要尽最大努力切断房地产金融风险向社会风险的蔓延。防范房地产金融风险向社会风险蔓延的前提之一，是公共产品和公共服务的供给必须由公众的需求引起，并按照公众需求的重要性排序给予，这一点非常重要。”章林晓说。
