前 言 项目位于徐州市铜山新区南部，铜山新区政府西南方向，公交11路终点站对面，距市中心约13公里。周边学校云集，由徐州师范大学、九州学院、晨光国际学校等院校组成了徐州的文教区。 项目东连嵩山路，南临珠江路，西接华山路，北靠湘江路。项目占地1500亩，总建筑面积约50万M2，容积率0.48左右，绿化率50%以上，是一个超大规模的绿色生态社区。 项目于2003年12月开始开发，共分八期，分别为翡翠苑、塞纳商业步行街、山水苑、塞纳河畔（花园洋房及小高层）、九龙苑、凤凰苑、银杏苑、丹桂苑。其中，翡翠苑、塞纳商业步行街（部分）、山水苑（部分）、塞纳河畔（部分）、九龙苑已售完；凤凰苑目前开始接受预订，银杏苑和丹桂苑尚未开发建设。未开发或未销售别墅面积近19万M2；小高层面积约2.6万M2；商业步行街约2.3万M2，销售额约1.2亿元；累计未销售面积近24万M2（即代理销售面积）。 本公司经过项目实地考察，在深入了解市场状况的基础上，结合项目现行运作状况，提出一些关于项目营销策划方面和项目后续开发方面的建议。 上海绎凯博才房地产代理有限公司 2005年7月24日 目 录 壹 市场分析篇 一、徐州概况 二、徐州市宏观经济环境 三、房地产市场分析 四、别墅市场分析 五、未来区域别墅市场供应分析 六、别墅市场总结及研判 贰 定位篇 一、项目现状分析 二、项目的整体定位 三、项目的档次定位 四、项目的功能定位 五、项目的价格定位 六、项目的客源群定位 叁 营销推广篇 一、推广主题（四期） 二、案名建议 三、项目销售策略 四、项目推广计划 五、项目的销售价格策略 六、项目媒体策略 肆 项目包装篇 一、项目包装策略 二、项目包装的具体演义 伍 商业街经营招商篇 一、商业产品的定位建议 二、商业招商与经营管理建议 陆 后续开发建议篇 一、后续开发思路 二、后续开发周期设想 三、后续产品物业形态定位 四、后续产品总体构思 五、景观设计建议 六、建筑立面建议 七、房型功能设计建议 八、服务配套设计建议 附件一：VI秀稿 附件二：NP稿 附件三：项目组主要人员简历 壹 市场分析篇 一、徐州概况 1、区位分析 徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇-34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。 2、徐州历史 徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、久里区五区。幅员面积11258平方公里。总人口904.4万，其中非农业人口250万。 3、交通概况 徐州市是全国重要的铁路枢纽。陇海、京沪两大铁路干线纵横交汇，拟建的京沪高速铁路穿城而过。有5条国道、20条省道和4条高速公路经过徐州市，市到县全部通高等级公路，纳入长三角半日经济圈；京杭大运河穿境而过；观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯境内，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。 4、城市规划 根据城市发展总体规划，徐州市将按照中心区、主城区和规划区三个层次进行建设，绿色空间为分隔，以三环、十二射道路网和立体交通体系为纽带，以组团式山水城市为特色，构筑现代化大城市的框架。 铜山新区规划 n 区域功能 徐州市南部重要的科研产业区、文教和生活居住区，铜山县的政治、文化中心，具有山水田园特色的生态城区。 n 总体布局 规划形成“一心三片双轴”的规划布局结构。 “一心” ：指新区中心所在的中心片区，位于龙腰山以东、津浦铁路以西、珠江路以北，是一个具有行政、文化、商业、居住、文教功能的综合片区。 “三片” ：指围绕中心片区形成的西部文教片区、南部工业片区和东部科研产业片区三个功能分区。 西部文教片区：位于龙腰山——华山路——独龙山一线以西，是文教为主的分区，规划依托徐州市高教区，适当发展配套的生活居住、商业服务和部分科研产业功能,其南部为远景发展备用地。 东部科研产业片区：位于津浦铁路以东、楚河以北，是以科研、中试基地和高新技术产业为主的功能区，以黄河路为界，以北主要为科研和中试基地，南部主要为高新技术产业用地。 南部工业片区：位于珠江路——楚河一线以南，是以工业为主的功能区，包括二堡工业区、和藤寨工业区三个分区。高速公路以南的三堡工业区为远景发展备用地。 “双轴” 城市生态轴：由楚河构成，是新区最重要的景观轴线。 城市发展轴：包括纵轴和横轴，横轴由黄河路构成，纵轴由大寨路构成，两条城市发展轴在城市行政中心汇聚，形成“T“字形的发展轴线。 Ø 路网规划 规划道路网采取环路加方格网的路网，形成“七纵六横”为主的主干道系统。 七纵自西向东为西山路（暂名）、新茶路－新茶南路、华山路、泉山路-嵩山路-大寨路、北京路（206国道）、奎河路（暂名）和东环路。 六横自北向南为学苑路-欣鑫大道、黄河路、团山路-湘江路、珠江路、新庄路－杨山路和麦楼路。 ............

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