目录 1 天津概况篇 2 天津区域发展篇 2.1 天津中心城区分区分析 2.1.1天津中心城区分区状况 2.1.2各大城区分析阐述 3 天津经济、规划及发展篇 3.1 天津经济现状及发展 3.1.1经济现状 3.1.2经济发展 3.2 城市规划 3.2.1城市建设及定位 3.2.2规模性生活小区规划 3.2.3城市交通规划 3.3 城市发展目标 4 经济与房产市场发展互动篇 4.1 天津经济对区域房产市场的推动 4.1.1产业与消费的改变 4.1.2固定资产与房产开发 4.2 天津房产对经济的作用 4.2.1房市处于快速发展期 4.2.2在经济发展基础上房市不产生泡沫 4.2.3房产分额加大，经济得到提高 5 天津房产市场篇 5.1 天津楼市发展及现状 5.1.1开发状况分析 5.1.2目前楼市呈现特点分析 5.1.3天津楼市供求关系 5.1.3和平区市场供求状况 5.1.4天津楼市产品调整 5.1.5天津楼市价格演变 5.1.6天津楼市成交状况 5.2 天津中心城区区域分析 5.2.1六大区域描述 5.2.2各大区域房产市场总结 5.3 和平区板块市场阐述 5.3.1和平区及本项目周边部分个案分布状况 5.3.2产品分析 5.3.3价格分析 5.3.4去化分析 5.4 和平区及天津市场客源分析 5.4.1天津客源区域选择性比较 5.4.2天津客源两极分化 5.4.3和平区客源走向及组成 5.5 和平区市场出路小析 5.5.1和平区及本项目问题点及出路 5.5.2天津小户型市场概述 5.5 天津楼市总结 6 项目立地篇 7 项目方案定论篇 7.1 项目方案思路 7.2 方案一论证及定位 7.3 方案二论证及定位 7.3.1方案提出目标及依据 7.3.2项目市场定位 7.3.3项目产品面积及户型定位 7.3.4项目产品面积及户型定位 7.3.5项目运作建议 7.3.6项目附加值建议 8 总结及展望 1 天津概况篇 天津市是中央四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ，东经116°43ˊ至118°04ˊ之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。总面积11919.7平方公里。常住人口952.6万人，其中市中心地区369.3万人，辖13个区、5个县。 天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。 天津市疆域周长约900公里，其中海岸线长152.8公里，陆界长700多公里。天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达，交通 基础设施建设有了长足发展。目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。 天津是祖国首都的门户、历史悠久的工商大埠、渤海湾上璀璨的明珠！作为中国北方最大的港口城市，改革开放二十年以来，天津人民将“积极、合理、有效地利用外资”融入天津经济发展战略目标，靠着“精卫填海”般的顽强毅力，在较短的时间内，使大多数老工业企业焕发青春，使近百万人民喜迁新居，在荒芜的滩涂上崛起外向型工业新城，取得了令人瞩目的成就。 历史沿革 天津地区的形成始于隋朝大运河的开通。唐中叶以后，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头。宋金时称“直沽寨”，元朝改称“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心。明永乐二年（1404年）筑城设卫，称“天津卫”。17世纪以来，天津地区经济、社会有了进一步发展，城市规模不断扩大。1860年被辟为通商口岸，工业生产和口岸贸易额仅次于上海，成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。1931年，天津有商号17000多家，以现代机修工业为主的工业及手工业4000多家，外贸出口占全国总量的25%。1935年，天津有华资银行10家，分行、支行93家，外资银行16家。新中国成立时，天津建成区面积61平方公里，人口179万，后经多次行政区划变更，1973年后形成目前的辖区范围和区县建制。 人口民族 天津市1997年末常住人口总数952.59万人，户籍人口为899.80万人，在我国百万人口以上的大城市中，人口总数仅次于上海、北京、重庆。 1996年末，天津市的人口中除汉族外，有29个少数民族。在这些少数民族中。回族人口最多，其次为满族、蒙族、壮族、朝鲜族、苗族等。 自然资源及气候条件 天津早期是茫茫大海。天津陆地是在漫长的历史时期海退陆进逐步形成的。 地质构造：天津地区由太古界、元古界、古生界、中生界及新生界地层组成。天津在我国地质构造体系中，处于燕山纬向构造体系与新华夏构造体系的交接部位。天津市区处于沧县隆起的北端。 地貌：天津地貌特征是北高南低、西高东低。最高峰八仙桌子（又名蝈蝈笼子）海拔1052米，最低处大沽口海拔为零。地貌类型可划分为山地、丘陵、平原、海岸带四类。山地面积约651平方公里，占总面积的5.75%，主要分布在蓟县北部。丘陵海拔在200米以下，相对高度50～100米，分布在蓟县的燕山南侧。平原是天津陆地的主体部分，有10664平方公里，占总面积的94%，分布在燕山之南至渤海之滨的广大地区。 气候：天津位于中纬度欧亚大陆东岸。四季分明，景象多姿。介于大陆性与海洋性气候的过渡带上，属暖温带半湿润季风型气候。气候的主要特征是季风显著，气温差较大。冬季多为偏北风，寒冷、干燥、降水少；夏季多东南风、偏南风，高温、降水集中。天津年平均气温在摄氏11℃以上，平均无霜期为190天左右，年平均降水量在600毫米左右，年平均日照射2610～3090小时。 生活环境 对于普通的天津市民，生活的现代化首先是从日常生活开始的。电视机、电冰箱、洗衣机已是普通家许的平常之物，电脑、高档音响也已开始进入百姓家居。 天津人的住房条件，近向年得到很大改善。随着天津历史上规模最大的危陋平房改造全面展开，十几万户居民搬进了新居，城市面貌发生着日新月异的变化。 良好的社会风气，朴实淳厚的民风，安居乐业的生活，使天津成为中国社会治安环境最好的地区之一。 美国摩托罗拉公司在一顶调查报告中，把天津称为“充满温馨的东方式大家庭”。 2 天津区域发展篇 2.1 天津中心城区分区分析 2.1.1天津中心城区分区状况 天津城区图 天津中心城区主要分为六大板块，分别为：和平区、南开区、河西区、河东区、河北区和红桥区，其中和平区为天津老城区，是市中心所在地。 城市内环线和中环线贯穿这六大区域，而外环线包含了天津整个中心城区。 以下我们针对天津这六大中心城区进行阐述和分析。 2.1.2各大城区分析阐述 和平区 和平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足10平方公里，常住人口48万。 改革开放以来，全区经济进一步发展，主要经济指标始终名列市内六区前茅，滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，商业网点密度全市聚首，商品零售额居全市第一，日客流量保持在60万人次左右，是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。和平区作为天津中心区域，具备了六大中心的特点。 政治中心：中共天津市委、天津市人大常委会、天津市人民政府、天津市警备司令部均座落在和平区。全市国民经济各主管部门、各工业、行政、事业、国家、省、市级驻津机关、民主党派、群众团体、专业公司等有近300个机构、单位都设在和平区。因而，它是国际友人、台澳同胞、海外侨胞和全国各地来津人员涉足之地。 商业中心：商业发达是和平区的特点之一，闻名遐迩的滨江商业区既是外地来津人员的必到之处，也是天津百姓购物的首选之地。该商业区包括滨江商厦、劝业场、和平商业大厦、国际商场、百货大楼、华旭商厦、吉利大厦、祥云商厦等大中型商厦及上千个摊亭。这里市声喧闹，顾客友人摩肩擦踵，入夜霓虹闪烁。日客流量近60万人次，被人们公认为全市最繁华的地区。 金融中心：在号称天津市“金融街”的解放北路上，屹立着近百幢建筑风格各异的大厦。其中既有巍峨壮观的凯悦饭店，又有风格迥异的的文艺复兴时期欧洲古罗马建筑和哥特式建筑。这些建筑多为当年专门为银行建造的，如今仍然成为金融机构。 信息中心：市人民广播电台、电视台、广电局、电信局、市内电话局及七户邮电支局、一个国际邮电业务局、市人民出版社等重要新闻单位的驻津记者站、办事处等都设在和平区。还有天津市对外科技交流中心等27个科研机构，涉及化工、机械、电子、邮电、地质、建筑、仪器仪表、交通、轻工、冶金、医药、农业等25个专业大类，在全国具有一定的技术实力、人才优势和信息优势。为交流信息、加强合作、促进经济发展发挥了积极的作用。 文化中心：本区教育文化事业十分繁荣，医疗卫生事业具有一定实力，体育活动相当活跃。 和平区 要全面实施“三、三、三”发展战略，进一步推动全区经济持续、快速、健康发展。 实施三步走的发展目标。第一步，到1998年底，实现我区三年翻一番的目标；第二步，到2000年，完成“九五”计划；第三步，到2002年，经济持续保持较高的发展速度，国内生产总值力争在1997年的基础上再翻一番，保持并发展天津市中心区的各项优势。 从三方面优化产业结构。一是振兴商业零售和餐饮服务业等优势产业。二是发展潜力产业、高科技工业、食品加工业、建筑业等是我区相对比较薄弱，但具有发展前景的第二产业。三是开发房地产业、信息咨询业等新兴产业。 建设三个繁华区。逐步建成与现代化大都市商贸中心区位置相称的滨江道、小白楼和南市商业繁华区，形成“一根扁担挑两头”的局面。 河西区 河西区，位于市中心东南部的海河西岸，面积40平方公里，人口70万。具有良好的市政设施、美观的市容街景、发达的 交通网络，形成优越的区位优势；商贸、商务业迅速发展，辐射能力日益增强；基础教育居全市首位；体育、卫生、文化、博览、新闻等各类中心汇集河西； 全区社会秩序稳定，居民素质较高，是国内外宾客来津商贸洽谈、文化交流、旅游交往、投资经营的良好地区。 河西区跨世纪发展的总体奋斗目标是:经过全区人民的共同努力，力争到2015年，将河西区建设成为特 色突出的商贸商务区,新兴的都市型工业区,现代化的文博中心区,使河西区的综合经济实力居市区领先地位，进而建成现代化的一流城区。 1、特色突出的商贸商务区。通过完善规划，调整布局、挖掘潜力，优化结构，沿主要道路建设若干条 各具特色的商贸街；在繁华地区形成一批繁荣的商贸群；在重点地带构建商务区和经贸展览区；扩建和新建 一批专业批发市场和生产要素市场；充分发挥大型商贸商务设施的载体功能，形成布局合理、功能突出、服 务优质、吸引力和辐射力较强的发展特色。 　　2、新兴的都市型工业区。在河西区的东南部，采取多种形式，充分利用现有企业闲置的场地厂房，发 展占地少、污染低、技术含量高为主要特征的都市型工业，形成天津市都市型工业的聚集区域。以产品的升 级换代为重点，扶持壮大一批具有发展优势的工业骨干企业和名牌产品，成为都市型工业的支柱，提高市场 竞争力和占有率，实现区街工业企业向都市型工业发展的战略转移。 　　3、现代化的文博中心区。充分挖掘资源，利用河西区文化、展览、旅游业特有的优势，大力发展文化 产业，引入市场机制，新建和扩建一批新的载体设施，扩大文化博览规模，提高城区第三产业档次和文化品 味，使之成为一流城区的一个重要标志，使文化产业在拉动其他产业的发展、增强城区的繁荣度中产生重要 的作用和综合的效益。 南开区 南开区是天津市区之一，位于市区西南部，东临海河，西至外环线，北与红桥区相接，南与西青、河西二区相连。全境总面积38.75平方公里，东西长约3.6公里，南北长约9.2公里。截止1997年底，全区辖12个街道办事处，350个居民委员会，总人口73万人，含36个少数民族，少数民族人口1.7万人，其中回族1.4万人。 南开区是智力密集、科技发达的高教科研基地。境内有12所高等院校。其中，南开大学、天津大学为全国重点院校，并是国际认证的大学；天津中医学院是国家培养中医博士、硕士生的重点院校，也是全国唯一面向世界的国际中医学院。南开区科研院所麇集，8358所、海洋研究所、第五设计院等中央驻津和市属各类科研机构83家。科研领域广泛，涉及工业、农业、建筑、电子、通信、卫生等多种门类，每年有大量的科研成果从这里诞生。强大的科技力量促进了本区技术密集型产业和科技先导型产品的迅速发展。市图书馆、市档案馆、国际交流中心等重要设施也坐落在南开区。 南开区也是高新技术产业区。天津市高新技术产业园区政策区坐落在南开境内。88年底，区政府相继创建了科技贸易街和南开工业园。 南开区的城市建设日新月异。到1997年，全区拆除危陋平房112.2万平米，居全市第一，新建住宅开工328.86万平米，竣工271.18万平米，还迁安置居民40895户。先后建成了王顶堤、嘉陵道、密云路、澄江路、西湖村、川府新村、风荷园、复康花园、华苑小区等居民小区。其中川府新村是闻名全国的示范小区。通过7条道路拓宽改造工程，更新了水、电、气、热、通讯、泵站等一批基础设施。全区热化率已超过40%，老城乡地区改造已初见成效，不久的将来，老城将以新的面貌展现在世人面前。 河东区 河东区是天津市市区之一，位于市区东部，因地处海河东岸而得名。河东区现有居民63万人，占地40平方公里。从地图上看，期形状宛如一只迎风展翅的鸽子。 　　河东区是天津市历史上形成最早的城区，区内“大直沽”是天津的发祥地。该区是天津市冶金、纺织、轻工、机械等工业较为集中的城区，是市区通往天津机场、港口的必经之地，具有地理位置、历史悠久、交通便利、商贸流通等优势和开发潜力。在50年的发展历程中，尤其是经过近20年来的蓬勃发展，河东区的经济建设、城市建设、社区卫生、教育、文化、体育以及精神文明建设等各项事业均取得了长足的发展和辉煌的成就， 河北区 河北区是天津市的发祥地，市内六个中心区之一，地理立置优越。全区总面积27.86平方公里；人口61.5万。作为重要交通枢纽的天津站、天津北站和京津塘高速公路进出口均座落区内，交通十分便捷。 河北区是老居民区，破旧平房多，在全市七片“三级跳坑”住宅改造工程中占了四片，小树林、小关、小王庄“三小”地区因危陋平房密集而闻名全市。据统计，中华人民共和国建立初期有破旧平房246万平方米，人均住宅面积仅2.3平方米。党的十一届三中全会以来，区委、区政府把改善群众的居住条件，尽快改变老城区的面貌作为一件大事来抓，全区住宅建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化。到1993年，已拆除破旧平房70多万平方米，先后建成望海北里、中山北里、宜白路、靖江路等一批住宅小区，竣工面积达130多万平方米。特别是从1994年以来，河北区按照全市五至七年危改目标的要求，进一步加快了改造步伐，新建了万科城市花园、王串场、桥园里、北斗村等70多个新型住宅小区。 截止1998年底，全区累计拆除危陋平房122.12万平方米，提前两年完成了市下达的危改任务；施工面积586.55万平方米；竣工面积368.29万平方米；还迁居民39770户，还迁居民占全市还迁居民总数的四分之一。1998年人均居住面积达到8.6平方米。 红桥区 红桥区是天津市六个中心市区之一，位于天津城区西北部，因横跨子牙河上的大红桥而得名。红桥区东南与河北、南开两区相交，西北与西青、北辰两区相邻。全区面积21.31平方公里。辖有十个街道办事处，总人口53.9万人。红桥区是多民族聚居区，除汉族外，还有17个少数民族，其中回族4万多人，约占全市回族人口总数的四分之一。 红桥区是天津市重要的商业区之一。全区现有商业企业和新兴第三产业达4200多户，各类商业网点星罗棋布，市场繁荣，流通活跃。 红桥区工业历史悠久，区内的三条石地区是华北民族工业的摇篮。自十一届三中全会以来区域经济得到全面迅速发展，目前区内注册工业企业1600多家，产品门类繁多，行业全，形成了具有相当规模的生产体系。现共有十几个行业，近千种产品，形成了一批骨干企业和拳头产品。 红桥区教育科研能力雄厚，境内高等学府云集，有河北工业大学（原北洋大学）、商学院等全国重点院校，各类科研机构393家，科研领域广泛涉及工业、建筑业、电子、化工、通讯等多种门类。 　　红桥区的城市建设，配套设施日臻完善。红桥区是我市危改任务最重的市区。几年来，经过全区建设者的努力，全区住宅面貌发生了巨大改观。截止到目前，全区拆除危陋平房112.53 万平方米，新建住宅257.21 万平方米，还迁安置居民32951 户。邓小平、万里等中央领导同志莅临我区的咸阳北路庭院式居民小区参观。扩宽了芥园道、三号路、广开四马路、光荣道、纪念馆路等一批重要交通道路。更新了水、电、气、热、通讯等基础设施，全区热化率达到42.77%,绿化率达到24.76%。大搞绿化、环境管理使小街景、小游园、小绿地遍布全区。 3 天津经济、规划及发展篇 3.1 天津经济现状及发展 3.1.1经济现状 2003年上半年，天津市各地区、各部门按照新阶段天津发展“三步走”目标，全面启动五大战略举措，努力克服非典的不利影响，一手抓防治非典，一手抓经济建设，全市经济继续保持了稳步加快的增长态势。工业、投资、出口、利用外资高速增长，经济运行质量稳步提高，金融贷款对经济增长的支持力度显著增强，私营个体经济和中小企业日趋活跃，居民消费和市场物价保持平稳，形成了供给结构明显改善，需求总量不断扩大的良好局面，为实现我市“三步走”第一步目标奠定了坚实的基础。 天津目前经济发展主要体现以下几点特点： Ø 非典疫情得到有效控制，经济继续保持快速增长。 Ø 供给结构明显改善，工业对经济增长的贡献显著提高。 Ø 投资、消费、出口三大需求同向大幅扩张。 Ø 经济运行质量稳步提高。 金融贷款对经济增长的支持力度明显增强。 ............

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