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  2009年上半年中国房地产市场简要分析报告-6DOC  
   
 
基本信息
文件大小 100KB 文件格式 Word
来源作者 会员上传 责任编辑 新筑编辑部
上传时间 2009/6/5 点击次数
所属分类 市场分析   
销售价格
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2009年上半年中国房地产市场简要分析报告-6DOC
 
 
[关键字:中国房地产市场分析,中国房地产管理,中国房地产价格,中国房地产发展,中国房地产投资,中国房地产发展,市场分析,房地产市场分析,房地产分析报告]
 
 

简介:
本资料是Word格式,如果您认为此篇资料对您有帮助,请免费下载。

    

    

2009年上半年中国房地产市场简要分析报告

图3 大城市的存量房开始减少
图2 购买力改善
图1 房地产销售反弹
2009年年初以来,中国房地产销售增长率停止下滑并出现强劲反弹。截至4月份,中国房屋销售面积同比增长39%,远远高于2008年12月接近零增长的水平;与此同时,平均房价同比下降趋势开始回稳,连续几个月录得大幅环比增长。(见图1)
房地产建筑量也呈现出类似趋势。在经历了2008年上半年的显著放缓和下半年的负增长后,在建建筑面积和完工建筑面积于2009年年初都开始录得正增长,到今年4月份,分别同比增长10%和28%。房地产建筑量的复苏反映出供需情况的实质性改善,尤其是当货币政策取向开始宽松时,房地产开发商的财务状况有了显著改善,而银行融资门槛的降低将使得大量在2008年因资金不足或市场需求不明而中止开发的房地产项目得以迅速恢复施工。
三因素推动复苏
虽然房地产销售增长率和房地产建筑量的反弹至今为止仅仅持续了两到三个月,但是我们认为,由于受到以下三个因素的推动,中国房地产业实际上已经开始持续复苏。
首先,相对购买力(定义为房地产价格相对于家庭收入)在2008年得到显著改善(见图2)。我们估计,虽然2008年住宅的每平方米平均价格与2007年不相上下,但2008年城镇居民家庭人均收入水平较2007年增长约14%。因此,经历了2003-2007年间的大致稳定之后,相对购买力在2008年录得了有史以来的最大提高。
其次,抵押贷款利率大幅下降。五年期基本利率(即抵押贷款的基准利率)从2008年8月的7.83%下降189个基点至12月的5.94%,抵押贷款标准利率折扣幅度的变动更令抵押贷款实际利率大幅降低。目前第一套房抵押贷款的实际利率是4.16%,比2008年8月的水平低了约250个基点,短时间内降息幅度巨大。
最后,银行恢复向房地产开发商放贷。房地产开发商贷款增长率从2007年12月的同比增长28%急剧下降到2008年12月的同比增长约7%,这是因为政府为了调控这一产业快速增长,实施政策大量削减房地产开发商的贷款。可用资金(尤其是来自银行方面的可用资金)大量减少,房地产开发商不得不通过大幅减价来促进销售,从而改善现金流。在我们看来,由于消费者预期财政情况紧张将持续为房地产开发商带来降价压力,导致2008年大部分时间里房地产市场销售清淡。从2008年10月起,当政策重心转为促进增长并预防经济硬着陆时,整体融资环境开始恢复正常。在这样的背景下,消费者对于房地产价格进一步下降的预期开始减弱,购买意愿逐渐增强。
房价收入比指标并不完善
房价收入比(HPIR,90平方米住房的平均价格与城市家庭年均可支配收入的比率)衡量的是绝对住房购买力,一些市场观察家认为这一指标是合适的购买力评估指标。2003年至2008年间,中国的房价收入比的平均值在8到9倍的范围内,远高于3到6倍的标准水平。
然而在我们看来,由于中国的一些特殊国情,使得中国的房价收入比可能夸大了绝对住房购买力较低的程度。将下面这两个因素计算进去之后,房价购买力将高于目前的房价收入比所显示的水平,从而进一步证实了不存在全国范围内房价泡沫的论点。
第一个因素,是中国家庭收入增长整体强劲,预计这种增长趋势在可预见的未来仍将保持不变。2002年至2007年间,中国人均可支配家庭收入的名义年均增长率约为12%,远高于许多新兴市场经济体,更不用说发达国家了。考虑到可预见的未来的快速收入增长,中国经过收入增长调整的房价收入比(IGA-HPIR)(即收入持续强劲增长而购房价格固定不变)将在购房后的几年内急速下滑。我们认为,当估测一个像中国这样快速增长的经济体的住房购买力时,经过收入增长调整的房价收入比(IGA-HPIR)是一个比房价收入比(HPIR)更加适用的指标。
由于发达国家3至6倍的房价收入比标准水平是基于这些国家的预期收入增长,因此在估算中国的IGA-HPIR时,我们用的是


 
   
 
 

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