一、市场背景 1、经济环境 人均GDP（USD） 人均年可支配收入（元） 内销住宅平均成交价格（元/m2） 人均居住套内面积（平方米） 1998年 3400 8773 3290 9.7 1999年 3700增长率8.8% 10932 3669增长率11.5% 10.9 2000年 4140增长率11.9% 11718 3834增长率4.5% 11.8 2001年 4500增长率8.7% 12883 4308增长率12.4% 12.5 2002年上半年 2297同比增长10% 6870 4700增长率9.1% / 备 注 政府目标2007年达到7500 / / / 注:上表数据来源上海市统计局网站(http://www.stats-sh.gov.cn) 说明: 2、城市规划 浦江两岸开发定位 （摘自：市政规划） 浦江两岸规划住宅区域 总述 浦江两岸的综合开发范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦五个区，规划面积2260公顷，岸线长度约20公里，四个重点区域为：杨浦大桥、上海船厂—北外滩、十六铺—东昌、南浦大桥地区，岸线总长13.7公里，占开发岸线的65%，规划改造用地690公顷，占总用地的30%。 两岸滨江住宅分布区 杨浦大桥区域 建造具有文化内涵的滨江特色居住区，在浦东杨浦大桥地区布置大桥公园、以西改造成滨江居住区。 北外滩浦江两岸 北外滩 苏州河和黄浦江的交界处，地理位置、视野景观更优于其它地区，近期北外滩地区的开发刺激了楼市的火爆，房价一路飚升。区域将来具有良好的商业、商务条件。 黄浦区董家渡 规划中在本地区将建成上海最大的高档滨水住宅区，80米宽的南北向景观轴线，它集绿化、水景、步行街于一体。 南浦大桥时尚住宅区 时尚休闲型的居住区，建设商业、文化、娱乐复合中心，成为具有都市魅力的滨江活动点。 陆家嘴临江住宅区 依靠浦东最繁华的商业中心和浦西江岸的城市景观，形成了以世茂滨江花园、仁恒滨江园为代表的的滨江豪宅区。 二、市场供应（近年各类物业） 三、市场特征 普通住宅 特点：总体售价稳步上升，各区热点越发明显 平均售价：4805元/平方米 主力总价：40—50万/套 主力面积：100—120平方米 酒店式公寓 特点：单套总价有所上升，产品功能趋向完善 单价范围：7000—12000元/平方米 总价范围：24—70万/套 单套面积：30—75平方米 办公用房（优质类） 特点：租金跌至历史低位反弹，“只租不售”局面打破 单价范围：2000—2500美元/平方米 租金范围：0.5—0.8美元/平方米*天 出租面积：40— 平方米 商铺用房 特点：投资收益率超出住宅，市场黄金商铺难觅 亚太盛汇商城： 售价：1.6万元/平方米 南京路商铺： 售价：1.44万元/平方米 襄阳路商铺： 租金：40元/平方米*天 四、市场前瞻 市场总体供应量预测 政府“十五”计划在政策面上表明了对房地产业的“态度”。通过宏观调控和总量控制使房地产行业步入有序的良性发展轨道。“十五”计划明确表示：房地产业将发展成为上海国民经济的支柱产业,使年增长值从目前5.3%提高至十五期末的7%以上。今后5年的竣工量将控制在2800亿元和7000万平方米以内。预计2002年至2003年2年内土地总供应量在3000万平方米左右，由此可见，上海的房地产业将会有很大的发展空间，前景看好。 市场总体需求量预测 根据市场宏观政策调控。加之各级政府对改善各辖区硬环境的大力投入，预计未来二年市场的吸纳量约为2500万平方米，占总供应量（3000万平方米）的80%以上。 商品房成交价格预测 在各种因素的综合作用下，预计未来两年商品房的成交价格将继续上升，但升幅会低于上一年度，成交均价的综合升幅降低于8%，其原因如下： ﹡ 土地流通成本不断增加 ﹡ 装修房入市比重继续提高 ﹡ 中高价位商品房供应比例增大 ﹡ 住宅楼盘的品位档次继续提高 ﹡ 2001年供求紧张状态得到缓解 ﹡ 购房抵税政策的终止 ............

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